全球豪宅拍賣火爆 誰是背後神秘推手

去年秋季，在紐約上州從事房地產經紀的許田穎發現一處優質學區房，即將通過無底價競拍而尋求買家。此處豪宅完全符合她的一位中國客戶的需求，於是，她立即諮詢地產律師，排除疑惑，熟悉拍賣規則，並代表客戶參與競拍，最終成功為客戶「撿到一塊寶」。

在澳大利亞和紐西蘭等國家和地區，房產交易通常都是以拍賣方式進行，豪華房產當然也不例外。而在歐美地區的主要國家，不少人一提到房產拍賣就會聯想到由銀行主持、多面對中低端市場的「法拍屋」。然而，如同藝術品、古董、名車一樣，拍賣正逐漸成為豪華房地產交易的「正確打開方式」。

從新建大宅到名人房產，甚至是具有重要歷史和建築意義的古迹城堡近幾年陸續投入拍賣交易平台，使得豪宅拍賣風生水起。雖然目前專註豪宅拍賣的經紀行仍無法與傳統老牌經紀行分庭抗禮，但其所經手豪宅的數量以及成交總額的規模已然不可小覷。

其中，據總部位於紐約但活躍於全球豪華房地產市場的Concierge Auctions總裁 Laura Brady稱，該經紀行過去幾年曾成功拍賣喜劇演員烏比·戈德堡(Whoopi Goldberg)、影壇和歌壇雙棲明星雪兒(Cher)等多位名人的房產以及西班牙一座具有200多年歷史的別墅。

而董事長 Chad Roffers介紹說，公司從2008年成立到2016年的八年間已經拍賣總價值超過10億美元（約摺合人民幣68億元）的豪宅，拍賣業務遍及美國33個州以及全球15個國家。今年內，該行預計將拍賣150處高端地產，照此速度，預計未來兩年內將再譜寫另一個拍賣10億美元豪宅的神話。

豪宅拍賣如此火爆的背後，到底有哪些深層次的原因呢？綜合起來看，大致可以歸結為以下五點：

供過於求 豪宅市場競爭烈

顧名思義，豪華房產不屬於大眾消費範疇，買家面相對狹窄。過去幾年，特別是美國傳統的豪宅市場如紐約、洛杉磯和邁阿密，呈現新豪宅開發過度、供大於求的狀況。而全球政治和經濟的不穩定性同時帶來豪宅市場的相對疲軟，使得二手豪宅賣家不得不藉助拍賣這種非傳統的營銷方式來吸引大量買家的關注。

正如美國房地產評估和諮詢公司Miller Samuel首席執行官喬納森·米勒(Jonathan Miller)所言：「豪華地產賣家面臨的競爭日趨激烈。業主轉而尋找其他的出售手段，而拍賣不失為一種高效的營銷模式。」

房產獨特 富豪賣家作價難

眾所周知，傳統方式出售房產時，通常會比照市場上同類房源平均每平方呎的價位定價，再根據特定房產所關聯的特色裝潢、服務設施、甚至賣家的聲譽進行一定的溢價。但許多豪華房產與藝術品和古董有著相同的獨特性，很難估價，成為富豪賣家「甜蜜的煩惱」，他們往往尋求通過拍賣獲得比較公平的市場價位。

Concierge Auctions總裁Laura Brady說：「我們的高端地產客戶群熟悉其他奢侈品拍賣市場，他們理解高端住宅與藝術品、文物一樣，拍賣能最大程度實現物業的價值。」

同時，拍賣行通過網上或手機應用程序允許全球範圍的潛在買家參與，更多買家競標通常能夠將競價推高。

競標透明 買家出手有把握

通過競拍購買豪宅，對於買家最大的優惠當屬有機會「淘寶」。據許田穎透露，當時客戶看中的學區同類房產大都作價500萬美元左右，而最後加上傢具、拍賣手續費等，客戶以330萬美元購得鐘意的房產。她說：「買家和經紀事先做好功課，就能夠在拍賣市場上找到貨真價實的豪宅。而且，無底價競標充滿驚險刺激，但同時能夠知曉其他買家的競標價，知己知彼。」

豪宅競拍的透明性不僅反映在所有出價均公開透明，而且與「法拍屋」買家無法事先查看房屋狀況而不同，拍賣豪宅有一定的公展期。

拍賣流程通常開始於賣家和他們的經紀人聯繫拍賣行，或者拍賣行主動與他們接洽。確定房產適合拍賣後，拍賣行負責密集市場推廣，並且會有一個30天的開放公展期。意向買家可以在拍賣日期前投標。與此同時，所有投標人（希望隱藏身份的買家也可使用有限責任公司的名義進行）需要填寫相應的文件，並且在投標前交付押金。取決於不同的物業，押金為10萬美元到50萬美元不等。如果投標人未能中標，這筆款項將被返還。拍賣可以現場或者在線進行。最高出價者中標，成交價一般在30天後房屋過戶時公布。

一錘定音 財務生活早規劃

毋庸置疑，通過傳統經紀人掛牌-等待買主的方式有時會導致房產長時間無人問津。確實，Concierge Auctions最近公布對美國27個豪宅市場最貴的10處房產分析表明，豪宅交易往往出現兩個極端：一是掛牌後在兩個月到半年內以接近要價成交，這些交易占不到四成；另一種狀況則是上市三、五年都受到冷落，屋主頻頻降價後才能脫手，這樣的豪宅佔到六成以上。

