51萬方爛尾x年終再嫁，北京國盛中心何時盤活

"爛尾樓"曾被人比喻為"城市的盲腸"，它一度曾成為投資失敗的代名詞，也是一個讓投資商望而卻步的"黑洞"。

但北京東二環曾有一著名項目，被多家開發企業所覬覦，但該項目卻命運多舛。而今，此項目重新入市，吸睛無數。

此項目最後花落誰家，商業地產觀察帶您看透這紛紛擾擾。

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東直門爛尾項目的前世今生

北京二環的東直門，地鐵樞紐，行人如流。然而就在地鐵或機場快軌換乘點的正上方，一個爛尾的地產項目，極不協調地矗立在首都如此核心的位置。

它以前的名字叫東華廣場，現在叫國盛中心。這是一個規劃總建築面積約為51萬平方米的大型商業綜合體項目。

但不幸的是，該項目自2000年開始建設以來，除交通樞紐在2008年建成交付使用外，其他項目期間經過N次開工、停工、復工，糾紛不斷，2012年全面停工，如今已經成為北京核心區內著名「爛尾」項目之一。

如果從其立項時間（1994年）開始算，項目已經延宕了23年之久。期間經歷北京城建、香港康實、華遠地產、北大青鳥、國浩中國和信達資產。

地理位置如此優越卻至今爛尾，令人唏噓不已。

2015年8月，大型金融央企、壞賬處理專家——中國信達資產管理公司從新加坡上市公司國浩房地產有限公司旗下的國浩房地產（中國）有限公司（以下稱「國浩中國」）處購得該項目。彼時信達資產付出的總代價高達105億元，其中債權近60億元。

而此前，國浩中國是2007年從北京北大青鳥有限責任公司處接手的該項目，並為此付出58億元的代價，獲得其90%的股權，而後將其命名為「國盛中心」。

當初，業內都以為國浩地產經過7年股權爭奪戰，成功甩掉了股權糾紛的包袱，國盛中心項目似乎迎來了新的希望。但是信達15年接手國盛中心後，握著「燙手的山芋」也遲遲沒有動作。

此項目能否重生？有業內人士分析，國盛中心目前面臨品牌信用度降低、招商瓶頸、融資成本高、產權僅剩下30年等諸多壓力。中國信達要盤活國盛中心並非易事。

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信達尋找小股東兼操盤手？

今年2月，有媒體曝出了一個重磅消息：中國信達，正在為東直門項目尋找一個小股東兼操盤手，通過競爭性談判，擇優讓出10%~35%的股份。

2月曝出的重磅炸彈雖然並未得到官方證實，但是消息一出便驚起千層浪……

信達資產在當初競爭性談判邀約文件中透露，擬出讓該項目10%-35%股權，同時這個小股東將負責項目整體操盤，而項目整體估值約155.7億元，後續建設投入還需約30億元，項目傾向於持有運營。

了解該項目情況的業內人士表示，由於北京四環以內不讓興建大面積商業了，所以開發商只能靠收購的形式來獲取優勢資源。而且這次收購是陸續進行的，其中有很多一線開發商都與信達溝通過合作事宜。

由於此前簽訂了保密協議，所以上述人士未能透露開發商名稱。

當時參與競購的對象涉及了佳兆業、復星、萬方等公司，佳兆業參與競購顯得尤為戲劇性，因為佳兆業旗下還有北京另一個著名的爛尾項目：位於大望路的長安8號。也就讓佳兆業在競購對象中脫穎而出，剛剛收拾完長安8號的爛攤子，想必佳兆業對於爛尾樓改造頗有一番心得。

但事情並未按大家預想的情況發展下去……

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深圳益田橫空殺出

近日，一封名為「特大喜訊」郵件通報的曝出又讓眾人驚掉下巴，這封發給深圳市益田集團股份有限公司（以下稱益田集團）部分員工的通報透露，中國信達資產管理股份有限公司已於5月11日下午公布，益田集團將以收購部分股權的形式，與其共同打造「北京東直門交通樞紐項目」。

