商業地產「外行」闖入北京亞奧商圈，華訊改造飄亮購物中心能否成功？

當下，包括凱德集團、萬科、新城控股等都在著手收購存量商業，各路房地產基金也在摩拳擦掌入手城市更新項目，而在北京亞奧商圈，經營電子產品的香港上市公司華訊股份則盯上了飄亮購物中心，收購這個4萬平方米的商場後隨即開展了改造行動，計劃今年11月重新開業。

在消費力飽滿的北京亞奧商圈，由於商業項目分散、缺乏有效規劃，該區域商業氣氛一直不溫不火，華堂商場的撤出、北辰購物中心的調整，加上如今飄亮購物中心的改造，亞奧商圈能否吸引更多品牌商入駐從而煥發新的生機？

購物中心西門

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「外行」的華訊股份15億元收購飄亮購物中心

飄亮購物中心開業於2001年，位於北京市朝陽區安立路68號，為陽光廣場樓盤的底商，距離安立路地鐵站僅5分鐘路程。

筆者6月22日探訪了陽光廣場，發現該樓盤是包含寫字樓、住宅和商場的項目，商場是飄亮購物中心。商場有北門和西門兩個出入口，北門掛有陽光影城的牌匾，但北門已經關閉，位於負1層的陽光影城已經停業半年。從西門進入後發現一樓的商家們已經撤離，大量廢棄的物料在現場，只剩下一個特賣的小商家在現場，二樓也處於封閉狀態，樓梯上的貼紙顯示此前二樓經營的是繁星秀場外貿百貨商場。

整個商場只有1層沿街的永和大王、肯德基和負1層的沃爾瑪超市在經營中，沃爾瑪的員工告訴筆者，商場之前的經營以服裝店為主，生意與人氣一般，前段時間商場開始重新裝修，開業時間還不清楚。

雜亂的一樓

事實上，飄亮購物中心長期以來經營未有起色，與控股股東頻繁易主有關。據媒體報道，早年飄亮購物中心由開發商北京金馬長城房產建設有限公司持有並經營，在此之後，先後經歷了「二房東」北京旺市百利商業有限公司和「三房東」北京亞奧閃耀商貿有限公司的經營，2014年，飄亮購物中心被北京萬恆達投資有限公司收入麾下，如今，這個商場最新的業主方是華訊股份。

據悉，華訊股份是一家主營業務為銷售電子產品、銷售生物柴油產品、節能業務的香港上市公司，此前未涉足過物業開發運營。年報顯示該公司2016年實現總收入10.24億港元，同比上升15%，母公司擁有人應占凈利潤0.72億港元，同比上升73%。

華訊股份2016年曾發布公告稱，將以1美元收購北京飄亮購物中心，並承擔飄亮購物中心15億元人民幣的負債。

2017年1月24日，華訊股份完成了對飄亮購物中心的收購，華訊股份認為收購事項長遠而言有利於增強公司的財務狀況，使收入來源多元化，為提升股東回報，正在考慮採取不同的方案來提升該商場的租金收入，比如通過裝修包裝增加可出租面積，提升項目租金收入。

購物中心北門

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飄亮購物中心計劃11月重裝開業

華訊股份的公告中顯示，飄亮購物中心建成於1999年，包括地下1層與地上2層，總建築面積約4萬平方米，2013、2014、2015年該商場的租金收入和管理費分別是3860萬元人民幣、3880萬元人民幣、3960萬元人民幣，2016年上半年的租金收入和管理費則是3670萬元人民幣。

公告還顯示，2013-2015年，飄亮購物中心的合作租戶是地下1層的沃爾瑪超市和地上1-2層的眾多小商戶，沃爾瑪超市面積約1.5萬平方米。2016年以來，飄亮購物中心與一家大本營在武漢的物業管理公司合作，由該物業管理公司經營購物中心地上1-2層商業，約2.5萬平方米。

在華訊股份入主以來，為增加可出租面積、提升租金收入，通過該物業管理公司，華訊股份正在對商場進行大規模的調整。

飄亮購物中心現場負責招商的工作人員明確告訴筆者，商場計劃今年11月重新開業，「主力店還是超市和影院，不過營業中的沃爾瑪超市要麼縮小面積，要麼結束合作選擇新的品牌，電影院也在談一家品牌」。

該工作人員表示，購物中心調整後的業態規劃是，1層以零售和餐飲業態為主，2層以服飾和教育培訓為主，目前都在招商談判中。

一樓撤離的商鋪

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亞奧商圈聚焦存量商業的改造

作為商業地產的「外行」，華訊股份此番改造行動，能否讓飄亮購物中心煥發生機？應該說，從項目的物業條件和業態規劃來說，飄亮購物中心有利也有弊。

飄亮購物中心的優勢很明顯，作為一個小型的社區mall，陽光廣場大量的住戶和寫字樓人群對該商場的消費有一定承接力，而超市開業多年亦積累了不少消費者，項目有一定知名度。

而該項目的最大劣勢，是商場規模受限，僅4萬平方米的體量不能涵蓋齊全的各種業態，特別是近年來興起的以休閑娛樂為主的新型體驗業態，如果以傳統的商業經營形式面世，可能在未來難以有較大的市場競爭力。

一樓鋪位草圖

2樓鋪位草圖

另外，作為建築年代較久的商場，飄亮購物中心在招商時可能難以滿足品牌商對物業的要求，比如位於負1層的超市，物業層高受限導致超市空間沉悶逼仄，給消費者的體驗感較差，比如商場1-2層部分商鋪的實用率僅50%左右，低實用率導致招租時難以獲得較高的租金定價。

亞奧商圈的消費潛力很大，上世紀90年代，亞運村一帶曾經是北京最早的富人居住區，外國人和明星等高消費的業主聚集於此，儘管後來富人擴張到了北京個各個角落，但亞奧商圈的家庭消費客群基數仍很大，商業潛力大。

由於商業項目分散、缺乏有效規劃，亞奧區域的商業氣氛一直不溫不火，2016年以來華堂商場的撤出、北辰購物中心的調整，加上如今飄亮購物中心的改造，預示著存量物業的更新將是亞奧商圈的新主題。

如何讓被低估的存量商業重生，活躍各類商業業態，穩步提升租金價值，這是擺在每個開發商面前的課題。飄亮購物中心能否獲得生機，亞奧商圈能否吸引更多品牌商入駐，我們拭目以待。

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