立法史：從無到有的住宅用地「自動續期」

公民購買商品房，其住宅用地的使用權為70年。70年到期後是否「自動續期」。這是物權法立法時爭議之一。

據中國社會科學院學部委員、原全國人大法律委員會委員梁慧星先生的記載，物權法草案第一、二、三次審議稿，均無關於住宅用地使用權期滿自動續期的規定。此項規定，是四次審議稿所創設，至六次審議稿確定。

三次審議稿第一百五十五條：「建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。」第一百五十六條：「建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。」

三次審議中，常委會組成人員針對此規定的意見如下：

賀鏗委員：「土地使用權消滅後怎麼辦？」吳清輝（代表）提出，「在香港，有補地價制度。如果期限過了，使用者仍想繼續使用這塊土地，那就需要補地價。物權法應該引進補地價的概念。」

鄭功成委員：「住房、宅基地是私人真正的恆產。城鎮居民只有70年的使用期，買住房實際上買的是一個空間，和土地沒有關係，那麼70年以後是自動消滅還是自動續期？如何保證城鄉居民這一部分私有財產，草案還有繼續完善的空間。」

三次審議後，委員長會議決定向社會公布徵求意見。共收到通過網路、信件提交的意見11543件，另有26個省（市、區）和15個較大市人大常委會、47個中央部門、16家大公司、22個法學院所和專家，提出了意見。

社會各界針對上述規定的主要意見是：一、用地期限。有的提出，現行的住宅用地使用權期限太短。有的建議延長為100年或者150年。有的建議取消使用年限的規定。

二、續期申請人。有的提出，一棟公寓多戶居住，建設用地使用權期間屆滿，是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期，意見不一致時怎麼辦？

三、續期後的土地使用費。有的認為，住戶買房已經支付了土地出讓金，續期後不應再交費。有的認為，續期的應交少量的使用費。

對於上述常委會組成人員和社會各界的意見，法律委員會研究認為：「建設用地使用權續期的問題，宜區分住宅用地和非住宅用地，要著眼於保障老百姓安居樂業。」

據此，法律委員會建議將這一條修改為：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，出讓人應當同意。」「建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。（四次審議稿第155條、五次審議稿第149條相同）

五次審議稿第一百四十九條：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，出讓人應當同意。」（第1款）

「建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付標準和辦法，由國務院規定。」（第3款）

全國人大法律委員會2006年10月27日向十屆全國人大常委會第二十四次會議作《關於物權法（草案）修改情況的彙報》。報告稱，五次審議中，「常委會組成人員對自動續期的規定，普遍表示贊成。同時，有的委員提出，續期付費是否合適，建議進一步研究。法律委員會研究認為，續期後是否支付土地使用費問題，關係廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法以不作規定為宜。屆時，可以根據實際情況再作慎重研究。因此，建議刪去這一條中關於土地使用費的規定。」

至此物權法第一百四十九條關於住宅用地期滿自動續期的規定，最終確定。（立法網新媒體中心）

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