Brady 女士說：「價位越高，房產越獨特，通過傳統方式出售房產的不確定性越高，而許多高凈值人士需要及時調整資產配置和生活方式，豪宅拍賣能夠為他們提供確切的時間表。」

田女士補充說，拍賣交易的「短平快、穩准狠」也令買家受益。她說：「豪宅所有的手續、產權報告都是提前釐清才能拍賣，而且買賣流程時間短，合同簡單清晰，不附帶商討條款，能夠避免中途變卦。」

全球房源 為買家精挑細選

雖然不少豪宅拍賣經紀行專註於特定市場，但Concierge Auctions的觸角則伸向全球，其拍賣的高端房產覆蓋世界各地的門戶城市或熱門度假區，高凈值客戶可以將潛在房源一網打盡。

Brady女士指出，像佛羅里達的海景房就頗受富豪們的青睞，拍賣市場比較活躍，過去兩周就有數筆500萬元至1000萬元的豪宅通過拍賣易主。該拍賣經紀行還定期舉辦"精品房源拍賣"，譬如去年冬天在紐約集中拍賣來自美國、波多黎各、英國、以色列、英國等國家的十幾處豪宅。

今年夏天，該行將為中國高凈值客戶搜集來自美國、英國、德國、加拿大、西班牙等國家和地區的高端物業，針對中國買家對地理位置、品牌、風水、裝飾、價位等方面的特殊喜好，對房源精心篩選，並將拍賣活動延伸至香港、上海北京和廣州，方便中國富裕買家不用踏出國門，便能實現"全球豪宅血拚之旅"。

以下為六處將於Concierge Auctions中國6月拍賣專場亮相的全球豪宅，供環域居讀者先睹為快。您也可以登陸網站ConciergePortfolioSale.com 查看此次拍賣的所有精品房源。

那沃多灣

Navodo Bay

位置：斐濟瓦努瓦島（Vanua Levu, Fiji）

起價：無保留售予最高標的

那沃多灣佔地150英畝，生存環境自成一體，是現主人、也是其唯一業主夢想與心血的結晶。而且，這片綠洲擁有白色水晶細沙海灘，以及斐濟特有的郁蔥植被，設計上則尊重原生自然景觀和土著生活方式。配套休閑娛樂設施包括無與倫比的衝浪、深海捕魚、潛水，以及斐濟當地的文化體驗。另外，從洛杉磯、舊金山和北京均有直航通達。

冠軍城堡

Champ d』Or

位置：美國德州達拉斯-沃思堡地區（Turbeville Road, Hickory Creek, Texas）

起價：無保留售予最高標的

在以大型牧場為主的得克薩斯州北部，這座法式豪宅脫穎而出。從門口精雕細琢的「冠軍城堡（Champ d"Or）」一直延伸至內，其設計靈感可追溯至巴黎近郊的子爵城堡（Chateau de Vaux-le-Vicomte）。豪宅居住面積超過4萬8000平方呎，佔地面積則高達40英畝，環境靜謐幽美，但同時鄰近達拉斯大都會地區，是用作私人宅邸、企業商務休閑或者旅店婚慶等活動的理想場所。

馬塔納莊園

Matana Plantation

位置：斐濟科羅島（Koro Island, Fiji）

起價：無保留售予最高標的

馬塔納莊園位於科羅島西北端，歷史悠久，寧靜自然。該種植園擁有超過800畝產權自主、繁盛茂密的熱帶景觀，四英里長的白沙灘，可享有無窮無盡的海景、日落和信風。

貝拉米別墅

Casa Bellamar

位置：墨西哥洛斯卡沃斯（Los Cabos, Mexico）

起價：無保留售予最高標的

貝拉米別墅位於世界上最珍稀的海灘度假勝地之一，東角(East Cape)的普拉亞托爾圖加(Playa Tortuga)，提供絕對隱密，而同時距離洛斯卡沃斯小鎮僅幾分鐘的車程，可享受現代生活的便利。無與倫比的海灘海景，加上室內室外奢華設計，使得此處物業恰似人間天堂。

安娜貝拉別墅

Villa Annabella

位置：牙買加（Tryall Club, Jamaica）

起價：無保留售予最高標的

安娜貝拉別墅位於牙買加著名的Tryall俱樂部，佔地超過6英畝，風景優美，享有全景海景和一流的設施。別墅目前室內外居住面積超過1萬5000平方呎，全新裝修，可立即入住或出租。Tryall俱樂部設施包括白沙灘，世界一流的網球場和高爾夫球道等。

麗思-卡爾頓頂層公寓

Penthouse 2C at The Ritz-Carlton Residences

位置：美國紐約曼哈頓西街（West Street, New York, New York)

起價：無保留售予最高標的

該頂層公寓位於紐約曼哈頓麗思-卡爾頓酒店公寓樓，有四卧、五浴，公寓特色包括高11呎的天花板、落地玻璃窗、巴西櫻桃木硬地板以及超大露台，享有哈德遜河、自由女神和炮台公園的無敵景觀。麗思-卡爾頓酒店品牌提供的優質服務和設施包括門衛、待客停車、五星級飯店和健身俱樂部。此外，該公寓靠近主要地鐵線，住戶可以盡享"大蘋果"提供的豐富多彩的文娛和社交活動。

（來源：2017年6月10日 華爾街日報·派）

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