惡性循環中的高房價，壓垮中國經濟的大山

不知不覺中，「房價」在中國已經逐漸變成一個帶有負面衍生意義的名詞。一談到房價，總能引發社會的共鳴。不僅買不起房的普通百姓怨聲載道，就連像王健林這種蓋房子的首富都抱怨房價實在太高。

從去年國慶開始，對於房地產的調控政策就不斷加碼。從全面限購至控制金融機構向房地產的輸血渠道。這次政府似乎是動真格了。然而，數據顯示，真相似乎並不是這樣。

根據筆者搜集到的70大城市數據顯示，2016年至今，無論一手房還是二手房市場，房價都在不斷上升。事實證明，調控並沒有讓房價真正下降。而且，就連上漲勢頭也沒有逆轉，得到抑制的是上漲速度。

5月中旬，央行突然向市場投放了4600億元緊急流動性。市場上流行的一種說法是4600億元是為了緩解股市、債市因為銀行委外資金撤出所引發的利空影響。但是，從股市和債市反映看，問題好像依舊沒有解決。那麼，錢去哪了呢？（雖然控制住了金融機構向房地產輸血的渠道，但房地產行業本身資產證券化的步伐卻加快了。房地產以其他名義集資並非什麼難事，這正好與央行放水資金對接）

高房價這個問題為什麼遲遲不能解決？不敢解決？不願解決？筆者想從以下五個惡性循環解釋這些問題。

一、政治惡性循環

如果仔細回顧以往的房地產市場就會發現，除了北京、上海兩大一線城市積極執行限購政策外，其他地方政府對於房地產調控表現出一種消極、甚至抗拒的態度。許多地方政府甚至敢於頂著最高層壓力拖延、或者拒不執行房地產調控政策。

真要追溯其原因其實很簡單，因為中國許多地方經濟發展與房地產息息相關。房地產拉動GDP增長的模式已經是公開的秘密。許多地方政府與房地產都結下了不解之緣。

由於制度問題，中國官場長期瀰漫著一股為了經濟可以放棄一切的風氣。這一點與《人民的名義》中達康書記的形象非常貼切。為了GDP，不管能不能可持續發展、不顧負面影響有多大、無論黑貓白貓，只要有利於經濟發展的全都採用。

通過透支未來、急功近利獲得的政績使這批官員快速升遷。而越往上走就越發現長期發展的必要性。當初在地方任職時可以不顧大局，進入高層後不得不考慮全局。但要照顧全局就必然要否定之前自己的做法，甚至要求沿用自己做法的後繼者改正。可當初自己就是這麼上來的，否定既有模式不就等於承認自己的錯誤呢？這就等於否定自己以前的功績。所以，之前靠著房地產拉動GDP升上去的官員對於高房價問題唯恐避之不及，不可能要求他們直面現實。結果只能是放由事態繼續惡化。房價越高、問題越嚴重、越是不敢承擔責任。

二、地方經濟惡性循環

長期依靠房地產帶動經濟發展的地區，當地地方政府對於房地產的態度就像癮君子對待鴉片一樣。誰都知道長此以往只能越陷越深，可惜中毒已深，要戒毒勢必需要刮骨療傷。可正如前文所述，誰都不願承擔戒毒之痛，那就只能繼續吸毒。

然而，有些地區城市已經因為吸食鴉片過多而導致城市經濟全面癱瘓。當年的神農和鄂爾多斯已經過氣了。如今，新的鬼城一座接一座橫空出世。二連浩特、常州、十堰、川南……這些城市名字想必許多人都沒聽過吧。

偏遠地區地方政府財政收支對於土地依賴太大，當地居民消費力又低。房價的上漲對於當地居民的消費擠出效應非常明顯。為了還房貸或是準備買房首付，當地居民必須在其他支出方面精打細算，從而造成消費能力下降。當地經濟原本就不景氣，居民消費力下降意味著需求減少，企業自然只能轉移目標轉投其他城市。這也導致了地方政府財政收入繼續承壓從而加大對於土地收入的依賴。這樣一來，自然也就不能讓房價下降。這種惡性循環結果就是「人去城空」，地方政府彈盡糧絕。

三、開發商惡性循環

房地產開發商表面看似光鮮，其實也有說不出的冤屈。國內許多人都把高房價的責任全部怪罪於房地產開發商。誠然，房地產開發商的確存在請託、炒作、捂盤等不道德行為，房價泡沫中也確實有部分責任應該由開發商負責。但是，房價泡沫絕非開發商一方責任，把鍋全部推給開發商有失公平。對於泡沫，本文提及的五種惡性循環中的主角都有份。

