「拎包入駐」：在深圳，換一種辦公方式

最新 06-21

「拎包入駐」的辦公共享模式

室內設計師小佳，90後，一家室內設計公司聯合創始人，創業之初的小佳，其兵馬僅四五人，找尋辦公物業成了十分頭疼的事情，辦公裝修、傢具置辦、物業清潔等基本上耗費了大半年的時間，還沒開始正式運營，前期瑣事就耗費了大半精力。

如今按辦公需求人數來租賃工位，打破了傳統辦公物業租賃模式，同時將社區融入辦公空間，生活和工作場景融合，「拎包入駐」一新型辦公模式正迅速崛起，並受到各方資本關注。

對於初創型企業來說，入住深圳科技園、福田中心區等一些商務人流密集的甲級寫字樓費用昂貴，每平月租金高達100-180元/㎡，整租的面積也從200-800㎡不等，按照科技園大沖商務中心350㎡，165元/㎡來計算，每月光租金支出便達到57750元/月，還不含辦公裝修、物業管理、水電、清潔等費用。這對於不足十人的小微初創企業來說，無疑是一筆不小的開支。

而開放式辦公則能解決微創以及初創企業這一辦公需求，而在深圳不少的寫字樓里，也正誕生著這麼一批小型的聯合辦公卡位，在不少商務寫字樓里，也為有需求的小微企業辟出了這樣一塊小天地，獨立辦公室有三人間，四人間或者五人間，在深圳某寫字樓020平台上，不少商務寫字樓也開放了工位數在2-4個之間，既有開放式辦公卡位，也有封閉式小型辦公室的辦公模式，價格按整租小型辦公室收取，從1280元/月/（2人間）至26000元/月（26人間）不等。

深圳作為小型創業者天堂，除了寫字樓內單獨隔出的共享辦公區域之外，聯合辦公運營企業也正受到文創工作者、IT企業、soho一族的青睞，如思微、科技寺、Bee+等，這些聯合辦公運營企業工位分為開放式工位、固定工位、獨立辦公室等幾種，如思微的自由工位為625元/人/月最低1個月起租，其租金價格包括辦公場地租賃費，水電物業網路保潔費以及休閑娛樂費用，以及200+投資機構對接費、500+創業/社區活動對接費等多種適合小微企業的各項服務。除此之外，聯合辦公運營商甚至充當了不少「賢內助」細緻保姆的角色，不少運營企業甚至為創業團隊提供了辦公場所所有的物業配套，如解決記賬報稅、公司註冊、法律諮詢、平面設計等非主營業務以外的所有雜項，甚至包括寄收快遞，讓創業者能安心關注創業。

當然，相比較的普通的辦公需求，對於IT創業者張興而言，租賃這樣幾個工位意味著支付不僅是一個辦公桌椅的租金，更是連接背後的附加值。為初創企業提供租金優惠以及各項其他優惠條件，這也是共享辦公除了提供工位之外進行辦公之外，是吸引入駐企業的另一大賣點。

拿深圳蛇口G&G創意社區的定位來說，其更側重文創產業創業者以及小公司，為其提供的是配套服務和加速功能。

「譬如一些入園企業以及個人會協助申報個人創客或企業創客的政府資助，在個人無法申請的情況下，需要我們創意社區的平台聯合申報，申報成功將會為他們創造價值，優秀創業企業和個人多了，都會成為部分收入。深圳蛇口風火創意聯合創始人董丹青認為，不同運營者的DNA，決定聯合辦公的真正基因和發展未來。

目前打造的G&G創意社區極致聯合辦公產品——其初代產品weplay情景式創業劇場，是一個面積達2000平米的室內四層集裝箱辦公遊樂場，含300個工位的weplay,主要發力點在於社群價值以及創新孵化價值上，董丹青認為，聯合辦公的目的不是辦公，不是辦公桌本身，是連接之後發生的各種可能。

位於蘋果華南區總部對面的Bee+創意辦公空間,原為20餘年工業脈動的南星玻璃廠廠房，將在今年7月升級後產品正式推出市場。「卡位按照月租，目前均價為2000元/月，來這兒工作大多是以初創型企業為主，三人間的位置比較走俏。」 Bee+空間運營管理單元負責人袁綿介紹。

