把王石拉下馬的是他20年前成就的一群野蠻人

王石退出萬科董事會讓人難免悲傷感慨，但老徐頗為遺憾，因為王石沒有抓住功成名就全身而退的機會，落到現在這個被人趕下台的下場。

王石說他是主動交棒，一年多前還為保住自己的位置打得死去活來，你今天說得那麼瀟洒，還有人相信嗎？

2015年底萬寶股權之爭起風波，老徐當時就寫了一篇文章，認為正是王石功成名就在事業鼎盛時奶出的難得時機。

萬科王石演苦肉計放煙幕勝利逃亡房地產

今天國內財經界最熱鬧的新聞是萬科王石和寶能的收購戰。我認為，王石是在演一場苦肉計，是在放煙幕彈，掩護自己撤出房地產。

第一，房地產是一種什麼情形狀況，中央的定義是化解庫存風險，這是對房地產的基本的悲觀判斷。

第二，王石從2008年起就對房地產持看冷的態度，甚至棄萬科去美國學英語兩年。前段 時間王石又說退休後沙漠里種樹。

第三，王石自知其態度對房地產影響太大，當然不能公開正常地撤離房地產，那樣可能就撤不出來。還要在狀態好的時候以一個好價錢撤出來。現在這種情況是求之不得的。有人高價收購萬科是大好事。但還要掩飾一下心裡的高興，就要表示一下不高興，表示一下憤怒。

第四，寶能是從股市上收購的萬科股份。這些股份是誰賣的？如果沒有人出售，寶能能買的到？

第五，王石可能因為與大股東的糾紛分岐，辭去萬科的所有職務，徹底脫身房地產，完全洗白自己，並且還要談一個好價錢。

這只是一種猜想，與大家分享企業的謀略。

可是，當事者迷，王石先生並沒有領悟到這個玄機，仍為權勢財富所迷，參不透天機形勢，仍然要在房地產里去拼殺，結果貽誤天機，就走到了一年多後被 趕下台的下場。

冥冥之中天機造化，可見再聰明的人也難以逃脫命運的捉弄。

萬寶之爭之際，王石女友田朴珺曾連發布兩條新浪微博，評論寶萬之爭。微博稱，「年末了，大劇爭霸才剛開始…」「君子和流氓打架，難免吃虧。但如同所有美國電影大片的結局，好人必須贏，壞蛋必須死！只要你是相信這世上邪不壓正」。

可王石和田朴珺沒不到的是，今天打上門來的野蠻人正是王石所成就。

20年前，萬科王石放棄深圳中心區項目，讓潮汕開發商乘虛而入乘勢而上，潮汕開發商全面壓倒萬科等國企大品牌。寶能收購萬科是深圳開發商一次大洗牌。

寶能系是誰？至今還是一個謎。

但是寶能系的老闆姚振華是潮汕商人，通過旗下的鉅盛華、前海人壽等「一致行動人」收購萬科，可以肯定的是，王石的對手就是這個潮汕商人俱樂部。

這個潮汕商人俱樂部不是一般 的潮汕會，而是一個頂級潮商富豪俱樂部，只有百億以上財富才能進入，人數超過數百。

這個百億富豪潮商俱樂部相當神秘，外界難以了解。作為深圳的財經記者，本人也是道聽途說，略知一二。

但本人可以講述一下，潮汕開發商富豪的起家的過程。當然，我不能說這些開發商都是寶能系這個潮汕富豪俱樂部的成員。

而深圳潮汕寶能系開發商做大，起因就是萬科王石20年前的一次失誤。

萬科放棄深圳中心區

深圳最早開發的是羅湖，上海賓館是深圳最早的西部邊界。深圳華強北深南大道那段路就是是由一個潮汕人修的。潮汕人最早來深圳就是賣菜、修路，搞建築。

1997年香港回歸，深圳蓮花山豎起鄧小平銅像。蓮花山前面的余留的這塊空地確定為深圳中心區。規劃者決定，鄧小平面對直到香港的這些區域的建築層高不得超過三層，要讓鄧小平一眼看到香港。

啟動中心區建設，第一塊地，深圳市政府給了萬科。萬科請來國際化公司進行設計論證，結論是萬科不做，退給了政府，深圳市政府非常不高興。因為此事關係深圳中心區開發的信心。萬科不做，誰還敢做？

現在來看，王石拒絕這塊土地原因有四：

第一，對深圳中心區建設不看好。當時的深圳也不是現在的深圳，中心區當時是一片荒地，一直向西到南山，都是一片荒蕪。深圳將來是一個什麼樣子，中心區能不能成型，王石並不看好。

