貸款難度加大的情形下，送給剛需們的購房妙招

最近幾天，樓市比較大的消息應該就算是銀行在一線城市繼續收緊利率了，目前首套房有1.1倍的，還有的達到了1.2倍。這個水平已經與曾經的二套房貸款成本持平。與去年同期相比，首套房貸款成本基本上多了3成。雖然樓市冷靜了，但好像剛需並未獲得任何好處？

剛需買房要過三道關

第一

貸款越來越不友好

這一點，一直關注樓市的剛需朋友們應該深有感觸，去年買房還有85折，今年根本別想了，哪怕你是樓市小白，從未買過房也沒用，現在買房也要1.1倍，還得排隊，還不一定能拿到貸款。

這到底是為什麼？

因為貸款是調控最重要的工具。除了首付比例之外，貸款利率是另一大主要工具。通常情況下，房地產越紅火，折扣越大，房地產越冷清，折扣越小。而且商業銀行在政策主線之外，還會放大這種效應。簡單說，寬鬆的時候，銀行比政策更松，收緊的時候，銀行比政策更緊。

所以你會發現，現階段房子還沒怎麼便宜呢，貸款壓力卻蹭蹭上去了，算來算去，買房成本仍然是只升不降。

第一

樓市不好的時候，房子也不多，大家也不願意出手

樓市的晴雨表就是成交量，行情不好的時候，成交量率先下行。新房供應量在行情好的時候消耗太多，跟不上節奏，二手房業主們更是不願意賣房。

而作為購房者這一邊，買房也變得更加猶豫，「天知道現在買了會不會站崗呢」。其實剛需買房看的是長期，過度計較短期的得失，往往是在給自己挖坑。

其實對剛需來說，有個亘古不變的真理：你不打算租房，就儘可能買房，買小一點沒關係，現在不是求全的時候，而是能買就買的時候，當然別買商住。

第一

因為實力不夠，往往更願意等待

有相當部分人曾經買得起，但仍然希望搏一搏，要麼找個便宜的時間點買，要麼想買個更大的。結果往往事與願違，這個時候你會深有感觸：那麼多房子跌了幾百萬，為什麼你一套也買不到？

其實大部分剛需都踩不準樓市的最低點，他們所能決定的是自己的購房時機——有首付了，能買套房，就買了。

樓市大起大落，剛需都很難參與，更何況，房子這種漏，撿起來也並不容易，要麼你沒有人給你提供消息，要麼房子有了，你卻沒有足夠的錢。

所以，根據自己的節奏來才更現實。

送給剛需買房的建議

相比投資，剛需的買房條件其實很好，但剛需買房最大的問題就是買了怕跌，不買怕漲，猶豫不定。

對於剛需購買的人來說，樓市調控到了這個地步，尤其如今不僅買房難，而且賣房更難的政策環境下，其實任何時候上車都沒有太大關係，你需要考慮的核心因素是能不能負擔起得起房貸。

在買房的時候，要諮詢清楚能不能拿到貸款，貸款利率是多少，合同里關於房貸利率是怎麼規定的，是固定利率還是浮動利率，這些都要弄明白。

二是，要買相對便宜的房子。反正你的房子是用來住的，只需要確定你的房子是不是比其他同樣類型的房子便宜就夠了。

剛需如何還房貸

什麼叫等額本息和等額本金

房貸的還款方式其實有兩種：一種是等額本息還款，一種是等額本金還款。因為大部分銀行給你貸款的時候，都默認推薦等額本息還款的。

簡單來講，等額本息就是貸款人每個月的還款額都一樣，每個月的還款金額里，前期還的利息多，本金少；後期則反過來，還的利息少，本金多。

等額本金則是一種【前緊後松】的還款法，每個月還款金額里，固定還一定數目的本金。因為本金在不斷減少，所以利息也在逐漸減少，隨著利息的減少，每月的還款額也在不斷降低。

為什麼選擇等額本金

如果我們從還款壓力方面考慮的話，等額本息確實是個不錯的選擇。前期壓力小，而且每個月還款金額固定，對那些記性不太好，會因為少打利息而造成貸款逾期的人群來說，優點也是不少的。

但是，有確切的實例表明，選擇等額本金的還款方式，還的本金比等額本息的多了很多。

小明（化名）前段時間在惠州買了套140平米的花園小洋房，總價113萬左右，大約貸了76萬。通過計算，15年後，其實他的貸款本金才還了25萬左右，而利息卻已經還了約47萬。

也就是說，在相當長的日子裡，他每個月的還款，其實很大一部分是在還貸款利息，而本金卻還的不多。

如果選擇等額本金的還款方式呢？15年中，他的本金已經還了38萬，利息還了約40萬。這樣一對比，我們就發現，選擇等額本金的還款方式，還的本金比等額本息的多了很多。

兩種還款方式這種細微的差別，在你想要提前還貸的時候，體現得特別明顯。

那麼當我們要提前還貸的時候，會出現一種什麼樣的情況呢？

就是在等額本息的還款方式下，我們會發現，我們還有大量的本金還沒有還。

因為前期還貸，主要還利息去了，現在想提前結清貸款，卻發現利息已經被銀行收走了，剩下要還的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每個月的月供，大部分都給銀行打工了。

而等額本金的還款方式的話，因為每個月固定在還一定數目的本金，還的越久，本金就剩的越少，提前還貸的話，相應要還的貸款就少了很多了。

等額本金還的利息比等額本息少

如果你在買房的時候就有打算未來提前還貸，而且條件允許的話（這裡的條件允許是指你能承受一開始的較高的月供），等額本金是比等額本息更值得選擇的還款方式。

此外，選擇等額本金的還款方式，總的還款利息也比等額本息的利息少。如果貸款數額大，有時還款方式的不同，還會相差數十萬。

為什麼等額本金和等額本息的利息，會差別這麼大？

從兩種還款方式的還款原理中我們知道，之所以等額本息的最終利息高，是因為你每個月佔用銀行的本金多造成的。

因為等額本息的還款方式下，每個月的還款金額里，前期還的利息多，而還的本金少。還的本金少，自然說明你佔用銀行貸款更多、時間更長，自然利息就要高一些了。並不是銀行設計要多賺你的利息。

所以，對於經濟能力尚可的人來說，一方面不想付太多利息給銀行，另一方面也可能提前還貸，那麼當然最好就是在買房時選擇【等額本金】的還款方式了。

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