德國房價創新高跟中國人有關係？買或租哪個更划算？

從北京到上海，到德國買房的廣告宣傳正大張旗鼓地進行。越來越多中國人在德國買房，德國的職業銷售人員帶著新的房產項目赴華路演或參加房地產展會，效果顯著。

向中國客戶推介德國房產的專業人士一致認為，購房需求集中在柏林，但法蘭克福卻是中國客戶的首選。

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國人瞄準德房產市場

仲量聯行房產經紀人托馬斯·察貝爾表示，2015年至2016年中國人在法蘭克福的購房量翻了一番，從500套增至1000套。這一成交量是柏林的三倍，不過在柏林購房的中國買家也在增加。

相比之下，法蘭克福更受中國客戶群體歡迎，因為在中國，這座城市比柏林更出名。

察貝爾說，「中國飛往德國的航班大多先抵達法蘭克福，中國所有進駐德國的銀行會最先把總部設在法蘭克福，然後才在其他城市開設分支機構。」

項目設計方德國地產集團提供的數據顯示，目前已有7套位於法蘭克福歌劇院附近的新河畔金融區住房被直接賣給了中國人，占這些新建高價住房的7%。

而7套住房中有6套是出於投資目的購買，1套為自住。不過這裡門牌上標註的姓名顯示出中國住戶的比例明顯高於7%。德國地產集團表示，大多數中國住戶是租戶。

施內彭——一名熟知中國客戶群體的房產經紀人，解釋為何法蘭克福的歐洲城或河畔金融區對中國購房者極具吸引力，「其實他們只考慮新房。因為新房所有的東西都是新的、時尚的。老房受到青睞的機會很小，除非重新經過高級裝修。」

對中國買家來說，德國購房通常是作為一種投資，因此買下的房屋會被暫時出租出去。柏林的情況也相同。「很少有中國購房者買房子只是為了自己來德國時住上一段時間，」施內彭說。

同時，鑒於德國住房市場形勢，尋找租戶並非難事。一居室和兩居室尤其搶手。

而且，這並不妨礙以後或將因為孩子到德國上大學將房子收回自住。「在法蘭克福，租戶更替比較頻繁，因此基本不存在房主需要自住時租賃合同尚未到期的風險——特別是如果房主能提供自用證明的話。」察貝爾說。

德國相關法律規定，如果房主能提供房屋自用證明，便能與租戶解除租賃合同。

專業的房產經紀人也提供融資幫助，也與中國的銀行在德國的分支機構合作。「中國客戶看重一條龍服務，」柏林物業服務公司也清楚這一點。

除此之外，中國投資者還對商用地產感興趣。

高緯物業諮詢公司德國分公司負責人伊福·波斯特勒布表示，「在商用地產領域，德國近年來越發成為外國投資者關注的焦點，也包括中國投資者，」在他看來，英國作出脫歐決定後，中國人對法蘭克福房地產的興趣再度升溫。

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租賃雙方權益有保障

德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規範著稱。業內人士認為，完備的法律法規使住房市場租賃雙方權益都得到有力保障。

很多德國人都願意租房。與其他國家相比，德國住房擁有率相對不高，租房成為許多人的首選和住房市場的重要內容，這與租客和房東得到法律保護密不可分。

安家置業德國房地產公司總經理張琳介紹，德國對租金的管制有嚴格規定；在大城市住房缺乏的情況下，德國對旅遊短租也加以控制，比如首都柏林的屋主不得擅自將自有房屋以旅遊短租目的向外出租，違者將被處以數額極高的罰款。

德國非常注重保護租客的合法權益，無論在居住環境方面、還是在基礎設施及住房質量等方面都有嚴格把控。只要居民合法納稅，租房者與買房者享受同等的公共權益。

德國相關法律規定，多數情況下房東無權隨意解除租賃合同，除非房東自用。因此，大多數租客會與房東簽訂五年甚至更久的租房合同，以期減小房租上漲帶來的額外支出。

同時，德國房客在搬入只有四面白牆的空房子後會出資裝修房屋、買傢具，把租的房子當成「自己的家」。

在租賃市場交易環節，德國的相關法規也充分照顧租客權益。張琳介紹，德國近年發布的相關條例規定，租房中介費改由房主承擔，租客只有在專門授權給中介找房的情況下才需要負擔中介費用。

當然，房東的合法權益也會得到足夠保障。以德國較難租房的城市慕尼黑為例，一旦有好房出租，房東將首先要求獲得有意承租者的重要個人信息，包括工作證明、個人徵信記錄和前房東推薦信等。

在退租的時候，房東有權要求租客還原房屋，包括粉刷牆壁、修理地板等。

如果租客連續兩個月沒有付全租金，業主可以要求租客搬走，但是通過法院強制執行的費用約為3000至6000歐元。由於成本較高，很多房東只會在萬不得已的情況下才會採取這種方法。

此外，租客在租賃關係開始前一般會交納三個月房租作為押金；對於名下出租房屋較多的房東，在德國可以購買保險，以降低房屋空租情況下的損失。

由此可見，全面平衡地保障租客和房東雙方的權益也是德國能擁有良好租賃關係的重要原因。

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買或租哪個更划算

自2016年年初以來，德國各大城市的房屋租金及售價持續攀升，引發德國房地產市場是繁榮還是泡沫的議論。

由於德國經濟發展狀況良好、貸款利率較低，更多德國人傾向於選擇購置房產。加上英國「脫歐」等外部因素影響，德國房價近來創下新高。據悉，德國聯邦政府正在制定法律防止房價過高。

專家稱，雖然德國房價上漲幅度較大，但與其他國家相比，德國房地產市場發展仍較為溫和。但是，德國大城市的房地產市場確有過熱跡象。

2016年，德國超過85%的城市房價出現上漲，公寓每平方米售價比2004年上漲36%。

不過，超過三分之二的德國人認為，雖然房價持續上漲，但目前仍是投資房產的好時機。

在德國，平均花24.2萬歐元(1歐元約合1.08美元)就可以購置一處房產，這相當於一個家庭六年的凈收入。當然，房價地域差異較大。

在柏林，24.2萬歐元可以買到98平米的住宅；而在慕尼黑，同樣的資金只能買到44平米的住宅。

此外，原東西德地區房價差異也較大。在原東德地區的開姆尼茨，住宅單價為每平米850歐元；而在原西德地區，最便宜的也要每平米1270歐元。

專家預測，到2020年，柏林和漢堡的住宅區也會像南德和萊茵地區一樣具有吸引力，房價未來還會持續上漲，從長遠來看，對於能夠負擔貸款的家庭來說，買房比租房更划算。

來源：《法蘭克福彙報》、新華社、參考消息

監製 鄭啟航 責任編輯 林睎瑤記者彭睿婕、朱晟

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