深圳最牛釘子戶：一場持續14年的拉鋸戰 沒有勝者

楊美蘭看起來不像50出頭。風風火火的性子，語速快，急，說話時會突然激動，聲音變得尖利。如果僅從她的精神頭兒看，更像個年輕人，充滿鬥志。

不說話的時候，她有些佝僂的背，突然沉默下來的眼神，以及那條似乎一直穿在身上的裙子，又會讓她顯得格外蒼老。

楊美蘭是樟坑華僑新村3號樓的業主。這棟被稱為「深圳最牛釘子戶」的磚樓高七層，佔地面積為120平方米，建築面積約為1000平方米，坐落在深圳北站東廣場的東側。從深圳北站出來，沿北站旁邊草木掩映的公園走，行人會不自覺地踏入現在的樟坑華僑新村。

同樣是綠草如茵，與公園裡的綠地相比，這裡的荒草似乎更加茂盛，七年多的野蠻生長，讓原來的村莊變成了充滿野趣的荒地。不過，與1993年初剛開墾時的荒涼相比，2017年的華僑新村似乎更加冷寂，三棟孤零零的小樓立在野草間，有蜿蜒狹窄的土路通向外側大路，垃圾隨意地散落在地上。當有陌生人接近小樓，此起彼伏的狗吠聲響起，卻並不能喚醒樓里的人氣。樓前的鐵門森冷，向里望去，黑洞洞一片。這是2017年5月16日之前。

5月16日上午，三棟樓中的一棟開拆。從2010年至今，僵持七年的樟坑華僑新村土地整備拆遷項目似乎開始解凍。

樟坑華僑新村地處深圳市龍華新區民治街道梅龍路西側，總面積4.8萬平方米。2010年，按照深圳市規土委法定圖則，樟坑華僑新村所在地塊位於深圳北站東廣場二客站控制區，被深圳市政府列為13個重大發展項目之一，寶安區政府將其納入年度土地整備計劃。該片土地被規劃為深圳北站二客站控制用地、道路以及防護綠地。2011年，民治街道辦開始對樟坑華僑新村共138塊宅基地、56個業主進行拆遷徵收工作，持續至今。

本文發稿前，樟坑華僑新村下轄的深圳市龍華新區民治街道辦事處工作人員告訴《中國新聞周刊》，三棟樓中，已有兩棟談妥，唯一剩下的一棟就是樟坑華僑新村3號樓。

業主楊美蘭告訴《中國新聞周刊》，她要求洗清身上的污名，獲得合理的住房補償，或以宅基地入股。

「違建」

楊美蘭所說的污名，是指她蓋的樓被政府列為違法建築。

2013年，楊美蘭收到深圳市寶安區規劃土地監察大隊下發的《行政處罰告知書》。告知書稱，2003年至2004年，楊美蘭在未取得有效的《建設工程規劃許可證》的條件下，私自建住宅樓，非法佔有土地，違反了《中華人民共和國城市規劃法》第三十二條和第六十四條。責令楊美蘭自收到處罰決定書起20日內，自行拆除違法建築。

據《中華人民共和國城市規劃法》第三十二條，在城市規劃區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批准文件向城市規划行政主管部門提出申請，由該部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件，建設單位或個人在取得建設工程規劃許可證的其他有關批准文件後，方可申請辦理開工手續。

據《中華人民共和國城市規劃法》第六十四條，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；限期改正或限期拆除。

楊美蘭對此不服。她告訴《中國新聞周刊》，自己蓋的樓被告知書定性成所謂的「違法建築」，其實這個樓是當年政府批准立項的宅基地住宅房，三證一書齊全，紅線圖、總規劃圖、宗地號批文、施工統一圖紙均有。並且已按政府要求的程序報建，依法繳納市政配套費、基礎設施配套費等各類費用。

這一切還要從1993年說起。

楊美蘭向《中國新聞周刊》提供的《申請開發村民住宅用地報告書》顯示，1993年1月10日，龍華鎮民治村委樟坑村為了加快本地建設，引進更多外來資金，吸引港澳同胞和海外僑胞回國建設，申請開發位於樟坑村舊住宅南側地段「樟坑西」約60畝山地、荒地，作為樟坑村「華僑居民新村」，樟坑華僑新村一名由此而來。

