價格便宜一倍又不限購的房子為什麼賣不動了？

新聞 06-24

商住房問題非常複雜

處理時不應操之過急

（資料圖片）對住宅的大量剛需，一定程度上促進了商住房市場的火爆。圖/CFP

停擺的商住房

本刊記者/賀斌

本文首發於總第809期《中國新聞周刊》

羅峰（化名）陷入深深的糾結之中。

在上海打拚多年，已經拿到戶口的他，4年前在上海嘉定新城金郡買了一套商住房。儘管知道商住房不太合規，但當時開盤的住宅項目價格高不可攀，只能退而求其次。

房子不大，好歹在上海有了自己的家。但在他心裡，這個「家」也只是暫時的，因為商住房落不了戶，而且只有50年產權，因此，攢足錢置換一套小戶型一直是他的下一個目標。「我的戶口還掛靠在公司的集體戶中，萬一以後生了孩子，落戶口還得要大產權房，因此，置換房對我而言是剛需。」他對《中國新聞周刊》說。

從香餑餑到燙山芋

誰也沒想到，上海的商住房政策來得這麼迅猛，讓羅峰猝不及防。今年1月，上海開始整頓「商住房」，並在嘉定、閔行兩個區先行啟動商業辦公項目清理整頓工作。全市128個項目暫停銷售，15個「類住宅」項目（即土地用途為商業、辦公或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項目）整改恢復商辦用途。

5月17日，上海市住建委等六部門聯合發布《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，對商辦類項目進行進一步整頓，其中規定，對已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

6月12日，針對在依法清理整頓商業辦公項目過程中，部分開發企業曲解政策、拖延整改，對購房人要求退房等維權行為設置障礙等情況，上海市住建委和相關部門重申，清理整頓工作的對象，是違法違規的商業辦公項目和相關開發企業。並提出，為進一步維護好購房人的正當合法權益，對已實際成交並完成銷售合同網上備案，購房人要求退房的，支持購房人依法維權，開發企業必須積極配合；購房人希望繼續履行合同的，可交付使用，相關信息記入房屋交易登記系統。

接下來的這個周末，各個「類住宅」項目均有相關政府和開發商的工作人員現場答疑，羅峰也去諮詢了一下，得到的答覆是他這樣已經入住的存量房可以繼續居住，一旦要賣，就需要拆除衛生間和燃氣等設施，恢復成商辦性質再進行交易。

退房還是保房？羅峰拿不定主意，如果退房，他唯一的住處就沒有了，而且極有可能按四年前的價位退房款。「那麼等於我的房子不但沒有增值，甚至還嚴重縮水了。」但如果繼續居住，一旦以後需要賣房置換，以如今商住房的惡名，很難找到買家，「豈不是砸在手裡？」

「『6·12』公告只是政府做了一個表態，但實施細則還沒出來，一切都充滿著變數。」

羅峰憂心忡忡地說。

類住宅也叫商住房，起源於上世紀90年代的廣東深圳。當時，一批開發商將爛尾樓包裝成「酒店式公寓」對外銷售，這種方式很快在全國一些大城市流行開來。特別是一些城市出台限購令之後，一些開發商將原本規劃用途為商業、辦公的樓盤改造、隔斷成具有獨立廚衛、上下水等適合居住設施的樓盤對外銷售，因為不限購且價格相對純住宅便宜，深受市場青睞。

據中原地產數據顯示，

2016年上海房地產市場成交套數為10.9萬套，其中3.5萬套是以商住房為主的類住宅，類住宅佔比超過30％

；今年前兩個月，上海市場總成交套數為6046套，其中類住宅765套，類住宅佔比12.65％。

一位不具姓名的上海房地產研究者告訴《中國新聞周刊》，

長期以來，上海商住房和純住宅價格嚴重倒掛

，以他所在大學附近的房價為例，純住宅的價格幾乎是商住房的兩倍，而在20年前，商業辦公地產比純住宅價格高，價格倒掛的很大一部分原因是土地出讓金的差異，「有些人整棟買下來，改裝成公寓出租，可以迅速收回投資，現金流能夠得到保障。但如果任由開發商這樣做，都去做商辦，住宅就賣不動了。」他說。

