「上個時代的產品」北京丰台金茂廣場怎麼逆勢而上

這肯定不是寧高寧支持的一個項目，「覽秀城」在北京仍然沒有音訊。

文/一條君

對商業資產保值增值有獨特見解的寧高寧在就任金茂後，期望打造的第三條商業產品線「覽秀城」在北京仍然沒有音訊。

6月9日下午，金茂在北京的全新商辦項目丰台金茂廣場面市，但這個項目中仍然沒有寧高寧期待的新產品線的融入。

根據丰台金茂廣場規劃，這個項目將有LEED金級高端總部商務辦公、獨角獸創新廣場和時尚文藝立體商業三種類型。其中的獨角獸創新廣場也就是尋找、孵化獨角獸公司並為其構建支持性商業生態。

金茂廣場營銷總監周映彤稱，丰台金茂廣場要實現的是組織和人的創造力，激發創造力。具體來看，金茂廣場要實現的是開會、頭腦風暴、社交、應酬等場景的混合和實現信息、資源和社交等時空的跨維、產業和企業的共聯。周映彤認為，只要實現了上述條件，就一定能夠創造新物種。

值得一提的是，去年5月份寧高寧接過金茂主席兼非執行董事後，剛剛為中國金茂的商業地產版圖規划了一條新的產品線「覽秀城」。

覽秀城是為18-35歲的城市新興中產階級打造的更具有現代體驗和更方便交流的新型購物中心，具體包括兒童娛樂業態「酷樂星球」、當地特色餐飲、特色運動休閑品牌以及讓消費者享受「情感體驗」的全新場景零售中心。寧高寧認為，商業地產資產尤其是大型綜合體，是很好的國有資產保值增值途徑。

一位接近金茂的人士告訴一條君，丰台金茂廣場是上個時代的產品，肯定不是寧高寧支持的一個項目。金茂相關負責人也向一條君證實，北京丰台金茂廣場並不是寧高寧接任後專門為金茂定製的產品線。

在金茂整體的業態布局中，商業項目的佔比將會越來越重。其2016年的財報數據顯示，金茂目前持有辦公樓和商場約51.5萬平方米，而在上海星外灘，長沙梅溪湖金茂項目、南京玄武湖金茂廣場建成投入使用後會再增加約70萬平方米。

持有運營商業地產，對金茂而言還處於一個起步階段，這個市場也有眾多的競爭對手。截至2016年8月，早已轉型專註商業地產運營的SOHO中國僅在北京、上海兩地的核心地段，持有的完工和在建寫字樓就有約170萬平方米，另外華潤、平安等已實現商業地產在主要核心城市的布局。

一位商業地產專業人士告訴一條君，金茂正處於從傳統開發商向專業服務商轉變過程中，以北京為例，金茂的服務半徑不夠大，與平安、華潤、國貿、SOHO中國相比，持有物業的真實現金流還處於入門狀態，還沒有形成產業生態。

這樣的市場競爭程度和金茂的辦公樓規模合力的作用下，如何運營以及如何銷售就成為重要一步。

不僅如此，當前北京寫字樓市場競爭尤其激烈。根據不動產配置及財富管理服務商譽翔安的數據，北京目前辦公存量為5000萬平方米左右，現在的供求屬於剛剛平衡的狀態。但潛在供應量目前仍有2000萬平方米，這意味著今後的寫字樓市場會面臨激烈的市場競爭。

在這樣的市場環境下，如何爭奪到優質客戶、如何運營和銷售將成為北京丰台金茂廣場不得不面臨的問題。

一條君調查金茂財務報表發現，金茂的寫字樓在初期會賣掉一部分迴流現金緩解資金壓力，大部分會選擇自持運營。至於丰台金茂廣場是自持、整售還是零售，一位接近金茂的人士稱，目前項目才剛開建，具體情況還要等之後再定。

另外，就金茂廣場本身這個產品而言，北京丰台金茂廣場業態也不如長沙金茂廣場和南京金茂廣場豐富。長沙梅溪湖金茂廣場業態包括五星級酒店、購物中心、5A寫字樓、住宅。南京玄武湖金茂廣場包括五星級酒店、國際購物中心、甲級寫字樓、景觀公寓和頂級豪宅五大業態。

這意味著，北京金茂廣場的客戶群會比長沙和南京金茂廣場客戶群狹小，以公寓為例，南京和長沙的金茂廣場都有一部分公寓產品，但北京、上海陸續出台了公寓禁售政策，丰台金茂廣場沒有公寓的業態規劃。

這樣看來，金茂暫時還沒有找到商辦類產品限售後一個好的解決方式，這可能會影響到金茂銷售業績和現金回款，也相應會增加持有的資金和時間成本。

不過從北京丰台金茂廣場作為「大型綜合體」這個品類來看，其仍然在寧高寧規劃的商業地產保值增值軌道之中。至於寧高寧專門為金茂量身定製的商業地產新產品線「覽秀城」會不會入駐丰台金茂廣場，金茂相關負責人稱還要看具體情況。

調控非常時期，房地產商也要主動調整角色。譽翔安合伙人王珂告訴一條君，「丰台金茂廣場才剛開建，金茂能不能成功轉變角色，能不能創造所謂的新物種還得一步步看」。

需要注意的是，丰台金茂廣場規劃的「獨角獸創新廣場」，也就是孵化器業態正在經歷「競爭最慘烈的一年」，行業面臨重新洗牌。從行業格局上看，目前規模居前的是優客工場，此外傳統開發商如SOHO中國、當代置業等都涉足了這個行業。金茂想吸引到「獨角獸」公司，在行業中脫穎而出，難度不小。

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