鏈家們的「生死劫」！

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文/吾言，《銷售與管理》雜誌記者

房地產中介成為此輪樓市調控的重災區，門店關停的數量逐漸增加。在樓市遇冷、嚴查市場的背景下，房地產中介「生死劫」正在上演。今天，「鏈家作為房地產中介巨頭， 近日已經開始逐步關停300家在京門店」的消息成為了人們關注的焦點。

據知情人士透露，此前鏈家本計劃關閉500家，後來定的300家，共100個區，每區關3家。並表示，等政策寬鬆了會再開。另外，已有多位經紀人表示，4月份鏈家多個門店業績幾乎為零。多數中介門店櫥窗房源廣告都已下架；「量價齊跌」幾乎成為中介人員的統一話術。

成交量降低!房價下降！中介費減少！

據了解，「317新政」後，北京二手房成交量下降7成。

3月17日出台新政的北京，除了進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時也降低了住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。不管是二套房首付比例還是貸款年限，北京的嚴格程度均超過其他3個一線城市，購買二套房的門檻全國最高。而這樣的新政，也讓很多房產中介不得不大量關閉線下門店。

1. 成交量下降！

關店的不只是鏈家，房天下、我愛我家等也關閉了很多門店。偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，「317新政」後30天（3月18日-4月16日）北京區域通過我愛我家達成的合同簽訂量，比新政出台前30天下降了69%，成交量降低將近7成！二手住宅日均合同簽訂量持續回落。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，新政對穩定市場預期，降溫樓市起到了立竿見影的作用，部分購房客戶受新政影響要麼失去購房資格不得不放棄購房計劃，要麼資金實力有限無法應對首付比例的提高而不得不延緩購房計劃。

2. 房價下降！中介費越來越少！

除了門店成交量大幅下滑，各區域房源都出現了大部分降價，買方的議價能力開始走強，二手房源價格一跌再跌，而且掛牌價和實際成交價也出現了明顯的下降。

一名經紀人舉例說，北京朝陽北沙灘小區的一套80多平米的房，「317新政」出台之前報價將近700萬，後來有人680萬買，業主也不願意賣。再後來317新政一出台，周邊房價都大幅下降，因為限購令一出，買房的人要付更多的首付，二套房的買主還要接受更高的房貸利息，一時間市場買房看房的人也大幅減少。房主最後以630萬的價格成交。

根據鏈家研究院數據顯示：北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、丰台、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統內成交量排名前20小區已有9個小區房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。

在如此慘烈的市場現狀下，房地產中介公司盈利越來越少，而對於房產中介的經紀人而言，很多人基本工資很低，有的都沒有基本工資，如果某區域市場持續低迷，他們可能很久都拿不到任何的收入。而且在房價持續走低的情況下，即使成交的訂單他們也只能拿到很少的中介費用。長期下去，客源少、成交量低，經紀人也不會願意在部分門店長期做下去。所以，現實情況，也會讓鏈家、我家我家、房天下等中介限入關店潮。

「關店潮」僅僅是個開端！

「關店、停業整頓」這些都僅僅是個開端，房地產中介市場重磅炸彈還在後面。

1. 中小型中介會「死」一大批！

根據相關數據顯示，政策出台後，除了已有的38家房地產中介被責令關停或停業整頓，另外有91家房地產中介公司已自行關停。一些大型房地產中介公司，可以成為房產「調控的幫手，根據各店面情況，計劃性地關閉一些店面，一方面可以保存實力，又不會浪費資源，又能跟國家政策保持一致，對大型房產中介的長遠發展是非常有利的。

而在這樣的市場和政策環境下，一些中小型中介，特別是那些經營不規範的房地產中介，必然成為此次政策要整頓的主要對象，相關行業專家表示，隨著後續政策風口的不斷緊縮，相信今年還會「死」掉一大批中介公司。

2. 中介不再拿「高傭金「

一直以來，二手房產中介的「高傭金」是眾所周知的事實，一名業內人士透露，此次「關店潮」緊緊只是一個開端，以後監管部門可能會對房產經紀人的高傭金提出一些相應的調整政策，未來二手房交易擁金可能會有所降低。這樣的做法，必然會加大房產中介的成本，也必然會減少經紀人的收入。但是能更好的規範市場，有利於房價調控和理性購房。

3. 中介不能再炒作「學區房」

另外，天價學區房的價格一路瘋漲，這跟就學政策、市場供需環境有一定的關係。但在一定程度上，這樣的天價，跟房產中介的推波助瀾——炒作學區房也密不可分。

相關政策顯示，除了有北京市發改委規定：開發商和中介不得炒作學區房、高價房;嚴禁房地產經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋;目前，北京市教委稱正研究論證擴大「多校劃片」政策，未來可能通過隨機搖號的方式確定具體的學校學位。由此可見，房產中介以後可以「炒作」的機會又少了。

相關專家表示，依靠交易量獲得收益的房產中介，他們的生存壓力會隨著政策調控的深入而遞增。以往，每當面臨市場緊縮，一些大型的房產中介在這種情況下不得不採用關閉部分門店、收購企業、涉足拿地等手段來維持進一步的發展。所以，鏈家、我愛我家、房天下這些較大的房產中介公司關閉線下門店僅僅只是一個開始，為了更好的擴大生存空間他們可能也會去關聯的產業中做一些投入。

但不得不提醒的是，已經倒下的「地王」順馳，當年也是做二手房交易中介起家。但後來放棄了很多中介生意，用大量的資金不斷高價拿地，順馳的做法是拿未來房地產高速增長作為賭注。但是這對於一個成長階段的企業是非常危險的。這樣的擴張不到4年，面對十位數字的巨量資金缺口，順馳活生生地被「地王」二字拖倒，賤賣。

所以，房產中介作為受產業政策影響較大的企業，不僅要順應正常的市場秩序，也要學會「晴時遮陽，雨時擋雨」，合理守業，適度擴張才是立業的根本！

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