青羊馬廠地塊即將上市 外光華或再添品質改善

5月即將結束，但截止目前，5月成都主城區無一宗地塊入市，且至今也沒有最新的主城區地塊公告（住宅地塊）。

據銳理數據獲悉，主城區包括青羊區、武侯區、成華區以及金牛區都將相繼有地塊入市，其中不乏頗受關注的鐵塔廠地塊，以及近年來爆紅的武侯新城也將有數宗地塊入市。而銳理數據也將在接下來持續關注這些即將入市的主城區地塊。

今天的設計師看地，我們就先來關注即將在近期進行公告的青羊區馬廠1、2組地塊。據了解，該地塊或將與馬廠2、3組地塊於近期走上拍賣台，地塊緊鄰光華大道，距離地鐵4號線非遺博覽園站僅有數百米，與剛剛亮相的綠地新里城項目也僅有一站之隔，其優質屬性也成為其受到關注的重要原因所在。

那麼，地塊有哪些值得關注的價值點？未來又適合開發什麼樣的項目？讓中泰設計產品研發中心總監陳筱秋帶我們去看看吧。

看地準備一：了解地塊基本信息

馬廠1、2組地塊地塊位置示意圖

地塊相關指標（以實際出讓信息為準）

宗地面積：60畝

容積率：≤2.4

用地性質：二類住宅用地

建築密度：≤30%

綠地率：≥30%

限高：48m

看地準備二：區域概況了解

看地前最基礎的準備就是對地塊所處位置的地理環境、周邊概況、配套情況進行了解，首先我們就來看看馬廠1、2組地塊目前周邊的情況。

配套與產業齊聚主城區少有的開發程度較低區域

地塊位置示意圖

此次即將公告的青羊區馬廠1、2組地塊之所以能在目前的市場下引起銳理君的關注，離不開其所處區域的加持。對此，銳理君也根據地塊周邊的情況，梳理出了其中4條主要的價值點：

1、開發程度低，主城少有

地塊處於青羊區政府重點規劃的國際智慧產業功能區，從所處位置來看，已開發和在建的項目較少，地塊旁目前僅有佳兆業廣場一個在售項目，其餘均為已呈現和正在修建的保障性住房項目。

銳理君調取了地塊周邊三公里範圍內近3年來房地產開發情況，僅有包括佳兆業廣場在內的4個項目，且從目前來看，未來周邊也僅有綠地新里城一個待售全新項目，這在主城區範圍內是較為少有的。

地塊周邊三公里範圍內成交土地地塊示意圖（點擊看大圖）

2、配套優勢明顯，交通表現突出

地塊最大的優勢便在於周邊配套資源較為豐富，休閑景觀資源方面，地塊距離非遺博覽中心直線距離僅有300m，步行便可到達，再加上周邊的繞城綠化公園和地塊北側的規劃綠地，休閑景觀資源是較為豐富的。而除此之外，最突出的還數交通。

交通方面，地塊距離主幹道光華大道沿線直線距離只有250米，這也是連接城西和成都主城區的重要交通幹道。此外地鐵4號線非遺博覽園地鐵站和公交站距離地塊也僅有250米的直線距離，而近期地鐵4號線2期工程也即將通車，公共交通出行也越來越便捷。

光華大道

非遺博覽園公交站和地鐵站

3、周邊名校環繞教育資源豐厚

教育方面，眾所周知，青羊區是成都教育資源最豐厚的區域，緊鄰的外光華板塊便有包括樹德中學、泡桐樹小學綠舟分校等名校，此外還規劃有石室聯中新城校區、泡桐樹小學新城校區等。

而就在地塊周邊還規劃有金沙小學樂平校區和樹德實驗中學新城校區。教育資源一直以來都是買方和賣方關注的焦點，這也將為地塊本身增添較高的溢價。

4、高端產業加碼

地塊處於政府規劃的國際智慧產業功能區內，規劃打造成為具有國際影響力、強調國際合作的智慧產業發展區。其中青羊總部基地正位於該區域內，目前僅該項目已吸引了逾400家企業（含租賃客戶）入駐。

在這些企業中，其中世界500強分支機構9家，全國500強企業11家，行業100強企業129家，中外合資和獨資企業4家。此外，還不乏有葛洲壩、中國鐵建、中建發展等國家直屬重點企業。未來隨著產業的深入推進，其可產生的產業人群集聚的效應和能夠帶來的消費潛力不容小覷。