這封郵件重點表揚「益田集團北京公司經過三個多月的統籌謀劃與周密部署，歷時近一百天的腦力震蕩和全神貫注，將不可能變為可能，終於實現了益田商業進軍北京的戰略意圖。」

提到深圳益田的名字，在行業里並未有多知名，甚至在之前都鮮見與其相關的媒體報道，可以說，此次拿下東直門項目應該是其迄今為止最受關注的事件了。

據了解，深圳益田是一家1996年成立於深圳的中小型地產公司，比較知名的項目是位於深圳華僑城核心區域的益田假日廣場。老闆吳群立此前是一名大學體育老師，後下海經營房地產事業，這一華麗轉身也是業界樂此不疲的談資。

對於益田集團來說，此次與信達資產的重磅合作，來源於近幾年來與金融機構合作磨合後的選擇。苦於沒有上市平台，益田集團過去一兩年來為撬動項目開發，與建設銀行、中信銀行、中信信託、信達資產等多個金融機構進行了多樣化合作。

一位接近益田集團的相關人士告訴商業見地，此前益田通過信達，將旗下益田假日廣場打包發行ABS，通過資產證券化融資53億元。益田與信達應該就是從那時候起建立了聯繫。

中商數據副總裁李靜雅認為，益田之所以能競得東直門項目，有很多客觀原因。

李靜雅表示，東直門項目已經爛尾很久，倒手很多次，價格本身走的很高。但是商業地產井噴、貨幣通脹引起的租金暴漲階段已經過去，而且項目本身在硬體有很大的弊端，調整的成本很大。對於那些已經有了一定品牌效應的開發商而言，已經不需要再砸重金來樹立品牌了，所以在投資過程中，更看中的是投資回報率。相反，對於剛進入商業地產領域，或者還沒有知名度的開發商而言，更需要通過一些地標型項目來樹立品牌，這對它之後的發展以及在行業內的影響力都有很大幫助。

2015年，益田集團開始正式走向商業地產快速擴張之路，到2016年已相繼在深圳坪山、寶安、陽朔、西安、上海等地啟動五大商業項目，奠定全國性商業戰略布局。

去年底，益田集團董事長吳群力在接受贏商網採訪時曾透露，隨著深圳木龍頭舊改項目逐步啟動，未來益田還會堅持城市更新項目。

如果按照吳群力此前的說法，那麼東直門的爛尾項目是否也可被看做是城市更新？

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如何盤活受關注

資料顯示，國盛中心是一座大型商業綜合體，規劃總建築面積約為51萬平方米，包括購物中心、雙塔寫字樓、公寓和酒店，其還曾是2008年北京奧運會重點配套項目之一。項目外立面在2013年初就基本完工，但由於股權糾紛並未繼續施工。雖然佰益匯折扣商場、KFC等位於項目購物中心地下、交還給政府運營的東直門交通樞紐的商家大部分已經開業，但依然顯得混亂。一座國際頂尖一線城市中心的商業綜合體，幾家折扣品牌和餐飲店顯然支撐不起來。

李靜雅告訴商業地產觀察，國盛中心硬體上需要有一定調整，尤其是外部展示和交通規划上。因為它屬於交通樞紐型商業，一層大部分面積劃撥給公交站了，而且人員比較嘈雜，項目定位不清晰、建築人流動線欠理想。

李靜雅同時表示，反觀來看，它佔有非常優越的地理位置，有三條地鐵線從這裡經過，而且二環附近如此大體量的項目，在北京市內已經非常稀缺了。所以，能否真正將項目盤活，還要看後期團隊能不能將它原有的優勢發揮出來，或者將潛在客戶的需求激發出來吸引到項目上。如果能做到這一點，它硬體上的短板是可以彌補的。

國盛中心未來將如何改造，筆者向益田集團求證，但在截稿前，並未得到對方答覆。

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