房子如果不漲價 西安「綠地」能毀約不賣房嗎？
綠地沙盤顯示眾多房子已經售罄
西安房價猛漲，考驗開發商的誠信。近期，本報不斷接到多起開發商違約不賣房的現象。西安3市民在和開發商簽訂了購房協議書後又交了首付，隨後又改簽換房協議書。但是，在房價猛漲後，開發商還是將3市民的房屋賣給了別人——
市民苦苦哀求「綠地」:千萬不要賣掉我們的房子
西安市民董女士、李女士和羅先生購買的複式花園住宅，如果沒有這輪房價上漲，也許他們已經裝修甚至住到了裡面。在他們一次次的祈求開發商「不要賣掉我的房子」的情況下，雖然簽訂了相關購房協議，雖然早在3年前都首付了30%的房款，但是開發商承諾給他們的房屋，還是在「銷售業績」的誘惑下，被向外出售。
親朋好友三人相約買房
2017年6月9日，華商報記者見到了在 「香樹花園」購房的3名消費者。「我們不敢想像，綠地這麼大的房地產公司，在房價上漲後竟然能違背合同，欺騙我們」，其中一位消費者董女士說。
今年48歲的董女士告訴華商報記者，2013年8月7日，經過此前多次的挑選，董女士終於確定在北二環和北辰大道交匯處西北角的位置，購買「香樹花園」小區的一棟住房。
董女士說，當時開發商承諾一套房子是206平方米，上下兩層，地下室為贈送的面積。最為誘惑他們的是，開發商承諾房子外面有不少於180平方米的花園。
雖然西安市當時房市不是很景氣，但是董女士還是答應了每平方大約1.3萬元的價格。董女士說，因為當時該小區的《房屋預售證》沒有下來，他們和開發商簽訂了《認購協議書》，在交了30%首付款82萬元後，董女士認購了綠地集團西安盛都置業有限公司的香樹花城項目38-10101號房屋。董女士的房子總價格270萬元。
董女士購買的房屋，立即推薦給了自己親朋好友李女士和羅先生。
2013年8月24日，李女士認購了香樹花城項目的26-20104號房屋，建築面積為206平方米，房子價格為每平方米1.6萬元，李女士交了30%的首付款93萬元。房子總價格為333萬元，李女士的房價是3人中最高的，因為開發商介紹她的樓盤是「樓王」。
2013年9月28日，羅先生也認購了香樹花城項目36-20104號房屋，建築面積為206平方米，房子價格在每平方米1.5萬元。房子總價格為322萬元，羅先生也交了30%的首付款約96萬元。
發現花園太小簽訂《換房協議書》
3名消費者說，當時開發商承諾是2015年5月交房。
2013年12月16日，羅先生依照當時約定又交付了30萬元。2013年12月23日，羅先生又交了將近20萬元的購買車庫費用。2013年12月21日，李女士又交了購買車庫費用18萬元。
2014年5月14日，李女士支付剩餘的房款約240萬元，至此，李女士付清了所有的房款。
3個人說他們幾乎每周都去看房子的進度，希望房子早日蓋好，他們能及早入住。
2014年8月，在房子修建起來後，三人和自己家人相約看房時，就發現有些不對頭：「3套房子有兩套房子的花園內修建有消防通道和通風井，而另外一處房子花園面積從承諾的180平方米縮至100平方米」。
羅先生告訴華商報記者，後來根據他們了解，他們3人當時出的房價都是最高的，比一般消費者出的房子價格每平方米多出2千元錢，「所以我們應該選擇最好的戶型」。
3人稱開始向開發商提出退房，遭到拒絕後，開發商和3人簽訂了《換房協議書》。
2014年9月20日，董女士和綠地簽訂的《換房協議書》顯示，開發商同意董女士將原來選購的38-10101號房屋調換為42-10101號房屋，記者注意到兩處房屋面積一樣，單價沒有明顯的變化。
同一天，羅先生也和綠地簽訂了《換房協議書》，開發商同意將羅先生的36-20104號房屋調換為31-10101，記者注意到，兩處房屋面積沒有變化，因為羅先生從樓房的東戶調到西戶，所以單價少了2千元錢。
2015年8月8日，李女士最終也和開發商簽訂了《換房協議書》，兩處調換的房屋面積差別不大，單價少了1100元錢。同時，李女士此前全部交完房款，在此處開發商答應退還70%的款項，只收取30%的首付款。
3名消費者和開發商在這次換房過程中達成一致意見，就是將3人此前房屋的首付款轉為調換後房屋首付款。
同時約定，原來的《認購協議書》作廢。至此，3名消費者認為他們購買到了自己滿意的房屋，開發商也應該認為賣到了當時比較理想的房價。
3年前交的首付，房子還是被綠地賣給他人
房價暴漲開發商賣掉了「承諾」
2016年初，西安乃至全國的房市雖然接近春天不遠。但是，對於羅先生及其母親來說，也許他們一直沒有沒有感到過寒冷。
