萬達財務大起底，事情到底有多嚴重？

來源：槓桿遊戲

作者：張銀銀

債、股雙殺？萬達怎麼啦？

一項牛氣衝天的萬達，6月22日被傳大行拋售債券，相關股票急速墜落。市場震驚，槓桿遊戲也意外。8000億帝國難道如此不堪一擊？張銀銀有萬達的朋友，實話說對此完全不敢相信。

和安什麼邦完全不同，萬達再差手上有大量的不動產和文化資產，而後者，多是金融數字。為了搞清楚萬達的家底，槓桿遊戲就來簡單分析下他的財務。

萬達的資產負債率並沒有想像中高

萬達集團的官網是這樣介紹自己的：旗下有商業、文化、網路、金融四大產業集團，2015年位列《財富》世界500強企業第385名。2016年企業資產7962億元，營業收入2550億元。

光說資產多，沒有多大價值，要是欠幾萬億，早資不抵債，一樣多半會玩完。當然，做生意難免就有槓桿，要做到萬達這麼大，槓桿必須加很高，特別是要快速擴張。

所以，首先還得看其資產的結構和組成、以及債務情況。

雖然萬達電影是國內上市公司，但萬達旗下有商業、文化、網路、金融四大集團。而商業板塊2016年又從港交所退市了，要全面了解萬達集團的最新資產、負債，其實是有一定困難的。

好在，萬達資產規模最大的大連萬達商業地產股份有限公司，有發布2017年一季度財務報表。根據這份報表，槓桿遊戲來一窺究竟。

首先看看萬達商業的資產，見下圖1，總計7712.64億元。而在2016年末，這個數據為7511.46億元。

圖1.截至2017年一季度末，大連萬達商業地產股份有限公司的資產 圖表來源|該公司2017年一季度財務報表

接著槓桿遊戲給各位桿友展示下，萬達商業的負債，見下圖2，總計5446.03億元。而在2016年末，這個數據為5277.70億元。

圖2.截至2017年一季度末，大連萬達商業地產股份有限公司的負債 圖表來源|該公司2017年一季度財務報表

如果直接算，截至2017年一季度末，萬達商業的資產負債率為70.61%，而去年末為70.26%，略有上升。不過，請注意，地產公司的預收款項都算進了債務，這個數字2017年一季度末為1368.33億元。

換句話說，如果扣除掉這部分，萬達商業的資產負債率還會大降很多。

另外，值得注意的是，截至2017年一季度末，萬達商業一年內到期的非流動負債為198.97億元，比2016年末的232.70億元，實際下降了30多億元。

應付債券方面，截至2017年一季度末，萬達商業為867.19億元，比2016年末的817.41億元，有增加49.78億元。這也便是此次風波的禍水源頭。

根據《萬達集團2016年工作報告》，2016年，該公司納稅就達317.5億元。如果這幾百億元債務就把萬達弄死了，實在也是個笑話。

當然，萬達集團並未整體打包上市，其一年的利潤到底有多少，確實缺乏足夠的披露。

萬達的資產和土地儲備到底是什麼量級？

上文槓桿遊戲引述了萬達自己的數據，2016年企業資產7962億元。雖然萬達有文化、網路和金融板塊，這部分資產也不算少。但大家最感興趣的恐怕還是不動產和土地儲備。

實際上，萬達文化板塊不少資產歸根結底，或者說除掉文化品牌價值那部分外，最硬的部分還是不動產。所謂萬達文旅城的文娛資產，根本上依舊被很多人當成不動產看。

槓桿遊戲姑且也就這麼看。

根據萬達官網自我介紹，萬達商業是全球最大的不動產企業，持有物業面積3233萬平方米，已開業190座萬達廣場。

驚人的數字再重複一遍，3233萬平米，都是商業、寫字樓為主哦，實際得多值錢。重要的是，這些不動產的流通性、長遠價值，真不可估量。

根據上圖1，我們看到，截至2017年一季度末，萬達商業持有的投資性房地產，換算成錢約為3862.03億元。

所以有這麼多資產擺在那裡，融幾千億資、發幾百億債怎麼了？應該啊。而萬達現在賣的越來越是IP，而不再是個單純的地產公司。

根據《萬達集團2016年工作報告》，2017年新開業50個萬達廣場，因為前期投資開工的原因，今年還有11個重資產項目，39個是輕資產項目，以後每年重資產項目要減到5個左右。2020年以後原則上不再搞重資產，全部為輕資產。