看地準備三：了解地塊所在區域目前開發情況

區域供存雙低 有力承接外光華外溢客群

銳理數據統計，目前地塊周邊3公里範圍內僅有三個在售項目，佳兆業廣場、水韻華府和金河谷（世豪峰景），其中佳兆業廣場和金河谷世豪峰景兩個項目目前的存量去化周期都僅有一個月，區域可供銷售的貨量是非常少的，而近期周邊也僅有綠地新里城一個全新項目。區域供存目前呈現雙低的局面。

地塊周邊三公里範圍內近12個月在售項目統計

而該區域距離外光華核心板塊僅有兩站地鐵之遙，目前該區域可供銷售的項目也僅有長虹和悅府、恆大翡翠華庭、頤和京都等項目有在售，新增供應較少，而該板塊此前的銷售熱度在成都市場一直是有目共睹的，在供應不足和較高門檻的雙重擠壓下，地塊所處的區域勢必將成為最佳的承載區域，未來的前景是值得市場期待的。

現場看地

了解了地塊所處區域的地理位置、配套和開發等情況，現在來看看地塊本身及其周邊情況。

馬廠1、2組地塊位於光華大道北，繞城以西。北側是規劃綠地，東側和南側是保障住房蓉西陽光、西側為佳兆業廣場，四側均不臨城市主幹道。

地塊及其四周實景圖

根據對地塊現場的實景考察，設計師對地塊本身進行了優劣勢分析：

地塊優勢：

1、不臨主幹道，但距離主幹道直線距離有250米，出行便捷但又不會受到主幹道車流噪音的過多干擾。

2、地塊周邊有成熟的社區，西邊為佳兆業廣場和東邊南邊為蓉西陽光保障住房項目，周邊已有一定的居住氛圍。

3、地塊北側為政府規劃綠地，再加上周邊的非遺博覽園和繞城綠化，外部綠化環境較為優越。

地塊劣勢：

地塊周邊目前商業氛圍並不濃厚，不過未來隨著佳兆業廣場項目商業的相繼呈現，或將有所改善。

產品組合建議：品質改善或是優選

我們先來看看目前地塊所處區域各面積段產品新增和銷售的情況：

近三年地塊周邊三公里範圍內主要項目（佳兆業廣場、水韻華府和金河谷世豪峰景）

各面積段產品新增和銷售情況（統計單位：套）

從以上統計數據可以看到，地塊所在區域近三年主要銷售和供應產品集中在70—90平方米產品，90平方米以上的改善類產品供應較為缺乏。

但從各面積段產品近三年的成交均價來看，相較70—90平方米產品平穩上漲的走勢，110-130平方米和150-170平方米產品卻呈現出反差較大的上漲態勢，由此也可見得改善類產品在板塊類是具有一定溢價空間的。

從近期已經亮相的綠地新里城項目來看也證明了區域的市場發展方向，該項目即將首推的青花國語組團便將主打改善類產品，面積為118-145平方米的兩梯四戶或兩梯三戶的產品。

近三年地塊周邊三公里範圍內主要項目（佳兆業廣場、水韻華府和金河谷世豪峰景）

各面積段產品成交均價走勢圖（統計單位：元/㎡）

在這樣的市場情況下，做什麼樣的產品才最適合該地塊呢？中泰設計產品研究中心負責人陳筱秋給出產品組合的建議：

建議打造小高層首改+深改產品，與地塊僅有一站之隔的為綠地去年以6500元/㎡樓麵價拿下的綠地新里城項目地塊，以此為基價，容積率2.4，未來打造方向以小高層首改、深改為主，因考慮到限高要求，項目規劃以圍合式為主，主打品質改善。

設計師還根據地塊周邊具體情況，給出了適合2號方案的強排建議：

根據2號產品組合方案做出的強排建議

設計師分析表示：該地塊北部為規劃綠地朝向好可設計低梯戶比的產品，中間為樓王雙中庭設計一梯兩戶或一梯三戶產品，沿南邊道路、西邊道路為成熟社區可以設置底層商業增加溢價。

設計師簡介

陳筱秋

主創建築師/產品研發中心總監

主要工程及代表作：

北大資源頤和翡翠府 主創建築師

新希望錦官閣 主創建築師

編輯 | Zoey

聲明 | 銳理原創作品，轉載請聯繫後台

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