第二，王石正在計劃退出商業地產，萬佳百貨在深圳做得很好，但正計劃剝離專做住宅。而深圳市政府給萬科的這塊土地是做商業的。王石認為已經不符合萬科的戰略方向。

第三，這塊土地規劃為城市購物公園，要求層高低於三層，還要有大量的空地做綠化做公園，也就是容積率很低，非常不經濟。

第四，萬科已經走向全國，有的是項目，不差深圳這個項目。

跟萬科一樣同時放棄深圳中心區項目的還有香港李嘉誠。李喜誠對深圳貢獻巨大，他接手鹽田港項目之後，將深圳港口業做起來了。深圳開發中心區也不會忘記李嘉誠，甚至為李嘉誠改變規劃。李嘉誠在中心區開發了住宅項目黃埔雅園，但住宅項目建成之後，他卻退回了開發區的商業項目，規劃為一座高檔寫字樓和一座豪華酒店。

深圳政府請來潮汕老闆

萬科和李嘉誠同時拒絕深圳中心區，對深圳市政府打擊很大。1998年不得不將萬科放棄的地塊化整為零低價招拍掛，一塊由深圳城建拍的，一塊由深圳泰華拍得。

泰華老闆羅希標是廣東豐順人，屬於潮汕地區。蛇口工業區一成立，他就到蛇口來打工，1985年到香港繼承遺產，1991年，將泰華帶回深圳到寶安投資，看到了深圳房地產業的機會，1994年公司更名為泰華房地產有限公司。泰華花園開工的時候，羅希標在工地上說：「深圳的水很深，可以抓大魚」。當時寶安房地產還在起步階段，泰華花園、泰華大廈、泰華錦繡城在寶安陸續現世之後，媒體看到泰華已經不可或缺，就找上門來抱怨泰華對媒體沉默，羅希標反問說：「泰華沉默了嗎？」泰華是用房子說話。

1998年，羅希標已經不安於寶安「老大」向關內進軍。5月20日，深圳中心區首次土地拍賣會上，羅希標用「39號」牌子亮出2.01億元中標。9月，泰華又通過競標拿下中心區購物公園的土地。購物公園就是萬科放棄的這塊土地。

2001年12月6日，紅樹灣三塊號稱深圳地王的土地拍賣現場，幾乎吸引了香港深圳全部開發商到場，數千人來到深圳會堂。三塊起拍價分別為5.8億元、6.2億元、6億元，經過十餘輪地舉牌加價，最後以以7億元、7.55億元、7.8億元落槌。前兩塊為泰華一家所得，合計資金14.55億元。羅希標成為深圳「標王」。

低調的潮汕商人一出手就是這麼生猛。

可惜，2002年，羅希標病逝，深圳中心區購物公園這塊地賣給了另一個潮汕開發商星河地產黃楚龍。

而中心區李嘉誠放棄的那塊土地第一次招拍掛流拍，第二次也由星河地產拍得。

潮州龍哥和黃氏兄弟

深圳人認識星河地產是在一座寺院里。每天，到深圳仙湖弘法寺進香的人非常多，在寺內的每一個大殿的門口，都會看到「星河國際全體員工敬獻」的牌子。黃楚龍自稱有佛緣，資助弘法寺，這裡也就成了他的廣告牌。黃夢龍也不否認這是「宗教營銷」。

行內，黃楚龍被稱「龍哥」。龍哥1979年就到深圳，從工地的小工做起，逐步做到包工頭的位置深南大道上海賓館至上步路那段路就是他的施工隊修建的。1988年12月，他給施工隊起了一個名字深圳市怡和企業公司。怡和先後開發以了「怡和樓」、「海悅華城」等項目，完成了最初的原始積累。1999年12月，「怡和」變身「星河國際」，黃夢龍展示了進軍房地產專業領域的決心。據說，「星河」這個名字是佛教界人士給起的。如果說「怡和」暗示了黃楚龍創業初期的平和心態，那麼「星河」則透露出「商場霸主」的心態。「星河明居」、「星河雅居」、「星河華居」「星河」系列相繼亮相，為深圳房地產界側目。

2002年初，「龍哥」舉牌1.8億元競得中心區第一塊拍賣的「五星級酒店用地，捷足先登，打造「星河.國際」。接著接下泰華羅志標的購物公園，還獲得中心區東翼的一個寫字樓、公寓項目，「龍哥」在深圳中心區坐大。

如果說「龍哥」是中心區老大，第一個不服氣的可能是他的潮州老鄉黃世再。因為，他在中心區建成的大中華國際交易廣場建築面積達到30萬平方米，而酒店部分交給了世界著名的喜來登酒店管理，成為深圳最風光的酒店。這個項目的開發權是在1995年8月在香港國際招標方式取得，也就是說，黃世再的大中華不但是中心區的龍頭，而且是進入中心區的第一人。

特別讓人稱道的是，黃世再身後還有三兄弟：深圳國都集團的黃茂展、信和的黃振華、茂業的黃茂如，並稱「黃氏四兄弟」。其中，黃茂如做的是百貨零售地產項目，兩項業務相加，不但地產界分量很重，而且是深圳零售業的龍頭。當年，「黃氏四兄弟」除老大黃世再遠渡美國之外，其他幾個兄弟全部起自東門的服裝攤檔。

