你有1000萬的話會買什麼樣的房子？

一個基於北京房價現實的討論

一直鼓吹「任何思考都是愚蠢的，京滬永遠漲」的新浪微博大V、房地產評論人士「財上海」，最近一條微博引發熱議：

問問省城同學。A，在省城有個價值500萬的大平層或中檔別墅；B，在京滬有個價值600萬的二居室。若是春節聚會，哪個感覺更有面子？（不考慮地位職務）

網友是怎麼回答的？看看：

WIFI聽海：這是土豪和屌絲的比較

山窩窩溝：如果一輩子是省城別墅還是京滬二居室，那我毫不猶豫選擇省城別墅，尤其是江浙的省城

四維SwX7：京滬是剛需，必然是省城別墅

ABKPLS：面子里子都是A

鹵豆腐醬：廣州市區500萬買不了大平層，只能買二手三居室

郭佳宸：買京滬兩居室的人，大部分都還是貸款買房的工薪階層。而買得起省城大別墅的人，身價就只會有那幾百萬？沒有可比性，兩個不同階層的人

孤僻-k：北京600萬就是個五環外次新90多米，說出來人家還以為2萬一平米呢！

很明顯我就是一個小號：明顯是A啊，京滬房子才二居，自己生活剛需最低配置而已，來招待人捉襟見肘，但春節家族聚會的大平層可以讓親戚實打實進去看的。親戚一年見不了幾次，又不是公司財務總監對你家分析來分析去，只會最直觀地相信眼睛看到的事實。從面子的角度來說，A的省城大平層/別墅的視覺衝擊效應不要太有優勢

……

看評論，幾乎一邊倒的是贊同A。歸納起來，原因很簡單，無外乎：

第一，大平層和別墅舒適度、面子均遠勝京滬二居室。

第二，別墅是身份標誌，二居室是剛需。

網友說得有沒有道理呢？

雲房數據顯示，8月，北京主城區（城六區）二手住宅價格為58070元/平方米。9月5日-9月11日，北京二手房成交均價接近50000元/平方米。

鏈家地產數據顯示，近期全市二手房成交均價超過51000元/平方米，8月各區二手房參考均價中，西城區以88026元/平方米居首。

以主城區均價5.8萬計算，600萬，可以買個100平米的兩居室二手房，位置大約在5環左右。但是，如果在西城區購買，兩居室的面積則縮水至68平米了。

事實上，8.8萬元一平的單價，在西城區很難買到優質二手房，或者優質學區房。西城區稍微好一點的社區或者學區房，單價不會低於10萬。在金融街等學區，甚至高達每平米15萬。按此計算，600萬元的預算則只能買個40-60平米的房子。能否達到二居室，可能也成問題。

按照決策君的經驗，一般而言，北京核心區60平米的二居室的畫像是這樣的：

央產房，磚混，4-6層，建於上個世紀50-80年代，沒院兒，沒花園，沒停車位，沒電梯，幾乎沒物業管理，客廳很小，衛生間也許有味兒……

看到這裡，講究生活品位的你，也許暈了。

600萬的預算，在京滬，真的就是一個剛需數字，也許不大具備討論上述問題的價值了。如果將600萬放大1.6倍，預算增長到1000萬元，討論這個話題，也許更具有現實意義。

如有您有1000萬元，有機會在北京買房置業，您是該選擇普通小區平層還是選擇配套設施完善的城市別墅呢？

用財上海的格式，問題是這樣的：

問問京城同學。A，在京城有個價值1000萬的平層；B，在京城有套價值1000萬的城市別墅。若是春節聚會，哪個感覺更有面子？（不考慮地位職務）

答案和上面的600萬，也許幾乎是完全一樣的。因為1000萬元的預算，按照目前北京城六區新房、二手房的價格，也就是個品相稍微好一點的三居室，面積120-140平左右，位置不可能太好。絕對買不著城區位置好一點的新開發豪宅，因為新房豪宅的價格一般都在10萬一平以上。即使以每平10萬元計算，還不算稅費，你的面積不會大於100平米，也就一個兩居室的面積。

花錢不算少，住在這樣的房子里，感受只有兩個字：憋屈，沒有生活質量。這樣的老破小，價格已經高達每平米10萬，甚至更高，升值潛力還有多大？決策君覺得，還真不好說。

決策君認為，手持1000萬，究竟是買平層還是別墅，在不同房價水平的不同城市，針對不同購房者的實際情況，可能答案並不一樣。但是，在北京，在城六區普通住宅已經高不可及的背景下，購買價格漲幅相對較低的城市別墅，則是一個理性的選擇。