「類住宅之所以如此火爆，在一定程度上反映了市場需求。」中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌向《中國新聞周刊》分析道，從開發商角度看，寫字樓不太好銷售，而且商業辦公用地的土地出讓金也比純住宅用地要少一些，價位也上不去，導致開發商行為發生變化。

「他們感覺到市場的需求主要來自住宅需求，政府的規劃用途和實際需求存在偏差，從某種角度上看這種變化是對規劃中出現的結構性問題的糾偏。」顧雲昌說。而從市場角度，由於限購，很多老百姓買不了純住宅，只能通過商住房來解決住房需求問題。

一位業內人士告訴《中國新聞周刊》，

商業辦公項目層高一般為4?5米，可以隔成上下兩層，從而增加使用面積

。因此，一些開發商在項目驗收後普遍會延遲交房，利用這段時間進行裝修，接通燃氣、水、電等，使房屋適應居住需求，

針對這種亂象，2011年，北京市住建委等五部門聯合出台《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，規定從當年6月1日起，商業、辦公類項目不得設計成住宅格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產證。但最終，這一政策由於缺乏有力的處罰措施而流於形式。

2016年6月，國務院辦公廳發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出「允許將商業用房等按規定改建為租賃住房」。這一提法被誤讀為商改住的政策依據，對市場起到了推波助瀾的作用，也讓一些城市對商住房的態度曖昧不明，在監管上有所放鬆，普遍採取一種觀望態度。

眾矢之的

今年1月，上海首先對「類住宅」開刀，對全市商業辦公項目進行清理整頓。4家來自閔行和嘉定的項目因整改不到位而受到行政處罰。

此後，全國一些其他城市也紛紛對「類住宅」進行限制。2月16日，天津市規劃局、國土房管局、建委聯合發出《關於酒店型公寓建設管理相關文件失效的通知》，提出天津市將不再新批酒店式公寓項目。

被市場稱為「3·26」新政的北京商住房調控異常嚴厲。

3月26日，北京市多部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業辦公類項目擅自改變為居住等用途。還要求商辦項目最小分割單元不得低於500平方米，在建在售商辦項目不得出售給個人；二手商辦項目出售給個人時，買家資格除需滿足住宅限購要求，還需全額付款；對於開發商也提出了明確的懲罰意見，指出項目建設單位如有違規，將被取消在京拿地資格。此外，北京各大商業銀行還全面暫停了商住房的抵押貸款。

3月30日，廣州提出加強商辦類房地產項目管理，包括：房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。

4月21日，成都多部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。

當天，上海市規劃與國土資源局再次出台文件，要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。

5月12日，深圳發文，提出未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓建築平面布局不得採用住宅套型式設計，衛生間等各類管道應集中設計。在設計和建設環節弄虛作假（如預留管道等）將受處罰。

各城市紛紛對類住宅項目施以重拳，令商住項目迅速降溫。

中原地產數據顯示：以北京為例，3月26日之前3天，北京全市成交量達850套；而3月26日之後3天，全市所有商辦項目，包括商住公寓、寫字樓、商業地產在內，僅成交了7套。

在北京市大興區地鐵4號線義和庄站周圍，有3個房地產項目，萬科天地、恆大未來城和泰禾中央廣場。在北京市住建委信息中，土地規劃用途均為商業、辦公用地。然而，在宣傳時，3個樓盤均號稱能夠居住。今年4月，北京市住建委公開點名了6家違規銷售商改住項目，並施以暫停網簽的處罰，上述3家均榜上有名。

然而，《中國新聞周刊》走進萬科天地售樓處時，卻發現大廳門可羅雀，前來諮詢的人寥寥無幾。「現在我們這裡只有商鋪，沒有住宅性質的房屋出售。」一位銷售員說，並沒有顯得特別熱情。

而在不遠的恆大未來城售樓處，針對官網上所說的大產權房，一位銷售員解釋說那就是50年產權的公寓，並極力規勸《中國新聞周刊》記者不要買，「現在已經不讓賣了，以3月26日為界，之前買了也就買了，在此之後的商業辦公項目必須以公司的名義全款買，非常麻煩。」

儘管商住性質已經被叫停，但商鋪還依然在售，當被問及是否通燃氣時，她立刻否認，「就是做商業用的。」她還殷勤地推薦了其他非恆大的樓盤，「以後70年產權房越來越少，現在你不抓緊買，明年就不是這個價了。」

