凍房是中國式廢鈔？別瞎扯了！

米筐投資提醒：本音頻大小1.4M

前言：

當遇到一個複雜/晦澀/難懂的問題時，大多數人不願深究其來龍去脈，反而更願意相信簡單/淺顯/粗暴的結論，並以此來消除內心的恐懼、焦慮和不安。於是，每隔一段時間，我們總會碰到形形色色的陰謀論，包括這次「凍房廢鈔論」。

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「凍房廢鈔論」橫空出世

這兩天一種觀點在網上悄然滋長，即「凍房廢鈔論」。我們看下截圖：

什麼是凍房？

凍結房產交易、鎖住房產成交量，限制買房人買房及賣房人賣房，簡稱凍房。這也是本次樓市調控的新穎之處：不準買、不準賣、不準貸、不準網簽、不準抵押貸款，也可簡稱為限購、限售、限貸、限簽和限融，讓樓市成交量迅速降溫，達到冰凍的狀態。

這種觀點甫一觀看，確實蠻有道理，較好的解釋了很多經濟現象和政府政策決策間的內在聯繫：

近十年來，央媽為刺激經濟印製了大量的貨幣，中國市場中的M2（俗稱的錢）已遠遠超過美國、歐洲和日本各國，是三者之和的70%，本應大幅貶值的人民幣匯率卻與十年前相差不大，因此超發的貨幣就有兌換成外匯保值增值的衝動和壓力，於是就有了自去年底開始的外匯嚴管——兌換外匯受限、外匯匯出受限、香港買保險受限……

外匯如此重要，它關係到國家的外債償還能力和國際貿易的支付能力，所以政府一定要保外匯。由此面臨著兩難選擇：貨幣超發匯率有貶值壓力，百姓已認識到並有兌換的衝動，政府為保外儲必須壓制這種需求，但根本的解決之道還是減少市場中的貨幣量。因房子是貨幣蓄水池（中國一二線城市的高房價蓄積了大量貨幣），通過冰凍房產交易，進而鎖定貨幣，相當於減少了市場中的貨幣量（這跟印度廢鈔減少貨幣量是一個道理），徹底解決了外匯流失的難題。

以上就是凍房廢鈔論的原理。

我對這種觀點的結論是：全錯！錯得找不著北！

關於樓市調控及調控中的鎖定新房和二手房交易，各種陰謀論層出不窮，凍房廢鈔論不是第一次，當然也不會是最後一次，本文就該問題一次說個明白，並對該觀點中的一些論點撥亂反正，以期之後再遇到此等陰謀論時，也好有個辨別的基礎理論知識。

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凍房廢鈔論錯在哪裡？

1、美聯儲加息縮表，央媽印鈔就無法繼續？錯！

自1971年布雷頓森林體系崩潰後，各國發行貨幣既不錨定美元也不錨定黃金，都根據各自國家的需要自行決定發行數量，其根據就是本國的CPI、GDP和失業率，貨幣屬於無錨發行，所以現在的貨幣體系就叫主權純信用貨幣體系——各主權國家發行基於信用而非錨定物的貨幣。

美國加息縮表也是基於本國經濟狀況做出的決策——失業率降至歷史新低、經濟持續回暖、物價穩定，所以要加息縮表為下次金融危機時留足彈藥（即降息/擴表的貨幣政策），當然裡面或許摻雜著政治因素——民主黨的美聯儲主席耶倫對共和黨的總統特朗普的制衡。關於美聯儲加息是對世界各國的收割和剪羊毛則是另一個陰謀論，在此不贅述。

同樣，央行印鈔也是基於我國的經濟狀況，且創造貨幣的方式多種多樣（大家通常叫印鈔錨定物），通過美元外匯創造人民幣只是其中的一種方式，2001年之前是通過承兌匯票/本票，2001年加入WTO後主要通過外匯美元，近幾年在外匯減少情況下，又出現了MSF、SLF等創造貨幣的新工具。

所以，央媽印錢不看美聯儲臉色，人民幣印刷/發行量也不錨定美元，人民幣想印多少就印多少！

2、賣300萬套上海房產就把3萬億外匯換光？錯！

按照上海房子每套700萬計算，300萬套就是21萬億元，大致等於3萬億美元外匯價值，於是就得出賣300萬套上海房產能換光3萬億外匯的結論。

這完全屬於主觀臆斷，大錯特錯！

300萬房子能同時賣掉嗎？有300萬人來接盤嗎？即使有300萬人來接盤，還能全部按照700萬/套的價格成交嗎？300萬套房產只是紙麵價格等於3萬億外匯，並不能真正換成21萬億人民幣現金。

房產交易是買賣雙方行為，有買才有賣，為什麼主觀臆斷有房產的人賣出房子會去換外匯，而當下持有現金準備買房的人不換外匯呢？是現在持有現金的人傻，沒持有房產的人聰明？

當下持有現金的人換不成外匯，賣掉房子換成現金的人同樣換不成外匯，只要外匯政策不變，外儲數量不會有大的變化，這跟鎖定房產交易避免大家賣掉房後用賣房款換外匯有何關係？

外匯是一種動態變數，每月都在變化，其增量來源於貿易順差和投資順差，並非固定不變一直是3萬億，等你去換匯越換越少。只要貿易和投資保持雙順差，或貿易順差大於投資逆差或投資順差大於貿易逆差，外儲數量只增不減。最近的外儲數據顯示，其數額是增加的。如果你非要說那些統計數據都是假的，那我也沒辦法。