理由如下：

第一，別墅是身份和財富的象徵，是所有人居住的終極夢想。

第二，別墅一般都位於山水資源較為豐富的區域，風景、空氣均佳。

第三，別墅有天有地，適合老人孩子在戶外活動，是真正的享受生活。

第四，別墅有很好的私密性，關上大門自成一統，跟其他鄰居互不打擾。

第五，別墅一般都自帶車庫，方便出行，不像平層公寓房，一般私家車都停在車庫或者小區外面，出入都需步行，比較浪費時間。

第六，別墅功能空間相比之下劃分得更加清晰，會客、老人、孩子、主人房等一般均有清晰的活動空間，住起來更加寬鬆舒適。

第七：居民圈層。社區「圈層」越純粹，越讓人有安全感，這也是追求品質生活的購房者理想的住所。別墅必然是「圈層」純粹性的保障。

概言之，不管在生活質量、生活配套、自然資源、升值潛力等多方面的對比，在如今的帝都，購買一套城市別墅，是十分正確的選擇。

看看鏈家網做的一張對比圖，可以一目了然：

一個項目的今天與明天

問：要買別墅，今天京城，哪裡的別墅性價比最高，升值潛力最大？

決策君：絕對京西南。

問：本期推薦哪個項目？

決策君：韓建·觀山源墅。

韓建?觀山源墅全景圖

韓建?觀山源墅社區圖

韓建?觀山源墅，位於北京西南五環外房山陽光北大街與多寶路交匯處西南（理工大學北校區西側），位居長陽CSD板塊、大學城板塊、房山政務區三大板塊交匯處，絕對處於房山城區中心。作為該區域目前的唯一城市別墅，稀缺性使得觀山源墅價值潛力凸顯。

別墅主推330-540平米的合院，戶戶贈送近200平米的多功能空間。

在交通方面，京港澳高速、京石第二高速、京深路、京良快速路、京周路等多條主線路貫穿左右，周邊還有20多條公交線路，更有地鐵房山線、燕房線，交通極其便捷。

韓建?觀山源墅社區圖

在生活配套方面，奧特萊斯購物中心、綠地繽紛城、華冠購物中心、家樂福等綜合配套一應俱全，出門盡可享生活便利。而長陽高爾夫俱樂部、碧溪垂釣園、北方溫泉會議中心等環繞在側的中高端娛樂休閑項目，更為生活增添了一抹情調。

在教育及醫療方面，擁有專屬中小學及幼兒園，優質教育配套完善;緊鄰良鄉大學城高教園區，文化氛圍濃郁；將於明年7月建成投入使用的武警總醫院，將成為亞洲最大的三甲全科室醫院；而小區自己配置的專業家庭醫生，更將時刻成為業主的貼心健康顧問。

在環境資源方面，項目位於「生態宜居城市」房山綠化覆蓋率最高的區域，人均公共綠地面積達17.37平方米，旁邊的永定河、小清河、喇叭河的貫穿將為居戶休閑納涼提供一個良好的去處。加之附近的昊天公園、長陽公園、上方山森林公園，以及不遠的十渡等風景區，都將促使這裡成為絕佳的品質居所。

韓建?觀山源墅，以中為魂、西為形，將中國傳統人居理念的文化精神及內涵完美融入於法式風格建築之中，既重拾了中國三千多年院居文化之精粹，滿足了人們內心深處的院落情結，又符合當代國人的國際居住審美需求，形成了華貴與優雅、大氣與精緻並存的獨有特質。

韓建?觀山源墅合院

配套與環境俱佳，外在與內在兼美，這樣的別墅值得入手嗎？

首先，相對於其餘區域，比如昌平、通州、海淀、石景山，甚至門頭溝，目前，北京西南房山區的別墅單價是最低的，性價比最高。在北京房價瘋漲的今天，可以說，房山別墅是最後的價值窪地，韓建?觀山源墅增值潛力不言而喻。

其次，韓建?觀山源墅是名副其實的城市別墅。身在城市，臨近地鐵，享有城市的配套的同時擁有城區「老破小」難以具備的身份、寬敞、環境、獨立、圈層、生活質量等優勢。

答案自然一目了然。

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