羅先生的母親說，他們沒事就過去看房，這處房屋不但是自己兒子和孫子的家園，也是自家晚年養老的地方，在花園內養養花，種種菜，這是羅先生的母親給自己設計的晚年生活。
甚至羅先生的母親還意外的發現，開發商給自己調換的新房處樓梯安裝反了，為此羅先生及時給施工人員提出意見，樓梯最後及時的進行的修改。
根據媒體報道，作為二線省會城市的西安，目前常住人口已達883萬人，因為收入水平、城市發展水平、城市吸引力等因素，房價較同類城市的成都、武漢、蘭州等城市都要偏低，雖然每年都在逐步上漲，上漲幅度也是趨於平穩，但是自從2016年11月一些人就開始鼓吹西安房價即將上漲，甚至說要突破萬元，2017年年初更是曝出西安市房價上漲幅度已經高據全國第二位，西安房價再次成為大家討論的熱點話題，西安房價成了大家眼裡的「網紅」。
3月17日，來自國家統計局發布的數據顯示，2017年2月份西安新建商品住宅環比上漲1.1%，同比上漲9.6%，環比漲幅位居全國第二，環比漲幅僅次於三亞。
房價上漲，開發商和已經購買到房屋的消費者來說，都是好消息。但是，對於上述3名消費者來說未免高興的太早。
羅先生的母親說，在2017年的4月份左右，他們就已經打探到消息，開發商似乎將他們3人的房屋已經有2套賣給了其他人——「簡直就是晴天霹靂」。
2017年5月12日，在羅先生的母親給開發商打的電話錄音中能清楚的聽到，「要確認房子不要賣了……一定不要賣了……千萬不敢給我賣了……」。
這一天，羅先生的母親給開發商打了多次電話，最後的語氣顯然是在乞求對方。這一天有媒體發布消息稱，西安住房成交面積環比上漲80.4% ，5月新房均價環比上漲10.49%。
而在此前後，3人先後和開發商經過多次協商，3人得到最終的結果是，房子還是賣了。賣房的理由大家都不敢相信，「3人此前交的30%的預付款是此前房屋的，並沒有轉到調換後的房屋名下」，再因為，開發商內部搭建的銷售平台上顯示，調換後的3套房子仍然是看不到已經售出，也就是說調換後的這3套房子沒有上綠地內部的銷售平台。
「合同約定是此前房屋首付款自動轉為調換後的房屋首付款，你們開發商財務不去轉我們總不能命令你們的財會人員去轉吧，你們內部銷售平台沒有搭建起來，和我們消費者又有什麼關係呢」？
3人對此利用各種關係試圖留住自己的房屋，最終未果。
銷售部經理：你們都占理我也沒辦法
2017年6月9日，華商報記者對此進行了採訪。
在香樹花城小區售樓部，沙盤模擬小區內的樓房均註明「售罄」，其紅色標識很是扎眼，售樓前台四五名售樓小姐很是清閑，各自看著自己的手機。
在銷售部，銷售經理安褀也在看著手機。
對於3名消費者的遭遇，售樓部經理安褀顯得非常同情「你們都占理，我也不能說我們不講理，還是按照合法的渠道去解決吧」。
安褀說，今年4月份他出差回來後，得知這3名消費者的房子被賣了後他感到很驚訝，最後他了解到，還是因為上面要「銷售業績」，因為「有人提出要買這3套房子，所以就賣掉了」。
安褀說，對於上述3人遭遇，他多次向上級請示彙報，但是，這是領導層的決議，他也顯得無能為了，「做決定的人級別比我高得多」。
香樹花城的售後服務一位領導說多次詢問3名消費者如何解決，「我只要我們的房子」。對於消費者的只要自己房子的請求，這位售後服務的領導表示只能向上反映。
華商報記者了解到，目前開發商還曾經提出給他們3人再次調換房子，但是第二次調換的房子在談判過程中，又被賣掉了。
羅先生的母親說，開發商目前逼迫他們重新回到廢止的第一份認購協議上，他們不知道如果不答應的話，這三套房子會不會被開發商賣掉？
綠地此前「不賣房」被工商部門調查
蔣女士3月份在綠地·曲江名城買房交了首付款，4月份卻被開發商告知「不賣了!」華商報在5月23日對此進行了報道。隨後省工商局以涉嫌合同違法介入調查此事。
2017年3月16日，蔣女士以6398元/平方米買了綠地·曲江名城一套88.6平方米的商品房，繳納了11.6萬首付款。銷售顧問表示，一兩周內就能完成整個購房手續，若未貸過款，貸款手續也辦得比較快。但此後就沒有消息，多次催問後，4月26日綠地銷售人員聯繫蔣女士，稱領導答覆說房子賣不了。5月19日，當時給蔣女士簽訂購房協議的銷售顧問說，蔣女士所購房為工程款抵沖房，買房時是領導通知讓賣的，賣不了也是領導通知的，具體原因她不清楚。公司給出的意見是，退還蔣女士交付的11.6萬元。
5月23日上午10時，省工商局消費者權益保護處相關負責人對華商報記者表示，該局已經關注此事，在調取蔣女士相關資料後，以涉嫌合同違法對綠地·曲江名城項目介入調查。隨後綠地控股集團西北房地產事業部相關負責人表示，已拿出一個解決方案上報公司，獲批後將聯繫蔣女士，給她一個滿意答覆。