這份報告書的落款處，有寶安區龍華鎮人民政府的蓋章，手寫「同意」二字，時間為1993年4月18日。

楊美蘭那時還是個生意人，精明、警醒。她在電視上看到了樟坑華僑新村的賣地廣告，為了確定該塊土地的合法性，她特意去龍華鎮國土部門查了這宗地的紅線圖，即城市規範管理部門正式確定的項目建築總用地面積示意圖。紅線用來表示建築物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。她發現，在紅線內側，明明白白圈出來的是樟坑華僑新村，宗地號是A811—011號。

跟楊美蘭一樣，樟坑華僑新村的其他村民也都不是樟坑村原村民，而是來自五湖四海。在華僑新村買地，他們既是看中了深圳的發展機會，也是為子孫後代求個安穩的住所。

在樟坑華僑新村這塊地上，政府對開發和經濟發展的需要，和楊美蘭們對生活和未來的美好嚮往，一拍即合。

1993年，楊美蘭以18萬元的價格，購得樟坑華僑新村一塊面積為120平方米的地塊。

楊美蘭當時很放心，她向《中國新聞周刊》出示了她的全部有關證件：《村鎮住宅建築許可證》《建設用地規劃許可證》《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批准通知書》和《建設項目報建表》。

上述證件的簽發日期均為1993年。其中，《建設用地規劃許可證》上顯示，該用地項目為私人住宅，上面蓋有「此證限寶安縣私人建房佔用荒山地、原有宅基地、村內空閑地」的公章。

然而，據深圳市龍華新區民治街道辦規劃土地監察中隊《關於楊美蘭違法建設案件的調查報告》，楊美蘭的《村鎮住宅建築許可證》取得時間為1993年7月12日，批准建築面積為360平方米。同時證上載明，如自核准之日起6個月內無動工，該證作廢。

也就是說，按照龍華新區民治街道辦規劃土地監察中隊的說法，楊美蘭的《村鎮住宅建築許可證》至1994年1月11日已經失效。其《建設用地規劃許可證》和《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批准通知書》的有效期分別為6個月和1年，逾期自動作廢。

另據2003年至2004年樟坑華僑新村的衛星影像圖顯示，楊美蘭房屋的建設時間為2003年至2004年。也就是說，按照當地政府部門的說法，楊美蘭在2003年動工時，上述證件已失效。

《中國新聞周刊》查看衛星圖發現，2003年，樟坑新村的地塊上一片空白。到了2004年，在其西側和東北側則有幾棟樓拔地而起，其中就包括胡賽徐的樟坑華僑新村47號。

胡賽徐告訴《中國新聞周刊》，1993年，他們這些買地者辦好各種許可證之後，由於當時梅龍路、留仙路和平南鐵路的規劃需要佔用樟坑華僑新村的地，街道辦通知他們暫時先不要開工，等規劃完畢後政府再布置統一建設，因此沒有完全將土地放開限制。直到2003年，街道辦通知可以開工，於是在繳納了配套費、建設管理費、放限費和圖紙費等各種費用，以及辦齊手續後，得以開工。

胡賽徐稱，當時政府並沒有主動告知證件已過期，需要重辦或補辦。他的理解是，既然政府已經放限並允許他們建設，還統一委託深圳設計院進行藍圖規劃建設，每戶均為七層小樓，怎麼會是違法建築呢？

楊美蘭說，2003年，她在樟坑華僑新村的宅基地塊是政府給測繪出來的，「是政府給我定好點，放好線，房屋整個施工要求和質量都是政府監管的，每一層龍華建設局都來人檢驗，現在卻說是違法。」

深圳市龍華新區規土局歷史遺留問題科負責人對《中國新聞周刊》說，在上世紀90年代和本世紀初這一特殊的歷史階段，由於深圳建設需求量大，政府普遍對土地買賣、招商引資等行為較為支持。當時，鎮政府就有批地權，可以批准建私宅，審批還不規範。後來，隨著房地產市場的逐漸發展，審批才越來越嚴格，鎮政府的批地權也被上收。