進退兩難

商辦項目調控空前嚴格，為了回籠資金，開發商不惜冒險踩踏政策紅線，從側面反映了開發商處於進退兩難的境地。

5月21日，北京市住建委發布消息稱，查處了綠地集團位於北京市密雲區的一處商辦項目。該項目尚未取得預售證即擅自銷售，同時涉嫌違規宣傳「商改住」。

北京市住建委對該項目開發商綠地集團北京京緯置業有限公司處以173萬元罰款，對開發商開發資質進行降級，並責令其限期整改，整改期間作出暫停網簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信的處理。

可以說，這是北京「3·26」新政以來商改住項目調控的進一步升級。此前5月3日，北京珠江投資開發有限公司因其項目違規「商改住」及「以租代售」，受到住建委處罰，處罰包括開發資質降級、責令其限期整改等，整改期間面臨暫停網簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信等處理。

中原地產數據顯示，

2016年1月至今，北京商住類項目在五六環之間的新增套數和成交量最多，其次是在六環以外，而五環內的商住類項目數量較少

。

今年以來，京滬商住房調控相對其他城市異常嚴厲，市場基本處於冰封狀態。

對於開發商而言，面臨進退兩難的境地。不僅要面臨客戶要求退房並且要求賠償的訴求，更要面對因此帶來的訴訟支出風險。

有的開發商採取了「鴕鳥政策」，通過各種方式安撫退房的人群，能不退房的就不退。要求退房強烈的，引導他們到法院提起訴訟。藉助法院的漫長訴訟，期待政府相關政策進一步明朗化。

也有開發商採取項目改造的方式將在建項目向其他業態轉型。為此，業內人士建議，開發商要開始學習商業運營，「租賃產業化是趨勢，建議商住房可以先做成酒店產品，合法化之後整體賣出做長租公寓」。

今年5月23日，就在上海正式出台商住房調控政策之後，北京市住建委官方微信公號「安居北京」發布了三點限購補充說明。一是在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。二是已購買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。三是中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

這一政策被普遍認為是較為溫和的舉措，和上海的激烈形成鮮明對比。「上海出台這樣的政策，可能是多方利益博弈的結果！」上述上海學者猜測，政府關心的主要是兩方面，一是與錢袋子密切相關的土地財政，二是城市建設問題。純粹的商改住會牽扯很多問題，政府不管不行，會產生連鎖效應，出現一系列問題，因此政府希望找到一個平衡點。

至於這次新政中顯露出來的消防隱患問題，這位學者卻不以為然，實際上，

從建築規範來說，商業樓的消防標準遠遠高於住宅樓。真要說隱患，可能是擅自隔斷之後，樓里人口密度增加，也許會有一定安全隱患

。

他同時表示，隨著上海、北京等大城市的房價越來越高，如何讓社會提供的住房產品、建築產品實現效用最大化，不要空置，其實才是政府最終應該考慮的目標，也是經濟學常說的效率問題。「這個政策出來後反而會限制很多事情，我不知道政府的目標函數是什麼，約束條件是什麼，想在哪個目標函數上實現多目標的優化，只有這些確定之後，才能出台政策調控。現在似乎政府管製得太多了。」

顧雲昌認為，對於上海、北京這些特大城市而言，對商住房的調控，其實主要目的並不是控房價，而是在調節市場冷熱的同時，整頓市場秩序。「但是商住房問題非常複雜，不解決市場會出亂子，解決了又容易出現矛盾，因此處理時應從增量角度入手，存量慢慢解決，不應操之過急。」

然而，在北上廣深等城市紛紛對商住房加以限制的時候，有些省份，如安徽、福建等，卻反其道而行之，出台了商改住的鼓勵政策。對此，顧雲昌認為，各地政府的實際情況不一樣，中央很難有個明確的態度，最實事求是的辦法，就是因城施策，一城一策。

「

北上廣深這些地方房地產市場供不應求，而有些城市卻面臨著去庫存的壓力，因此，或許這一輪北京上海等城市對商住房的限制，會對一些高房價城市產生提示作用，但不會成為輻射全國的政策。

」顧雲昌說。

顧雲昌表示，房地產調控錯綜複雜，在制定政策時需要整體考慮，因地制宜，不能一概而論。同時，既要整頓市場秩序，又要考慮社會穩定，要更多地用市場手段引導，少用行政手段干預。

正如諺語所言，讓凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝。

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