深圳樓市：「麵粉」來了！

文 | 端五

深圳的土地市場又出新消息，並且信息量很大。

據深圳規土委官微報道，《深圳市2017年度土地整備計劃》日前正式出爐，據悉：

今年深圳計劃整備完成12平方公里用地，安排土地整備資金50億元。全市房屋徵收項目共581個。

不同於舊改、城市更新，土地整備是指對對零散用地進行整合，並進行土地清理及土地前期開發。主要利用房屋徵收、拆除來釋放新的土地空間。

而《土地整備計劃》也是深圳市歷年來土地整備、房屋徵收的重要依據。

下面是詳細的計劃情況匯總。

具體來看：

福田：房屋徵收項目5個；羅湖：房屋徵收項目1個；南山：房屋徵收項目15個；寶安：房屋徵收項目177個；龍崗：房屋徵收項目119個；龍華：房屋徵收項目92個；光明：房屋徵收項目95個；鹽田：房屋徵收項目2個；坪山：房屋徵收項目55個；大鵬：房屋徵收項目20個；

另外，前海：0.4平方公里、年度資金不詳、徵收項目不詳

而上面的數據也充分說明了這幾點：

第一、福田、羅湖、南山徵收依舊很少，且都是非核心、成本較低的項目。

第二、光明動作越來越大，從資金上，徵收的數量上都比較多，坪山、大鵬次之，鹽田在幾個待發展的片區里，耗資最小、項目最少。

第三、寶安徵收力度很強，耗資最大。

其中，大鵬有安置房建設項目1個，這是今年唯一一個，投入資金1.5億，為東涌水庫拆遷安置項目。

但除此之外，沒有任何住房項目。

另外，軌道交通徵收項目也有了新說法：其中，14號線徵收面積最大，6號線耗資最多。全市地鐵項目耗資共228.9億元，佔地320.85萬平方米，投入巨大！

總體上來講：本次計劃徵收皆為產業用地、商服用地、地鐵建設用地項目。

相比去年，整備「指標」有所增加，並且比去年便宜不少。但數據顯示，深圳的徵收力度已經越來越小。

一表勝千言：

數據來源：深圳市規土委

土地整備是深圳預期最短、效率最高的土地供給方式。

從上圖我們可以看出，在最近5年的時間裡，今年的計劃整備土地，面積只增加了1平方公里，並且投入資金也大大「縮水」。

值得一提的是，早在2011年，深圳市2011年度計劃完成土地整備項目75個，釋放建設用地面積45.28平方公里，成為深圳市土地整備史上的巔峰。

但2011年之後，「高指標」成為路人，整備土地面積逐年下降。

十二五期間：深圳計劃土地整備150平方公里，實際完成154平方公里，累計支付整備資金223.89億元。

十三五期間：深圳計劃土地整備50平方公里。

已經縮水三倍，為什麼？答案是：深圳的房屋已經越來越不好徵收了，一是能徵收的項目太少，且都集中在關外，二是耗資太大。

並且，這裡被釋放的土地也不是樓市的「麵粉」。因為深圳要保障30%的產業用地，除此以外還有大量的商服用地，剩下的才有可能是住宅、學校、醫院等民生項目。

最後我們在看一張《深圳（2006—2020年）的土地規劃圖》，規劃建設面積為1004平方公里。

其中，十二五期間，建設用地為957平方公里，十三五期間，已經增加到1004平方公里。

注意，這個是「土地利用規劃」，僅僅是一個「指標」，不代表實際的存量用地，有大量的土地沒有被徵收或納入使用，只是預備狀態。而這一指標的增長，只說明深圳的用地需求還在擴大。

另外，深圳總面積才1996.85平方公里，從圖上可以看出，除山林、公園綠化外，基本上能用、不能用的土地都被納入了城鄉建設用地。而深圳也是國內、甚至是世界上開發密度較高的幾個城市（有點香港的趨勢）。

並且，這張圖清晰的表明了：以龍華為界，西部的發展優勢要遠遠大於東部，房價同樣如此。

除此之外，按照現在的趨勢，2018、2019、2020年，這三年的土地整備面積應該是只會在10平方公里左右徘徊，另外基本上只會集中在關外。

再從過往幾年來看，官方的說法也高度一致：

土地整備計劃實施，應結合重點發展地區優先、重大產業項目用地優先、重大基礎設施項目用地優先和民生工程用地優先的原則（歷年來都這麼說）。

只有一句較為模糊的民生工程會讓人聯想，但基本上是學校、醫院等。

深圳的供需矛盾還在加大，真正意義上從「用地緊張」過度到「土地稀缺」。

而關於住宅，之前我們平台發布了一篇《深圳樓市，底牌已現！》，中間也提到過：深圳在住宅用地和產業用地上已經做出了選擇，經濟發展才是深圳的根本。

曾經有官員說過：深圳的房子是完全夠住的。但是，他算上了佔市場79%的違建產品，實際上深圳的住宅用地已經持續走低，麵粉越來越少，麵包也將成為稀有品。

並且，之前有權威機構曾經預測：未來5年，深圳每年僅0.33平方公里的新增住宅用地供應，新地幾乎無地可用（全市），房地產住宅項目90%都將來自舊改。

而這句話可能成真。

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