2003年底，樟坑華僑新村中所有幾近蓋好的樓，突然收到街道辦的停工通知，沒有說原因。

多位受訪村民猜測，此次停工或許與深圳北站的規劃有關。據《市規劃國土委龍華管理局關於民治樟坑華僑新村地塊2003年用地規劃功能的復函》，樟坑華僑新村地塊所在土地，被規劃為深圳北站二客站控制用地、道路以及防護綠地。

胡賽徐說，2003年底，他正要給樓貼外牆，突然被要求停工，他問街道辦什麼時候覆工，街道辦答覆說等通知。這一等就是7年，直到2011年開始拆遷。這些房子沒有竣工，也沒有拿到房產證。

民治街道辦有關負責人在接受採訪時曾表示，樟坑華僑新村的這些樓沒有完備的手續，樓也只建了一半，外牆都沒有裝修，要對這塊地進行重新規劃，以符合深圳北站整體的定位和規劃。

拆遷

2010年，拆遷的準備工作已經開始。

據2010年9月1日印發的《加快深圳北站周邊地區規劃建設工作領導小組辦公室第三次工作會議紀要》（深寶府會紀【2010】240號），會議指出，已經將樟坑華僑新村14棟爛尾樓和123塊未建宅基地的處理納入區土地整備計劃。

對於補償標準，這次會議要求，民治街道辦可根據該地區軌道交通征地拆遷補償和處理城市化土地遺留問題的相關政策標準，擬定工作方案，報區政府審定後開展。

最後擬定的補償標準是6548元／平方米，不含二次裝修補償，無法進行產權置換，即以房換房。據民治街道辦相關負責人介紹，這個補償標準的確定，首先由區級土地整備領導小組審議，通過後上報深圳市規土委土地整備局審議，最終通過後形成補償方案，即2013年由深圳市規土委第52次業務會議紀要審核通過的《樟坑華僑新村土地整備實施方案》。

深圳市龍華新區土地整備局相關負責人對《中國新聞周刊》指出，補償價格是根據當時的市場價格，委託第三方評估得出來的。「這個補償價格是市裡面定死的，每個片區都是統一的。」

按照樟坑華僑新村的統一規劃，其所有建築框架均為七層半，構造同質，面積每棟約1400平方米。扣除陽台等面積後，政府核查的結果為每棟約950平方米。按此估算，樟坑華僑新村的業主們每戶可以獲得的補償款約為622萬元左右。

業主們認為這一補償標準過低，要求以房換房，或者分股。

民治街道辦有關負責人曾在接受採訪時表示，由於這些房屋屬於「農村城市化歷史遺留違法建築」，按規定只能照6548元/平方米進行現金補償，不可能換成商品房。但樟坑華僑新村的業主們拒絕承認「違建」的說法。

2011年1月，民治街道辦以「住宅樓未經驗收竣工不能住人」為由，組織派出所、防暴隊、租賃公司等近百人開展行動，要求所有租客三天內搬走。

樟坑華僑新村大多業主以出租房子為生，每棟每月可收入租金八九千元。街道辦這一行為，讓業主們遭受了很大的經濟損失。

租客搬空後，開始停水停電。

楊美蘭很憤怒，她帶著爸媽在街道辦睡了一夜。第二天，電恢復了，但依然停水。此後，她開始用自家的井水生活。

此後，陸續有人簽了補償協議。一棟，兩棟，直到第六棟。多位業主向《中國新聞周刊》表示，在公布補償協議前，街道辦並沒有召開聽證會徵求業主們的意見，而是單獨上門談。

張德海是第一批簽署協議的最後一人。他說，自己家裡有人是公務員，有人在村裡當幹部，有人開公司，還有小孩在讀書。迫於街道辦及家人的種種壓力，他雖然不滿，但最終簽字了。

