川普最值錢的兩幢樓，和一條魚的陳年情仇

緣起

最近這段時間，X教授對世界第一網紅房地產投資人唐納德川普的房產物業做了一些研究。雖然全世界有很多掛著「Trump」名牌的高樓大廈，其實他都沒有股份或者只是小股東。以他名字命名的樓宇，例如第五大道上的川普大廈（Trump Tower），公園大道上的川普大樓（Trump Park Avenue），華盛頓的川普國際酒店（Trump International Hotel），按照他所佔有的股權來算，最貴的也就3億美金。拉斯維加斯的川普酒店（Trump Hotel），芝加哥的川普大廈及酒店，他也就有幾個套房和冠名權而已。

他所持有的最大的兩棟物業，其實並不是他冠名的，而且只佔30%的股權。這兩棟樓是曼哈頓核心區域的美洲大道1290號美國銀行(Bank of America)大樓，以及舊金山加利福尼亞街555號美國銀行(Bank of America)大樓。這兩棟樓的估值，加起來大概是40億美金左右，按照30%的股權，大概是12億美元，佔了他左右資產的1/3（按照福布斯2017年的最新估計，川普的身價是35億美元）。可以看出來，這兩幢樓對於他的資產來說，是有極其重要的地位的。

這就是曼哈頓美洲大道1290號，位於洛克菲勒中心附近。地理位置不用說，去過紐約的人都知道，是絕對的黃金地段。總面積211萬平方英尺，代表租客：安盛保險。

這就是舊金山加利福尼亞街555號，灣區最高的大樓之一。代表租客：微軟，瑞銀，摩根士丹利，麥肯錫。

與香港富豪的訴訟

說起來你可能不信，川普當年是死也不要這兩幢樓的。那是2005年，他當時起訴了兩個香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo，也是他的多年合作者，要求他們賠他10億美金巨款，理由是他們未經他許可，就把他們合作開發的河濱南(Riverside South)項目以17.6億美元的價格售出，然後將這批資金買了上文說的美國銀行在舊金山及紐約的兩棟物業。儘管交易價格比川普的成本高出很多，川普依然很憤怒，並且堅稱合作夥伴沒有先諮詢他的意見，認為兩位香港富豪「不可置信地違反」了信託責任，要求他們賠償十億美金，並且要求禁制令阻止兩人完成與美國銀行的交易。

川普在河濱南(Riverside South)項目里的股權也是30%。如果按照這個價格，扣除一些債務，他應該拿到3億多的金額。但是他控告的標的是這個數字的三倍。兩位香港富豪與他合作多年，在1994年投資於河濱南(Riverside South) 項目，但川普完全不理會過去的合作關係，官司持續了至少四年。他迫使合作夥伴在法庭上出示了超過16.6萬頁文件，並指控他們有多種不當行為，包括詐騙和逃稅。訴訟期間，其中一位富豪被迫對自己去美國保密，因為擔心川普的律師會給他拿來強迫他留在美國的法庭文件。

四年後，官司終於結束，川普敗訴。他無法阻止交易的進行，最終只能接受在這兩棟美國銀行大樓里的30%的股權。而這30%的股權，他到2044年以前，都不可以出售。而那兩位香港富豪另外70%的股權，後來被他的多年好友史蒂文·羅斯（Steven Roth）管理的沃那多房產信託（Vonardo）收入囊中。

河濱南(Riverside South)項目的故事

從1994年就開始和川普合作，兩位香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo究竟是誰？其實中文名如雷貫耳，就是新世界集團的掌門人鄭家純（剛去世的鄭裕彤的長子）和瑞安集團主席羅康瑞，後者除了以開發上海的新天地知名外，也因為娶了霍震庭的前妻朱玲玲（對，也就是霍啟剛的媽媽，郭晶晶的婆婆）而經常出現在娛樂版上。

鄭家純

羅康瑞和朱玲玲

也只有這個級別的富豪，當年可以救川普一命。沒錯，1994年的川普其實瀕臨破產邊緣。他當時最核心的資產，就是1985年買的那塊地，林肯中心(Lincoln Center)旁邊那個狹長地塊。1985年的川普已經是房地產高手，他買地用的1.15億美金全是借來的，後期又不斷借債。到了1994年，他已經持有該地塊9年，也沒有錢開發，問大通銀行借的3億項目貸款已經違約，身上還背著其他項目的20多億的債務，更別說開發這個地塊了。該地塊名為河濱南(Riverside South)，佔地77英畝。

急需資金的川普絞盡腦汁尋找投資人。當他找到這兩位香港富豪的時候，他們本來準備買另一個酒店。川普巧舌如簧，在20分鐘內就把話題轉到了自己持有的這塊地，並讓他們一下子相信這塊地擁有的價值無窮。羅康瑞和鄭家純動了心，他們邀請他去香港談判。

根據紐約時報的報道，當時負責為川普處理收購和財務事務的執行副總裁阿貝·沃勒克(Abe Wallach)說，川普不喜歡遠行，並且害怕在香港開發商的地盤上談判會使自己處於不利地位，讓自己顯得軟弱。但當時的情況，逼著他不得不去了一次香港，這可能也埋下了他對中國的敵視（他後來多次將這次與香港富豪的關係延伸到他對中國的看法中）的種子。