主要都是人家掏錢，萬達輸出品牌和管理，你懂的。所以，地產業對萬達資產負債率的拖累，未來會逐漸減輕。

在2016年8月，萬達商業從港交所退市前，發布了最後一份詳細半年報。根據這份半年報，槓桿遊戲注意到，截至2016年6月末，萬達商業擁有土地儲備7641萬平米的土地。

僅2016年上半年，萬達新增的土地儲備就可以建548萬方的房子。這可以賣多少錢，數百億是沒問題的。

我們就算這部分一分錢萬達不賺，按照萬達的風格，總是要給自己留一些不售的不動產（商業+寫字樓等），怎麼也有個數十億元的資產留存吧。

而通過下圖，我們看到，萬達2016上半年的土地購置成本僅1346元/平米。這樣的價格大家也見怪不怪，雖然萬達的地很多不在市中心，但這個價也是白菜價。

另外不得不說，最近幾年，萬達和各地合作越來越緊密，市中心的拿地越來越多。萬達的地實際市場行情是越來越值錢。

現在，我國主要城市核心區地價到了多少程度？動輒萬元/平米級。萬達的地大多在三四線城市吧，但在那些城市，萬達可是座上賓，人家拿的都是當地不差的。價格在當地市場里也都不該是便宜的。

誰讓越小的地方越想要快速出可見的政績。

7641萬平米的土地儲備，平均就千把塊/平米的成本，今天應該值多少？不說多了，就翻一倍，啥都不幹，萬達理論賬面盈利千億級。

所以，整了半天，什麼房地產賺錢，什麼利潤率，說白了就是地價時間差。當然，房價、地價漲得厲害，那真是賺錢。

看懂萬達的槓桿遊戲了嗎？

圖3.截至2016年上半年，大連萬達商業地產股份有限公司持有的土地儲備情況 圖表來源|該公司二零一六年中期報告

萬達到底發生了什麼？

既然上文數據得出結論，如果不是意外，萬達不會垮，那肯定是發生了什麼。否則萬達怎麼可能出現債、股雙殺的局面？

槓桿遊戲最新看到的公開消息是，CX傳媒從一些機構處獲知，銀監會於6月中旬要求各家銀行排查包括萬達、HH集團、復星、浙江羅森內里在內數家企業的授信及風險分析，排查對象多是近年來海外投資比較兇猛、在銀行業敞口較大的民營企業集團。

比如浙江羅森內里在今年4月剛剛收購了義大利AC米蘭足球俱樂部；

HH集團在2016年11月外匯管理政策正式發生變化之前，當年的海外投資項目總計超過1600億元；

安邦在2016年收購喜達屋受挫之前，頻頻拿下海外併購的地產和金融項目；

萬達和復星則是更早一批布局海外收購的民營企業。

擔心金融風險嘛，總是要摸底排查一下。所以一些銀行的舉動，引發了大猜測，並影響到市場。

另外，據上圖2，萬達商業的應付存續債券規模共800多億元，其中620億元在未來3-5年到期。算算每年這部分支出，也不是那麼恐怕，現金流只要不出大故障，不至於扛不住。

市場恐怕真的是過度恐慌了。

最後忍不住抱怨一句，槓桿遊戲寫這篇文章看財務數據累壞了。因為山東有一家叫「中國萬達控股集團」的公司，害得張銀銀看了一堆「萬達集團股份有限公司」打頭的年報、一季度財務報表等資料。

經反覆確認核實，這是兩個不同主體、沒關係。這個中國萬達集團，是位於著名石化基地東營的企業，白看了……

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