楊美蘭和胡賽徐都沒有簽字。

2011年6月，寶安區區長李勇找他們談拆遷方案，楊美蘭們再次提出要產權置換或以宅基地入股，雙方協商失敗。

楊美蘭給李勇出示的分股方案，參照深圳市田廈新村舊改項目，村民以宅基地入股改造村莊，並參與項目利潤分配。按照這一方案，對村民的宅基地不再另行補償，只按照國家有關政策，補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡費用。

按照田廈新村的舊改方案，改造主導方為田廈事業股份有限公司（田廈股份），這是由田廈村民及村集體發起成立的公司。股東由三部分構成，持股比例是三三制，一為合作股，由999名村民共同持有；二為集體股，由田廈村集體資產管理委員會持有；三為募集股，由該公司法人等持有。田廈股份負責田廈新村的改造、開發、建設，村民以宅基地入股。開發所需資金，由市區兩級政府出一部分，其他部分田廈股份和村民自籌。

問題在於，依目前公布的信息，樟坑華僑新村為土地整備項目，其土地用途為綠化用地，由政府主導，無開發商介入。拆遷補償費用來自政府財政和各類專項資金。

但多位樟坑華僑新村業主對此表示懷疑。楊美蘭指著兩塊泥土說：「這上面有鑽探的痕迹，一塊是2011年的，一塊是2014年的。」據了解，鑽探多半是為了建高樓打地基之前測量土地的承載力，而綠化用地主要涉及土地平整等工程，很少需要鑽探。

很多第一批簽署補償協議的村民稱，如果將來真的在這塊地上建房，他們仍然要求分房。他們的依據是拆遷補償協議書。據《深圳市寶安區民治街道樟坑華僑新村征地拆遷補償協議書》第七條，業主簽訂本協議後，其他被拆遷人所取得的房地產本體補償單價標準高於業主實際所取得房地產本體補償單價標準，甲方（民治街道辦）統一向業主補償部分差價。

民治街道辦以正在談判為由，拒絕接受《中國新聞周刊》的採訪。

2011年12月26日，深圳北站開通。樟坑華僑新村周邊的房價，和它空地上的野草一樣瘋長。

楊美蘭稱，2013年8月，民治街道辦一位工作人員告訴她，街道辦可以給她在樟坑一區建一棟房屋，現在的房子有多少平方米就建多少平方米，但沒有合法的證書。楊美蘭拒絕了。

除了條件談不攏，楊美蘭還覺得自己不能一走了之。作為被大家推選的「村長」，她說要對得起其他業主。

目前，樟坑華僑新村尚未簽署協議的業主共有48人。除了楊美蘭外，還有樟坑華僑新村東北角的名卓大廈的47戶業主。有88塊宅基地尚未徵收。

5月17日，正在拆除中的胡賽徐的房屋。圖｜CFP

判決

2014年1月21日，楊美蘭收到《深圳市寶安區規劃土地監察大隊行政處罰決定書》。6月24日，楊美蘭、胡賽徐等3棟樓的業主共同將深圳市寶安區規劃土地監察大隊起訴至寶安區人民法院，要求撤銷這一決定。

8月19日，寶安區人民法院一審開庭，判決稱《行政處罰決定書》合法。楊美蘭等人不服，繼續上訴。

2015年2月9日，二審在深圳市中級人民法院開庭。法官第一句話就問：你們樟坑華僑新村村長是誰？楊美蘭說：我就是。

一審判決書指出，涉案用地為村集體用地，而能享有該宅基地使用權的，必須是村集體經濟組織的成員，原告並非華僑新村的原村民，依法不應取得涉案土地的使用權，其獲取涉案建築用地的使用權及開發建設權的購買行為無效。

然而，1993年，政府和樟坑村委會出於發展經濟的需要，將該地塊分塊出售給現樟坑華僑新村的村民，二十年來，他們早已在此地生根。

一審判決書還指出，2009年，楊美蘭等樟坑華僑新村的業主們收到街道辦的通知，要進行深圳市農村城市化歷史遺留問題違法建築信息普查登記申報。寶安區規劃土地監察大隊認為，2009年的違法建築普查申報表也可以證明：一、楊美蘭並非樟坑華僑新村的原村民；二、涉案建築物屬違法建築。

