墨爾本房產核心數據曝光！趕在7月1日改革前做決定，就能省下數萬澳元！

最近在墨爾本遇到很多有房產投資想法的朋友跟我討論到底是要買apartment投資還是選擇house呢，維州的印花稅新政7月1號開始實施，7月1號之後購買期房的投資房就沒有建築部分印花稅減免的優惠了，所以想跟大家分享一下選擇投資房的方法，希望可以幫到大家趕在新政之前選擇到自己中意的物業。

接下來我將會從投資者購買投資房最為關心的四個方面來做一個分享，會給有投資意向的朋友一個方向。

1）租金回報；

2）空置率對比；

3）房屋增幅回報：

4）租客人群；

在50～60w在這個價格區間里，比較受大家熟悉的應該就是墨爾本CBD以及周邊的公寓， 另外還有墨爾本Suburb區域的一些house項目。其中，我挑選兩個最具代表性的區域從以上的這幾個方面做一個對比，CBD 2房的公寓，和近年很火熱的西南新的就業集群規劃區邊Tarneit 4房的house。

首先，我們先來看看幾組我從Realestate上截取的一些數據。

墨爾本CBD 2房的公寓：截取於5月11日

西南區Tarneit 4房的數據：

首先，我們先對比一下每年的租金回報。

我們都按照80%的貸款比例，5%的利息，30年的期限，只還息。

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租金對比

從我們對比的表格中可以看到，市中心的apt的租金是明顯比house高的，租金回報率在5.5%左右，但是同時apt的物業管理費（strata）相比house來說是額外的一筆費用，每個季度平均都在1000刀左右，一年下來這比費用也要3，4千澳幣。這對於追求租金回報的投資者來說也是一筆不小的投資成本。如果我們按照80%的貸款比例，5%的利率，一年的租金扣去利息和管理費和市政費（council rate），一年也就是1千多刀的收入，另外大家別忘了，如果我們要找中介出租房子的話，中介管理費我們也要算進去。 如果完整的算下來的話，貸款做到8成的話，apt一年的現金流是負的。如果貸款做到7成的話，apt一周能有30～40刀的正現金流。

反觀house，在相同價位的house，年租金是無法於apt的租金做對比的，畢竟出租的市場行情不同，但是house項目都是獨立獨戶的，是幾乎不會存在物業管理費的，同樣的我們用相同的貸款情況，Tarneit一年下來的現金流會出現負的，加上council rate 和中介管理費，還有house所要承擔的土地稅（50w左右的house地稅一年在幾百刀左右），一年需要有3千～4千澳幣的支出來養房。

所以，從租金角度來看的話，apt是會比house佔有一些優勢，但是如果貸款比例高的話apt的現金流也會出現負的。house的話，房東一周則需要補70～80刀來養這個房子。

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空置率

我相信，很多人可能會有這樣一個疑慮，像Tarneit這種區域，並不像CBD看起來對於租房的需求很大，房子會不會產生空置，這樣養房的壓力也會變得很大。

首先，我想跟大家說的是，澳洲政府每年對於房屋數量的批建是有嚴格的限定的，並不是開發商想開發多少，政府就批多少的，而會根據整個區域人口發展的速度和規模，來批定建房的數量的。所以在墨爾本的大部分區域，空置率都是低於2%的，也就是100套房子，只有2套是在時間內沒有出租出去的。

我們來看一組數據。

CBD （3000）的空置率：

Tarneit (3029) 的空置率：

通過對比，可以看出墨爾本市中心公寓的空置率在1.4%，Tarneit的house的空置率在1.1%，兩個區域的空置情況都是低於大墨爾本地區的平均水平，租房市場都挺活躍，另外Tarneit的空置率比CBD的apt還要低，CBD 的apt的需求是很大的，但是同時市中心的apt供應量是不小的，17年平均每一個月就有一棟新的高層公寓要交房，另外這一方面也說明了墨爾本的Suburb區域房屋的供應和需求是相對穩定的，並不會出現供過於求的狀況。所以，空置方面的疑慮是可以打消的。

關於空置率的數據，大家可以上Sqmresearch 這個網站上查詢，輸入postcode，就可以找到相應的區域。

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房屋增幅

Melbourne CBD 2房公寓

一年的房屋漲幅：

十年的房屋漲幅：

房別墅：

一年的房屋漲幅：

十年的房屋漲幅：

從租金角度，apt的優勢是比house大的，但是從房屋增值的角度來看，house的優勢是要大於apt。

大家細心的話應該會發現，realestate的annual growth顯示的數據是1.8%，但是從我們一年的年增幅的線狀圖來看，這一年apt呈現的是一個跌幅。這需要跟大家解釋一下，annual growth 體現的1.8%是近五年的平均增幅，所以1.8%的增幅就是近五年來增幅和跌幅的平均值。