開放商推高房價的必然性在於本身的槓桿運作。中國房地產行業內有一種潛規則：想要拿到開發貸款不必等項目啟動或已經是在建工程時再申請。當開發商拍得土地後即可獲得銀行貸款。整個過程中，開發商唯一需要自己承擔的成本就是土地拍賣成本，之後的蓋樓、出售等運作成本完全可以依賴銀行貸款。這一圈兜下來，整個房地產項目從拿地到最終出售，實現資本迴流，開發商所需的自有資本相比銀行貸款部分非常少，這種操作本身就是利用槓桿運作的模式。

此外，有些開發商甚至可以依靠項目的未來現金流作為抵押物再申請新的貸款，繼續拿地、貸款、開發、抵押、拿地……通過螺旋式運作好幾圈後，槓桿呈幾何倍數增長。在這個過程中，只要房價保持不斷攀升，整個鏈條就不會有任何問題（房價一旦下跌，未來現金流將縮水，將會影響到銀行。銀行勢必要求追加抵押物或增加保證金）。2016年，商業性房地產項目貸款金額已經上升至28萬億元（超過GDP的三分之一）。可想而知，國內房地產開發商的槓桿有多高。

另一方面，房價定價權又是掌握在賣方手裡（中國房地產市場目前屬於賣方市場），開發商為了保證這種槓桿遊戲能夠維持，自然不願降價。

為此，諸如請託、自己炒高房價、甚至捂盤等待房價新的上漲周期到來時再開盤等現象也就見可以理解了。拿地、抵押貸款、推高房價這幾個關鍵環節組成了開發商的惡性循環遊戲。

四、金融體系惡性循環

金融機構是協助開發商完成槓桿遊戲的重要助力。不過，金融機構本身也深陷泥潭之中。

2016年，銀行按揭貸款佔整體貸款的比重將近一半。以前淪為雞肋的按揭貸款搖身一變成為優質項目。信託、基金、影子銀行中投資房地產項目的資金更是不計其數，無法統計。

這主要是因為大量實體經濟資本因為利潤走低，爭相尋求保值渠道所致。金融機構承接了這批資金後本身也承接了巨大的收益壓力。有相當一部分的資金其實就是以房地產為抵押物向房地產開發商提供的貸款或項目投資。只有房價不斷走高才能保證未來收益率和不發生系統性風險。

而且，由於實體經濟不景氣，許多企業貸款的抵押物也是房地產，破產倒閉企業最終清算資產時，最值錢的只剩房地產。房價一旦下跌，金融機構的不良資產將會上升。因此，金融與房地產的捆綁形成了相互促進作用，形成惡性循環，導致房價走高。

五、市場惡性循環

中國的房地產市場已經稱不上真正的有效市場。市場自有供需機制在投機炒作情緒泛濫面前被徹底湮沒。

《2015 年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產報針對「一二級地產開發公司、代理行、營銷機構、二手房中介、房產電商等」房地產行業內人士的定向調查顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。同時，2016年社科院發布的《社會藍皮書》中披露, 就家庭住房自有率來看，當前受訪家庭居民自有率為95.4%，19.7%的家庭擁有兩套以上的住房。結合這兩組數據會得出什麼結論？買房子的人很多，但住房的人很少。國內樓市早就脫離了本應貫徹的居住屬性轉向投資屬性。房子已經不是用來住的，而是用來炒的了。

2015年，中國工程院院士、深圳市規劃和國土資源委員會巡視員郭仁忠透露，全國新城區規劃人口達34億。他援引國務院一項關於12個省會城市和144個地級市的調查結果稱，省會城市平均一個城市規劃4.6個新城或新區，地級城市平均每個規劃建設1.5個新城或新區，某西部省會城市提出建3個新區、5個新城，總面積是現有建成城區面積的7.8倍。房地產已然是一個產能過剩行業。

根據聯合國對於中國人口變化的預計，2025年至2030年，中國人口將出現拐點。也就是說未來幾十年中，中國人口根本不可能超過20億，更別談什麼34億。即使考慮剛需，許多房屋也根本沒人住。處於人口流出大勢下的三、四線城市去庫存難現象也就容易理解了。

因為房地產市場已經進入了投機屬性，持有房屋的人都指望著別人高位接盤，沒人願意降價出售。在稅收及限購政策愈加收緊的大環境下，為了轉嫁成本只能不斷拉抬房價，就算樓市進入有價無市的局面也必須這麼做。畢竟，有相當一批人是舉債炒房。曾有新聞報道，深圳一小伙舉債炒房，名下20多套房，每月還房貸20餘萬元，最終不得不拋售一套房緩解資金流危機。如果不把成本轉嫁出去，這批炒房客無法償還自身負債。這就形成了需求惡性循環。