楊美蘭等業主則認為，普查登記的作用在於確權，即使以前不合法，登記後就已經合法了。

龍華新區規土局歷史遺留問題科一位負責人告訴《中國新聞周刊》，這一歷史遺留問題普查登記類似於人口普查，只是收集信息進行備案，並非確權，也不具任何法律效力。

據2009年起施行的《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》（簡稱處理決定）第五條，經普查記錄的違法建築，市政府應當區別其違法程度，根據本決定以及土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃的要求，分別採用確認產權、依法拆除或沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。

寶安區規劃土地監察大隊據此指出，對於進行過歷史遺留違法建築普查登記的違法建築，政府亦有權責令依法拆除。

龍華新區規土局歷史遺留問題科上述負責人表示，對於違法建築如何分類處理，哪些可以確權、哪些不能、如何補償等問題，由於深圳情況複雜，涉及利益多元，政府近年來一直沒有出台相應的細則。

楊美蘭說，無論是2003年——距1993年已10年——的開工，還是2003年底的停工，都體現了華僑新村村民們「遵紀守法」的一面，因為「政府讓我們幹什麼，我們就幹什麼」。

二審結束後，判決書遲遲未下。

2016年5月，楊美蘭接到深圳市中院的電話，稱希望對雙方進行民事調解。民治街道辦土地整備中心主任駱石周參與了此次調解。調解並不順利，雙方的矛盾依然集中在樟坑華僑新村地塊是否屬於集體所有土地、街道辦是否同意產權置換等核心問題上。

街道辦的態度很堅決，說只能採取貨幣補償，不同意以房換房或者以宅基地入股。調解僅進行了十多分鐘，就以失敗告終。

2017年2月23日至3月13日期間，民治街道辦開始頻繁找楊美蘭協商。雙方誰都沒有退讓，反覆扯皮，談崩。楊美蘭脾氣急，被纏得煩了，激動地大聲說：「你說我要什麼？我要棺材。」

楊美蘭肚子里有氣，負責拆遷的工作人員也有抱怨。龍華新區土地整備局相關負責人告訴《中國新聞周刊》，近年來拆遷工作中遇到的最大難題，就是拆遷戶日益增加的需求和政策之間的矛盾。

「所有人都要房，要商品房，但是我們的政策在產權置換上有很多限制。說是貨幣補償就是貨幣補償，不可能妥協。」

民治街道辦一位負責人曾在接受媒體採訪時說，「我們每年都會去談，他們（業主）從最開始對我們的反感，到慢慢理解我們一點，這個過程很漫長，但是這期間我們從來沒有想過要強拆，一直都是想著通過談判來解決這個問題。」

2017年4月，胡賽徐收到了深圳市中院的二審判決書，依然認定《行政處罰決定書》合法，要求他於20日內自行拆除房屋。

收到判決書後，他先後又收到兩張催告書。因為擔心法院對其房屋進行司法強制拆除，他和政府簽署了補償協議。

依據《深圳市人民政府關於修改〈深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行）〉的決定》（2016年12月23日開始施行），按照龍華區各類未經產權登記的房屋補償金額標準（住宅類）規定，民治街道房屋徵收基準價格為20400元／平方米，公告基準地價為2109元／平方米。對於非原村民而言，不超過建築面積150平方米的部分，補償價格為上述基準價格扣除100元／平方米的罰款和100％公告基準地價，即18191元／平方米；超過150平方米的部分，補償價格為上述基準價格扣除150元／平方米的罰款以及3倍公告基準地價，即13923元／平方米。

胡賽徐的房屋建築面積共有967平方米，按照上述方法核算，扣除各種罰款和地價後，拿到手裡的共約1442萬元。按照民治街道目前7萬?8萬／平方米的房價，大約可以買2套三居的房子。

5月16日，胡賽徐的房屋開拆。另一戶邱先生的房屋據說也已經談妥。原來剩下的三棟樓中，目前只剩下楊美蘭這一棟。

（應採訪對象請求，張德海為化名）

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