剛剛，一個謠言突襲樓市！小心被人徵收智商稅

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作者：韜略哥

來源：財經韜略（ID：tttmoney8）

5

月

30

日是端午節，一大早起來，就被一個樓市謠言刷了屏。

謠言先說：「上海的房租跌了。」然後又說：「上海並非個案，北、上、廣、深四個一線城市的租金都在持續下降，

而且都是金融危機以來首次。」

這句話的前半部分，「北上廣深的房租都下跌了」是不是事實，我不知道。但我可以告訴大家，如果北上廣深的房租下跌了，也不是一件罕見的事情，更不是金融危機以來的首次。

我們先看第一張新聞截屏，這是

2014

年的北京：

新聞說，北京的房租在

2014

年

1

月到

11

月累計下降了

3.5%

，這是北京

2010

年以來，首次出現的「房屋租金漲幅累計」出現負增長。

再看第二張新聞截屏，這是

2011

年的上海：

由上圖可以看出，

2011

年的第四季度，上海房租也出現了下跌。而金融危機，是指

2008

年到

2009

年。

再看第三張新聞截屏，這是

2016

年初的廣州：

新聞告訴我們，除了工業用房、辦公用房外租金略漲以外，廣州居住、商業用房的租金在

2015

年全面下調，比

2014

年低。

再看第四張新聞截屏，這是

2016

年

5

月的深圳：

新聞告訴我們，深圳房屋的租金在

2016

年上半年出現了連續

4

個月的下滑。

所以，北上廣深近期房租下跌，而且都是金融危機以來首次下跌，這種說法就是造謠。

在互聯網時代，「百度一下」、「搜狗一下」是件非常簡單的事情，你根本不用去圖書館查舊報紙。

在資訊這樣容易獲得的時代，能炮製出這樣的文章，不是造謠又是什麼？

對於無房者來說，當然希望房租、房價有所鬆動，甚至出現顯著的下跌，最終降低自己的生活成本，或者獲得「上車（買房）」的機會，這種心情是可以理解的。但因此而沉醉於謠言，就不太好了。

那麼，一線城市、強二線城市的房價、房租，在未來兩年將如何走？會不會出現

預言的那樣，下一波的漲幅將更加驚人，而且上漲將很快到來？

我的看法是：不會。

從目前情況看，未來兩年熱點城市樓市「在成交量上」將入冬，房價將橫盤，部分漲幅過快的片區（一般是新區）會出現下跌，甚至有

10%

到

15%

的跌幅。熱點城市的房租，也會有所鬆動。但整體而言，希望大跌是很難的；希望很快重返牛市，再次大漲，也是不現實的。

經濟是有周期的，由此決定了央行的加息、降息周期。上圖是自從有「按揭」這個概念，或者說中國有了成規模的商品房交易以來，房貸基準利率（

5

年期以上）的走勢圖。

可以看出，圖中有三個降息周期和兩個加息周期。一般來說，股市會領先這個周期，或者說反應比較快；而樓市，則會滯後這個周期，反應比較慢。

金融危機爆發之後，央行有四次降息，其中

2008

年

11

月的那次降息，一次力度堪比

4

次（見下圖）。但樓市的上漲，是在

2009

年下半。

然後是

5

次加息（見上圖），真正讓樓市止步是在

2012

年。

2012

年開始，新一輪降息周期開始。

但前兩次降息，樓市絲毫沒有反應，繼續維持冰凍狀態。到

2014

年，地方政府開始全面救市，紛紛給樓市鬆綁，

央行第三次降息的時候，也只有深圳一個城市在上漲。

2015

年

10

月，央行第八次降息。兩個月後，中央提出「樓市去庫存」，這時候樓市的上漲才從深圳、上海擴散到全國。而事實上，降息已經停止。

回顧這些歷史，只是想告訴大家：金融危機以來，樓市已經經歷了兩次降息周期和一次加息周期。房價、房租都出現過幾個來回的波動。「金融危機以來首次房租下跌」，完全是個謊言。

觀察樓市走向，要研究貨幣政策的周期。

目前，中國正處在正式啟動加息的前夜。央行已經在貨幣市場上啟動了加息，只是沒有調整存貸款基準利率而已。餘額寶的收益率，已經從去年的2.3%回升到4%以上（見下圖）。

未來，加息將非常緩慢，採取走走停停的方式，因為實體經濟不是很好，經濟轉型緩慢。

但全球經濟，已經開始復甦。所以，低利率時代已經結束。再加上限購、限貸、限商、限價、限售全面出台，限制性手段全面超過以往，所以樓市入冬是必須的。

而且，未來樓市還將面臨炒房客被擠出市場的壓力。在北上深，有相當一批月入兩三萬元的炒房客，月供高達

10

到

15

萬元。如果市場僵持，他們很快就耗不住了。到那時，房價將出現鬆動。

但希望房價大跌也很難，因為樓市調控權已經交給了地方政府。來自土地、樓市的收入基本上歸地方政府，地方政府官員面臨政績考核，所以他們到了困難的時候，會放鬆樓市管制，這是一定的。

結論：

一線城市、強二線城市的樓市即將「在成交量上入冬」，價格出現僵持、橫盤、微跌，時間可能為期一兩年，這是剛需、改善型需求的入市良機。

繼續長線看好高級別、有人口顯著增量的中心城市（及其衛星城）的優質住宅（注意，商辦物業除外），它們仍然是中國人抗通脹的好工具。

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