律師認為：政府職能部門應主動約束不良開發商
2017年6月10日，針對西安市場發生的多起開發商反悔不賣房的現象，華商報記者採訪了西安律師協會律師維權委員會委員、陝西浩元律師事務所書記、副主任謝聖君律師。
開發商反悔：應雙倍返還定金
謝聖君認為，房價上漲，無良開發商毀約不賣房。對此現象的解數以及買房者如何預防和維權，現結合中華人民共和國《民法法通則》《合同法》《城市房地產管理法》《物權法》《擔保法》等相關法律、法規的規定予以解讀。
開發商開發樓盤、銷售商品房要發布銷售廣告、提供宣傳資料，這在法律上是為賣房而發出的要約邀請。一般不具有約束力，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
房屋買受人受此影響與出賣人簽訂《商品房買賣合同》，宣傳資料允諾的內容，既是未寫入合同，亦應當視為合同內容。出賣人違反的，應當承擔違約責任。
開發商房屋尚未建設完成，擬出賣房屋的，一般通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立《商品房預售合同》的擔保。 若開發商原因不與買受人訂立合同的，應當雙倍返還買受人己付的購房定金。
應及時辦理商品房銷售預告備案登記
買房人應當在簽訂《商品房買賣合同》時，及時向開發商索取交房款後的購房發票，與開發商一起去政府房地產登記管理部門，依據《物權法》的規定辦理商品房銷售預告備案登記。 律師提醒買房人注意，辦理商品房銷售預售登記，與辦理商品房銷售預告登記性質、法律關係均不一樣。只有親自與開發商一起共同在政府房地產登記管理部門申請了商品房銷售預告登記，你所購買的房產才產生《物權法》規定效力。也從法律層面上防止了無良開發商一房二賣或將你購賣的房產抵押貸款。
簽訂《商品房買賣合同》後，發現無良開發商提供的是虛假的商品房預售許可證明或開發商一房二賣或將己出售的房產抵押給第三人貸款等情形。做為買受人因無良開發商的行為導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以訴請到人民法院，請求解除合同，返還己付購房款及利息、賠償損失，並可以要求出賣人承擔己付購房款一倍的賠償責任。
買受人也可以通過刑事案件報案來追究相關人員的刑事責任。
買受人收房應注意「五證兩書一表」
開發商交付商品房時，應當向買受人提供「五證兩書一表」所謂五證為國有土地使用許可證、土地使用規劃許可證、建沒規劃許可證、工程施工許可證、商品房預售許可證。「兩書」為預售商品房質量保證書及房屋使用說明書。「一表」為商品房竣工驗收備案表，它是由建築質量監督部門及設計、開發、建設、監理等部門對建設工程的綜合驗收合格後出具的。許多開發商交房時，無法提交峻工驗收備案表，僅提供設計、建設、施工及監理部門的驗收報告。這是不符合法律規範的交房要求。
同時依據《消防法》的規範要求，交付商品房時消防驗收也必須合格。
政府職能部門應主動約束不良開發商
開發商逾期交房及逾期辦理房產權屬證明。商品房的開發建設周期長，系民生工程，綜合驗收嚴格。存在安全隱患及質量問題的房屋很難按《商品房買賣合同》約定的期限交房，同時也大量存在逾期辦理房屋權屬證書。
對逾期交房或逾期辦理房屋權屬證明，合同有約定的，買受人可以依據《商品房買賣合同》中違約條款的約定通過人民法院裁判出賣人承擔違約金，如果雙方約定的違約金賠償比例低於給買受人造成的經濟損失的，可以要求出賣人承擔違約金之外，承擔實際損失。對合同約定不明或雙方對合同的條款理解不一致的，買受人認為自己的合法權益遭受侵害，也可以依據最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋通過司法途徑維護自己的權益。
商品房的開發、建設、買賣、居住及使用是百年大計，系涉及千家萬戶的民生大事，無論是開發建設單位或是設計施工單位，都要本著對社會負責，對產品質量負責的誠實守信原則進行商品房開發、驗收，把每一套精品房產交給買受人。政府房地產規劃部門、建設管理部門、房地產登記管理部門以及工商部門作為房地產開發、建設、驗收、登記的市場監管主體，如果能主動作為，依法、依規約束無良開發商的違法、違約行動，必能大量減少社會糾紛，維護社會穩定。
來源轉載：崔永利微信公眾號
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