驚雷乍起！房貸變天了，遠處傳來槓桿斷裂的聲音

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隨著調控的層層深入，未來進入"四限"的城市或將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨調整風險。

　　

房貸變天！全國12家銀行已停貸二套房

　　繼京滬之後，廣州近日也收緊了房貸政策。從5月8日起，廣州四大國有銀行首套房貸利率全面上調，全部按照基準利率執行。而在深圳，銀行方面雖沒有明確政策出台，但在具體操作中優惠利率已難以通過審批。

　　至此，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房資金成本以達到去槓桿、調控樓市的目的。

　　北京信貸政策最嚴格，首套房執行基準利率，二套房貸款利率為基準利率上浮20%；

　　上廣深二套房按首付七成、1.1倍基準利率執行；

　　上海部分中小銀行首套房優惠利率從9折上調至95折；

　　廣深首套房利率已普遍按基準利率執行。

　　部分二線城市也將收緊信貸政策作為新一輪調控組合拳的重點。4月以來，全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，佔比22.89%，

目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，並有12家銀行已經停貸。

　　如今，國內整體樓市格局正發生「逆轉」。從主要城市看，因調控政策持續施壓，五一小長假是15年來一二線城市實際簽約最冷清的假期。以北京為例，4月上半月，北京二手房網簽環比3月下半月下降5成多。另外，近日有消息稱，包括鏈家、房天下等中大型中介企業都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。據統計，僅4月份一個月，鏈家成交數就下降七成。

　　有業內人士認為，

主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已衰減跡象，房貸收縮可能是樓市調整「拐點」到來的導火索。

　　房貸利率緊縮，泡沫經濟將「不復存在」。雖一定程度上可抑制炒房，但真正有買房需求的人也會受影響。不僅如此，今後，若你想靠抵押房產從銀行借錢，難了！

　　

房地產大利空來了！有房產抵押也不一定能獲得銀行貸款

　　8日，銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》，明確將押品管理納入全面風險管理體系。

這意味著，想要靠抵押房產從銀行獲取貸款不再容易。

　　最重要的核心內容是：商業銀行發放貸款時，應該全面評估債務人的償債能力，避免過度依賴抵押物，而應當以現金流作為第一還款來源。

　　該指引還要求將押品分為金融質押品、房地產、應收賬款和其它類別，並確認抵質押率上限，並根據實際情況進行動態調整。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦分析：

這是一個信貸收緊信號。這樣做一個是防範市場風險，保護抵押物安全，另一個是對市場規範操作，以防首付是融資，或者做虛假信息等，擾亂樓市。

　　知名投資人黃生認為，在以往，只要有房地產抵押，銀行貸款基本會發放，不過是抵押率多少的問題。這就導致銀行忽視第一還款來源，更多風險靠抵押物的處理，使得銀行風險加大。同時又導致了另一個嚴重的後果，那就是銀行資金大量湧向房地產領域，導致房地產泡沫堆積。

　　公眾號周知客認為，

放棄以抵押擔保為主的風控評估模式，轉向「以全面評估債務人償債能力為前提」的現金流，能有效限制樓市槓桿，避免銀行資金大量流入樓市。

這對於當前的擠泡沫和防風險，可謂意義重大。

　　

沒有不滅的泡沫，只是時機未到

　　房價短期看政策、中期看土地、長期看人口。

　　首先來看政策。我們知道，任何政策的起效，都不是立竿見影，而是有時滯的。從歷年調控結果來看，我們也能發現這一點。真正的影響還在後邊，政策的見效大概要到明年左右。

　　再來看看土地。

房價漲還是跌，看開發商拿地的熱情高不高。

有媒體報道，上海成交面積跌了，房價趨緩，說明房地產市場被抑制了。這不是事實。

　　上海

　　2017年春節後的上海第一場土拍，共有7宗地塊出讓，出讓總面積約20.12萬平方米，總起始價約10.3億元。

　　蘇州

　　今年蘇州首宗出讓的地塊為蘇地2016-WG-76號地塊，總面積40894.4平方米，地塊起報總價17.08億元，起拍樓麵價17066元/平方米。

　　此外，北京、福州等多地出現樓麵價接近限價的市場表現。搶地風潮在全國一二線城市、衛星城市泛濫。

對此，專家表示，房企在調控期大肆拿地主要是基於三方面因素考慮，一是彌補土地庫存不足；二是中型房企拿地謀發展將企業做大做強；三是大型房企謀劃轉型升級。

　　開發商現在大量的囤地，就是在為將來升級或者是轉型做基礎，否則，行動晚了的話，估計就會被樓市給淘汰出局。

　　最後則是人口。

　　以前我們也經歷過調控，但之所以見效不大，其實是有人口在支撐的。過去的50年來，有過兩次大的「嬰兒潮」，一次是50年代，一次是80年代。峰值出現在1987年，然後新生兒數量見頂。而前幾年的調控，正好發生在80後成家立業、買房剛需爆發的時候，因此調控只能延緩需求，而不能遏制房價。

　　但現在呢？

　　從90後開始，新生兒人口數量開始下降，90後比80後人少，00後比90後人少。買房的主力軍都減少了，那麼多房子賣給誰呢？

　　前段時間，滙豐銀行對全球9個國家約9000名「千禧一代」搞了一個調查。結果顯示，中國「千禧一代」，也就是90後的有房比例最高，達70%。為數不多的主力軍都已經有房了，剩下的房子怎麼辦呢？

　　

北大教授姚洋說：「

百姓需要被教育，房價腰斬才知痛

」。沒有不滅的泡沫，只是時機未到而已。

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來源：中金在線（ID:cnfol-com）綜合葉檀財經（ID：tancaijing）、蜜財富（ID：WJCF99）、新華網、央視財經、周知客（ID：TalkingFinance）、黃生看金融（ID：fengyuhuangshan）

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