存量時代下的共享辦公運營模式

相比較拿地、開發以及招租的傳統運營模式，這種脫離了買賣物業，逐漸過渡成合作、租賃物業的模式，在房地產「去庫存」的大時代背景下，由租賃傳統寫字樓，從租賃面積到租賃工位的跨越，打破了樓層、面積以及戶型的限制，給予了雙方更為自由的選擇。

在2017年6月13日舉辦的佳兆業創享空間品牌發布會上，佳兆業方面透露，未來預計將在深圳打造長租公寓10萬間以及聯合辦公卡位5萬個，Wewa Lewa作為佳兆業打造的共享空間，盤活存量的商業機構、商業模式。

佳兆業創享空間總裁黃國鈞在發布會上談道，聯合辦公、共享辦公是市場一個很好的補充，對於新創企業來說，企業擴張的臨時需求也可達到滿足，佳兆業將在8月份在萬象城推出第一個結合聯合辦公Wewafamily和Wewa office共融的一個項目。百度大腦技術專家劉俊認為，一些90後創業體在較好的藝術氣息環境下，將會爆發更多人工智慧新產品想像力，相對來說投資人也願意讓他們在這樣的環境中創造，在時間非常寶貴的情況下，聯合辦公+長租公寓的環境下其實是節約了大量時間。

除了佳兆業之外，SOHO中國也於2015年推出了聯合辦公品牌「3Q」。2016年11月，龍湖北京的「一展空間」開業，標誌著龍湖地產正式布局聯合辦公業態；共享辦公鼻祖wework為深入市場，與遠洋正練手打造眾創空間，如OK SPACE+會籍中心。

首家登陸A股的綜合服務商世聯也正涉足共享辦公市場領域，據世聯公開資料顯示，世聯將推出「共享+服務」式商務辦公，世聯空間最大的特色應該是「共享盒子」和「綜合服務」，共享盒子免去租個使用空間不高的頻率，又節省了費用。而具體服務內容方面，將細化到不僅為企業提供金融、裝修等服務，更能提供企業政策諮詢以及補貼申報服務，人才招聘、工商、法務等一站式綜合服務。

「共享辦公」的本質是什麼？

據了解，目前聯合辦公企業的基本租金仍然會是整體運營收入的主要來源，包括著名的wework,一直採取長租辦公樓，然後按月按工位和辦公室分租給創業者，賺取差價的商業模式。但據相關報道，wework未來將進一步探索其他的盈利模式，不再支付固定費用，將引入第三方房地產公司，採取整棟物業的營收比例向所有入駐企業收取運營成本，用以支付服務、人力等費用。

據相關資料統計，目前國內的眾創空間有2300多家，全國估值10億美金的獨角獸企業有213家。自2015年開始，共享辦公雖然發展較為迅猛，但品牌較為分散，產品運營並不成熟，盈利模式也較為單一，一些聯合辦公的運營者提道，早前入駐初創企業在不斷發展壯大的同時，一些聯合辦公運營企業開始出現了空置率較高的情況，一些共享辦公的社區運營還停留在較為初級的階段，僅僅充當分租的「保姆二房東」的角色。

優客工場創辦人毛大慶在《共享時代的聯合辦公》一書中指出，化整為零的分租模式並不是真正的「共享辦公」，由科技智能完成空間與人的連接，實現更豐富辦公資源的調動和自動分配，這才是共享辦公本質。

「聯合辦公不止是一個地產模式，它是「地產+互聯網」模式，行業有一些偽命題，兩年前我常常聽到人說，我這個空間租金不重要，將來我可能90%的收益在增值服務，不在我的租金，這是不現實的。we+聯合辦公創始人兼CEO劉彥燊在近期某論壇上提道，wework現在大概有6萬個會員，它的非租金收入到目前為止不超過5%，鬆散的社區是沒有什麼商業價值的，真正有價值的是小型社群。

世聯君匯副總經理馮剛認為，共享辦公市場一開始可能是散點式的百花齊放，但隨著行業的發展將逐漸呈現品牌集中化，就像房地產開發企業的發展歷程一樣，到後面會有越來越多的大企業出現，資源和能力將進一步整合聚焦，做聯合辦公，必須走市場化的道路。

小野編輯

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