上述五大惡性循環是筆者對於如今中國房地產高房價的個人見解。無論高房價有多少存在的理由，高房價本身對於經濟發展的制約都是客觀存在的，絕不會因為高房價存在即合理而消失。這些制約表現在三大方面。

一、經濟轉型遇阻

中國經濟已經進入了轉型升級的深水區。結構修正、產業升級、國企改革等政策已經相繼進入實際落實階段。但是，高房價對於經濟發展的抑制作用卻越來越明顯。

眾所周知，中國經濟未來將由消費作為引擎驅動。但正如前文所提及的，高房價對於其他領域的消費已經形成了擠出效應。對比2013年至今的社會消費零售總額與商品房銷售額不難發現。房地產對於消費支出的貢獻功不可沒（平均佔比在30%以上）。而且，仔細觀察歷史數據的讀者可能已經發現。社會消費零售總額每年的變化都非常有規律，一年一輪迴。這種規律與去年中國GDP連續三季度報6.7%（最高層既定目標）。這人國內不得不感嘆統計局數學水平之「高」。也就是說，房地產的實際「貢獻」可能更大。

如今，個人資產超過100萬元的就算中產階級。然而，一、二線城市中，凡是有房的都「被中產」。表面上看上去屬於中產階級但實際消費能力完全不達標。因為每個月還房貸的壓力就足以抑制其他方面消費。

參考各檔房價對應的月供，四大一線城市的房價基本屬於第一層次。可是，有多少一線城市居民稅後收入能超過1.5萬的？即使夫妻兩人共同還貸，在扣除每月房貸和日常剛需支出（吃喝、交通、通訊等）後，還剩多少資金能為服務業市場提供消費求的？（這是以月光族的標準計算的，還未考慮每月計劃儲蓄）

消費需求無法擴張的話，中國經濟轉型的命門就等同於關死了，服務業也就不可能成為新的經濟支柱，依靠消費驅動經濟增長就會成為一個白日夢。

二、社會保障體系承壓

高房價已經毀掉了一代人。根據國家民政局統計，2015年，我國單身的成年人數量已超過2億。有相當一部分人群就是因為住房問題而放棄尋找另一半。這導致了中國人口結構後續跟不上，人口老齡化現象加快演變。

根據2015年的數據顯示，60歲以上人口佔全國人口比例近20%。至2035年，如果新生人口增速不能達到兩位數增長的話。屆時，60歲以上老齡人口比例將超過四分之一。

中國社保體系現在的情況是入不敷出，去年第三季度，有媒體從人社部了解到，社保體系的資金缺口已超10萬億元。隨著中國人口老齡化現象越來越嚴重，未來的資金缺口必然不斷放大，除非加重對於年輕人的社保繳費支出比例。但如此一來，本就被高房價壓垮的消費市場必然雪上加霜。僅存的一種辦法就是政府兜底，填補資金缺口。但試想一下，且不論未來資金缺口會擴大到什麼程度，僅現存的10萬億元資金缺口，恐怕就已經夠嗆了。

三、房地產泡沫是市場信心上空永遠的陰霾

房地產發展到今天這個地步，不僅國人自己知道有泡沫，就連全世界都明白中國房地產市場水分有多大。

立於信息不對稱優勢一邊的資本早就已經看穿了經濟的底蘊。所以，去年一整年都處於資本外流的洪流之中。即使現在，央行和外管局雖然宣布「不會走資本管制的老路」。但實際上，從今年7月1日起，當日跨境交易1萬美元的必須上報。自7月1日起，中國各大銀行須對超過20萬人民幣的跨境轉賬交易等多種情形上報，嚴禁購買境外債券、保險型產品及海外地產等。除非主業即海外房地產，而普通企業要想在海外購房，需經過政府審批。若有違規，則會禁止資金出境三年，並調查其是否捲入「洗錢」。話說，這叫「不走資本管制老路」？

市場信心崩坍來自於什麼地方呢？經濟不景氣、人民幣資產升值空間小。國內唯一有暴利的房地產市場也因為「房子是用來住的，不是用來炒的」而偃旗息鼓。資本不是傻子，誰都知道這個泡沫吹不下去，總有一天要破。中國第一商人李嘉誠在2013年就做出了表率。高房價自帶的隱患讓資本對於中國望而生畏。可以這麼說，高房價問題不解決，市場信心永遠不會真正回暖。因為資本不同於普通大眾，他們既有智慧、又有足夠的信息，想要忽悠他們，不太現實。

孫悟空潛力再大，被壓在五指山下也永遠翻不了天。在願意承擔責任、心甘情願背鍋的唐僧出現前景，猴子只能乖乖的被壓在山下。

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