談判確實不順利。根據事後羅康瑞的回憶，他們首先邀請川普去打高爾夫。他們告訴川普，平時他們打球時，每一洞的賭注通常都高於1000美元，剛從飛機上下來的川普倒吸一口涼氣，要求降到100美元。他認為香港人以逸待勞，又開出這麼高的價碼，明顯是在殺他的氣焰。事實也是如此，打完一結賬，他輸的比贏的要多。

「他高爾夫打得不錯，但我們對場地比較熟悉，他可能也因為長途旅行而感到疲勞，」羅康瑞說。

羅康瑞和鄭家純還邀請川普去鄭家純父親（X教授註：鄭家純的父親，自然是鄭裕彤了。熟悉鄭裕彤的人都知道，他可不會理會國際禮儀）的家裡吃飯。 「他不喜歡桌上的食物，也不會用筷子。」當時同在現場的沃勒克說：「第一道菜是一整條魚，沒有去頭，能看到魚的臉和牙齒，看上去真的很難看。傭人把魚放在川普面前，川普說：「這份榮譽屬於沃勒克。」 於是，我便拿起筷子開始夾魚肉。」

據說，飯局中香港富豪們還拿出了陳年美釀，也被滴酒不沾的川普拒絕了。富豪們固然對川普的美國口味大感無癮，川普也並不享受吃飯的過程，甚至有可能從此種下了十多年後翻臉的種子，"反正你們也沒把我當盆友，給我吃帶頭的魚，我們也沒必要講情面了"。

其實，以全球標準來看，中國菜絕對是數一數二的。而中國菜中，香港的粵菜，特別是一味清蒸海魚，也能排到前三。至於鄭裕彤這種巨富之家的清蒸老虎斑，那絕對是頂級水準，想想口水就快下來了。。。咦，本文不是美食文，讓我們回到當時的情景，川普的不滿沒有表露在臉上，他的一趟香港之旅，終於得到了獎賞，最終羅康瑞和鄭家純給出了一個不錯的報價。

他們同意買下河濱南(Riverside South)項目的地，以8800萬美金的價格買下川普欠銀行的3億美元債務，川普只需要再出400萬美金的現金，就能保住在整個項目中30%的股權，鄭和羅還會出錢請他幫忙管理現場的開發。那是他當時收到的最好要約，如果沒有鄭和羅的投資，川普是不是會破產也不一定。這個項目終於開始動工，因為規模龐大，後來成為紐約一個地標。

河濱南(Riverside South)現狀

川普自己對此事的說法

在接受對外採訪時，羅康瑞覺得川普應該對自己拿到的交易心存感謝，稱對2005年川普對他展開訴訟「感到震驚」。

而川普卻不這麼認為。從他開始競選美國總統起，唐納德·川普就經常把「教訓中國」掛在嘴邊。 「中國一直都是我的手下敗將，」 川普在宣布參選的當天發表講話時說。「我擁有美洲大道1290號美國銀行(Bank of America)大樓的很大一部分股份，那就是我在一場大戰中從中國手裡奪過來的，非常值錢。」

根據記錄，這是他僅有的和中國的接觸了，雖然1994年的時候香港還沒回歸。他也從來沒有再提起，其實這兩棟美國銀行的大樓他原本是不要的，當時3億左右的資金，變成現在最值錢的兩塊物業，價值12億，這算不算狗屎運呢？

川普稱那次敗訴是一場勝利。「更多的是憑藉運氣而非天賦，我到最後的結果好多了，因為兩棟樓升值了，」他說。「最後挺好的。」

摘錄一段紐約時報的採訪，很有現場感。川普幾乎是在以懷念的語氣談論從前的合作夥伴，驚嘆於他們一起賺過多少錢，以及他們已經不再搭理彼此這個事實。他最終承認，前合作夥伴或許是以最好的價錢出售了河濱南。

「發生這種事真是太糟糕了，」 川普告訴一位記者。

「如果遇到羅先生和鄭先生，請告訴他們我認為他們都是很好的人，」他說。「請讓他們知道，唐納德·川普非常尊敬他們。」

8000英里外的香港，羅康瑞在其位於頂樓的辦公室里聽說川普的評論後笑了起來。他明確表示還沒忘記曾遭起訴索償10億美元。

「是啊，他就是這樣一個人，」羅康瑞說。「打官司就跟吃午飯差不多，根本不算什麼。」

潛在的利益輸送

回到最初的時候，引起X教授關注的這兩棟樓，現在其實是歸川普的鐵哥們，史蒂文·羅斯（Steven Roth）管理的沃那多房產信託（Vonardo）所有。根據福布斯的報道，在和川普筋疲力盡的訴訟後，鄭家純和羅康瑞將他們持有的70%的權益賣給了沃那多房產信託（Vonardo）。沃那多房產信託的買入價是每平方英尺775美元，而類似的辦公樓當時的價格是每平方英尺1,200美元。沒有人知道當時兩位富豪為什麼能接受這樣的價格，或者當時川普用了什麼手段讓史蒂文·羅斯佔了這麼大一個便宜，但是唯一確定的是，沃那多房產信託（Vonardo）一直持有這兩座大廈，也是整個信託最重要的兩座辦公樓。

沃那多房產信託（Vonardo）絕對是紐約曼哈頓地區最重要的房地產信託（REIT）。它在紐約的另一個重要物業是第五大道666號，而第五大道666號的另一個所有者就是庫什納家族。對，就是川普的女婿庫什納。就在不久前，中國的AB保險掌門人，還和庫什納吃飯，討論重建第五大道666號。當然，這是另一個故事了。

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