3、作為沉澱貨幣的蓄水池，凍結房產交易就凍結了貨幣？錯！

很多人都是這樣理解房產的蓄水池功能：央行發行的貨幣到了百姓手裡，百姓拿著這些錢去買了房子，所以貨幣就這樣固定/沉澱在房子里了，就像一大摞一大摞紙幣放在房子里了或貨幣符號固定在房子上了。

這種想法當然錯！

再強調一遍，買房是個交易過程，有買才有賣。百姓花錢買了房子，錢到哪了？錢流入地產商手裡了、賣房人手裡了，地產商/賣房人拿到這些錢後當然可以去消費，市場中錢的數量沒有變化，只是從一個人手裡轉移到另一個人手裡罷了，並且房產交易往往伴隨著按揭貸款（貸款就是印錢），所以市場中的錢不是被房子沉澱下來變少了，反而因為信貸貨幣的創造變得更多了！

為什麼還說房子是蓄水池呢？

因為近二十年高房價及高房價預期使房產產生了蓄水池的功能，一旦高房價產生的貨幣聚集和高房價預期不存在，房產的蓄水池功能將不復存在！房產產生了蓄水池功能是近二十年特有的現象，並不能代表今後/永遠都是這樣。

具體詳見米筐之前文章《貨幣泛濫物價不漲之謎：高房價/去庫存鎖定了M2！抑制了通脹！》

凍結房產交易就凍結了貨幣，相當於變相減少了市場中貨幣量純屬無稽之談，即使沒有交易，那準備買房的人手裡的貨幣同樣存在，並沒有消失。

4、M2月增速跌至個位數，所以房子交易量會被凍結？錯！

我們知道貸款就是印鈔，M2的增加主要由貸款創造的。2016年新增貸款中的44.8%是房地產貸款，房地產成了創造M2的重要力量。

是因為M2的增加造成了房價上漲嗎？當然不是！應該反過來說，是房價上漲造成了M2的增加！

先有房價上漲、有了房地產貸款（包括按揭貸款/開發貸等）創造了M2，才有了M2的增加，當按揭買房銀行放款的那一刻就是M2被創造出來的時候。很多人往往因果倒置、前後倒置。

5月M2增速降至9.6%的個位數，是房產交易已被凍結的結果，而不是房產交易將被凍結的原因。

房地產想貸款（個人買房按揭貸款/地產商開發貸款等），政府為控制房價不準銀行放貸，所以產生不了M2；

實體經濟想貸款，政府也鼓勵支持，可銀行出於風險考慮（實體不景氣，貸出去收不回）不願意放貸，同樣產生不了M2；

加上央媽嚴管銀行的表外理財投資資金，造成銀行資金短缺，因此不能更多的放貸，也就不能產生M2。

所有這些因素的集合，造成貸款的下降，而貸款就在創造M2，因此M2增速降至個位數也就不奇怪了。

所以M2是三方共同合作的結果，央行放出基礎貨幣，同意商業銀行放貸；有貸款人（個人或企業）願意申請貸款；商業銀行業願意放出貸款，才最終造成貸款的增加、貨幣的創造和M2的增加。

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房產交易被鎖定的影響

自去年十一以來，樓市調控逐步加強，限購、限貸、限融、限價、限售、限簽等措施陸續實施，房產交易被凍結、成交量驟然下降，也就是所說的「凍房」現象，那它的本意是什麼？到底有何影響呢？

它的本意很簡單，也是明面上大家都知道的：提高購房和售賣的門檻，降低交易量，減少資金的流入，讓炒房客迫於現金流壓力降價售房、地產商迫於現金流壓力降價/平價售房。

當然，這種抑制需求而不是增加供給的方式能否打壓住房價則是另一回事，反正政府的目的就是要短期/快速的看見房價下跌，並扭轉百姓房價繼續上漲的預期。

本意真實簡單明了，但聽起來確實寡然無味，遠沒有陰謀論來的刺激有趣，把不相關的事情通過陰謀論合理的串聯起來，似乎探究了常人不知的秘密，就會顯得自己知識高深、慧眼獨具、高人一等，並由此沾沾自喜、成就感爆棚。

那鎖定房產交易跟保外儲有關係嗎？沒有關係！

原因上文已說，憑什麼手持房產準備賣出的人有換匯需求，而手持現金打算買房的人就沒有換匯需求？如果外匯管制，目前手持現金的人換不成外匯，那賣掉房子變成現金後同樣也換不成外匯，對外儲的影響在哪呢？

對於高凈值客戶，為了對沖單一貨幣資產的政治風險，適當全球資產配置很有必要，其目的不是賺取匯率差額，而是風險對沖和資產保全，任何時候配置一部分外匯都是正確的。

對於資產不多的小中產來說，為了賺匯差而換匯實在沒有必要，去年本想借匯率貶值賺一筆的人現在是否後悔了呢？換匯是有成本的，其存款收益近乎於零，即使購買了外匯理財產品，其年收益一般不超過2%，而國內即使購買銀行理財、信託或者互聯網金融產品，其收益穩妥妥的6%以上，操作得當獲得年10%的收益也不是沒有可能。

獨立思考，不隨大流，避免羊群心理是一種能力，多學點基礎理論知識，只需掌握些常識就不會陷入各種陰謀論當中，包括凍房廢鈔論。

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