回到數據，apt二手房交易中位價近一年呈現了一個下跌的態勢，53.5w降到了53w，反觀house，一整年從44w漲到了49w左右，一年下來將近10%的增幅。 如果我們將投資周期設為5年，apt有1.8%年增幅，house有6.8%年增幅，按照複利的演算法，53w的apt5年後能漲到58w左右，50w的house，5年後能漲到69w。這中間就是5w的增幅和19w的增幅的差別。

而且這當中，如果是apt的話，你還要顧及apt出售的時間以及房價下跌的風險，因為從近10年的數據來看apt也有小幅下跌的可能。市中心apt市場的買家，大部分以海外買家為主，所以這個市場受到政策和貸款方面的影響的風險要遠遠大於其他以本地買家為主所組成的市場，所以近年來也是因為很多海外買家貸款受到了政策的限制，買家沒有足夠的資金settle房子，有很多底價拋售的樓花出現市面上所以導致整個二手房市場和新房市場都受到衝擊，房屋的增長幅度不大。選擇市場組成的主要人群，這也是選擇市場的一個需要考慮的因素。

反之，house是佔有自主的土地，土地的稀缺性是比apt大的，所以從歷史的數據來看，house是只漲不跌，物業升值的空間是比公寓大的。另外，Tarneit這個區域的整個周邊規劃比較完善，有火車站和購物商圈，另外也在政府規劃的新的就業集群區的邊上，所以市場上很多買家也看到了將來對於土地的需求量也會急速增加，這也是為什麼在Tarneit這個區域帶地別墅的價位也是保持穩定上漲的。

所以，從房屋增幅來看的話，墨爾本的apt是遠遠遜色於house的，這當還有許多其他原因照成的，例如政府規劃，學區效應以及商圈的規劃等等，我們需要根據每個區域進行具體的分享。

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租客人群

租客人群也是我沒投資房所要關注的，因為這會直接影響到我們房屋的保養和租客的穩定性。

Tarneit 人口組成

CBD人口組成

通過這兩組的數據對比，我們可以看出，兩個地區的主要租客年齡段都在20-39歲。Tarneit的租客人群主要以本地的家庭為主，而CBD的則是單身人士比較多，大部分都是海外人士，其中又以學生為主，相對來說家庭為單位的租客的穩定性會比單身人士的穩定性高，家庭租下一套house都會住個兩三年，對於房東來說是比較穩定的，而CBD的公寓可能每年都會有租客的更換，這也會照成在每個租客更換過程中所產生的一些不必要的空置。

但從所有權的關係來看，CBD的租客的需求量是比Tarneit大的，住在CBD的人群有66%的是會通過租房來尋找住房的，但在Tarneit只有31%的是選擇租房的，大部分人是會擁有自己的房產。

所以說，在Tarneit的房子每個房子的申請者不會像CBD的那麼多，但是一旦出租出去之後租客是會比較穩定的，房東也會比較省心。

以上的兩組信息，大家可以通過Domain和 Ksouhouse 這兩個網站找到相關數據。

總結

CBD和Tarneit是在這個預算內apt和house比較有代表性的兩個區域，通過這樣的對比我說說我個人的看法，在澳洲房產投資的主要回報在於房屋的升值，如果有很好的租金回報的同時又能有一個不錯的增幅空間固然是一個非常好的產品，但是如果只是追求每年幾千澳幣的租金收入而忽視了房屋增值所帶來的回報那想必是一個因小失大的決定，所以在這個預算內投資周期在5年左右想要選擇一個好的投資產品，我個人會更建議選擇一些規劃比較完善，有發展潛力的house做為我們投資的產品。

以上4個方面我認為是投資者在購買投資房時重要的考慮因素。另外其他一些因素比如政府規劃，人口增漲等等因素都會推動一個地區房價的增幅，我今天只是舉例兩個區域作為例子，讓投資者們在購買投資房的時候會有一個方向和參考標準，具體我們每個區域的規劃都是不同的，所以大家有想了解每個區域規劃的細節，都可以加我的微信，我很樂意和一起大家分享信息。

友情提示

維洲的State Revenue Office宣布，從2017年的7月1號起，所有已投資為目的的期房建築部分印花稅的減免優惠將會取消，這說明同樣一套60w的投資物業如果是在7月1號之後購買的話，本地客戶需要比原來多交2～3w，海外客戶需要比原來多交4～5w。所以，有這方面的打算的話就要儘快趕在7月1號前做決定！

更多投資信息請諮詢

H&T墨爾本副投資經理：Eason CHEN

請致電：0452 468 995

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