史上最嚴樓市調控，開啟租賃的時代，該如何投資？

近期樓市調控可謂是史上最嚴大招，中國已有超過30個城市出台「購房後一定時間內不允許上市交易」的「限售」措施，正所謂不給「炒房者」一絲抬頭的機會。

房地產供給側改革，從增量到存量

我們在2016 年行業深度《從區域和產品結構上推進地產供應側改革》報告中指出，解決房價漲幅過高的手段除增大土地供應外，更加重要的方向在於存量改革，即構建多層次供給體系和樹立「人人有房住、不等於人人有房產」的消費觀。

成交整體下滑

中投證券5月23日的研報數據顯示，今年以來的調控措施成效明顯，2017年前20周，一二手房成交累計同比呈現不斷下滑的趨勢。

一手房市場上，2017年前20周，在列入統計範圍的4一個一線城市、16個二線城市一手房成交降幅不斷擴大；而16個三線城市成交累計增幅也持續收窄。

而二手房市場上，2017年前20周，在列入統計範圍的2一個一線城市、9個二線城市、4個三線城市中，雖然近期降幅有所收窄，但整體呈現下降趨勢

加大力度保障承租人權益

為保護承租人合法權益，意見稿對出租人行為設臵明確限制條款。包括以下幾點內容：

1）「出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房」；

2）當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。

3）住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

4）住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。

5）未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。

6）經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務。

投資建議：政策有利行業健康發展，中長期構成利好

萬億租賃市場規模大，後期影響深遠

我們對房屋租賃行業規模做個大概估算。從供給角度計算，2015 年TOP25 城市的自有房屋存量大約是8500 萬套，按照30%的出租率，假定平均房租在3000 元/月/套，那麼租金收入大約是9500 億。從需求角度計算，2015 年TOP25 的城市流動人口數量約為8000 萬人，按照70%的租房率計算，假定平均房租在1500 元/月/間，則租金額約為10000 億。初步估算下，行業規模可達1 萬億元；此外還有租賃行業的附加服務如維修、保潔等，按30%租金計算，附加價值達300-400 億元。

然而租賃市場規模雖大，呈現出的問題卻不少。本次《意見》的出台，從供應端、需求端、中介環節各方面提出了政策和措施，將有效解決租賃市場上的大部分問題，促進租賃市場的健康發展。

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