在「黃氏兄弟」的起家中，父親發揮了重要作用。他是一位軍人具有敏銳的洞察力，退伍後在布吉買了很多土地，那時候的布吉是「荒郊野嶺、亂石荒崗」，沒有人看好，父親就以極低價格買地儲備下來。看到兒子們起來了，就分給了他們，這就有了信和花園、國展苑、龍珠花園和茂業城，成就了深圳地產界的「黃氏四兄弟」。

母親受過良好的教育，曾念過大學。黃世再受母親影響念書用功，遠渡美國求學，走了一條與三個弟弟不同的道路。80年代，黃世再定居香港，成立大中華國際投資公司，1995年推掉深圳布吉3座60多米高的大山坡，蓋起了龍珠花園，17棟高層住宅總建築面積40多萬平方米，首創「購房入戶、免首期、三年分期付款」等營銷模式，吸引眾多香港客，創下一天售房300套成交額1.5億元的業績。1997年借香港回歸效應，推出全國首家酒店服務式公寓匯展閣，創下當時2至4萬元的國內最高價，三個月內全部售馨。2002，進入商業地產項目，開發太古購物廣場，引進國外地產證券化產權式投資模式，針對工薪階層提出「傻瓜型創業模式」，成為家庭理財致富的熱門選擇，出現開盤前幾天購買者就排隊待購的火爆場面。2003年在南山推出18萬平方米的現代城，也創出一天售樓238套，成交額過億元的業績。2003年1月開發龍威豪園，，首次提出「交一萬，送三萬」的響亮口號，兩周內送出6000萬元現金回饋置業者，整個樓盤半年內售出。

寶能姚振華最早在深圳賣菜炸油條，可謂英雄不問出處，白手起家是潮汕商人值得稱道的地方。雖然在進入深圳中心區之前，這些潮汕商人已經介入房地產，但中心區卻讓他們一步登天，樹立起品牌，做大做強。

萬科等國企大佬深圳式微

深圳開發商是中國房地產界的一支勁旅。萬科、招商、金地、華僑城、中建等是全國品牌的國企開發商。他們從深圳起家，走向全國，品牌響亮。而卓越、基京等則是後起的民營開發商，其中泰華、鴻榮源、榮超、龍光、金光華、佳兆業、星河、寶能等，則是清一色的潮汕開發商。

此消彼長，如果讓我們看一下蓮花山下的深圳中心區，萬科等全國品牌的國有開發商沒有一個項目，全是卓越、泰華、鴻榮源、榮超、龍光、金光華、佳兆業等民營開發商雄據。

現在深圳中心區已經穿過梅林關在龍華形成中心區北區，形成南部政務、金融、商務、文化、辦公，北片商業居住的格局。在北區龍華，也是民營開發商佔據8成以上的項目。

在深圳新中心區前海，萬科雖然進入，但是佔據優勢的還是民營開發商和項目。寶能的前海人壽就是前海最重要的項目。

近些年來，萬科等國企開發商在深圳式微，而潮汕為主的民營開發商就主導深圳房地產市場。

近兩年，萬科等全國品牌的開發商受國內房地產市場衰落的拖累，經濟效益大幅度下滑，出現衰退，而唯獨深圳房地產一枝獨秀，價格連創新高，佔據本地市場的民營開發商就獲利多多。

我知道有一家上海的國有開發商曾經開發了深圳中心區北區龍華的一個項目，做不下去，轉給了一家潮汕開發商，這家開發商投資20億元，後來追加投資，提升檔次，結果這個樓盤單體銷售超過100億元。即使是投資30億元，也賺了70億元。

也就是說，潮汕開發商不差錢，寶能有錢收購萬科股份，資金從何而來，沒有必要懷疑。

有人曾經提出疑問，為什麼深圳最重要最核心的中心區，不見萬科等國有開發商的項目，全是民營開發商項目？有的開發商能有幾個十幾個項目，萬科這些大品牌一個也沒有，是不是有腐敗？

其實，不是腐敗，是萬科這些大品牌放棄了深圳中心區，萬科不進，別人也不敢進，從而讓潮汕開發商乘機乘虛而入，乘勢而上，迅速做大，在深圳做出了品牌。

現在潮汕開發商寶能要收購萬科了。有人說寶能名不見經傳，在深圳寶能確實潛得很深，排名也不靠前，但現在收購萬科，寶能不就在全國打響了品牌？

萬科今天被收購，都是20年前放棄深圳中心區項目埋下的隱患，造就了今天的競爭對手寶能系。

如果20年前萬科留在深圳中心區，那些國有大品牌佔據深圳中心區，就沒有了潮汕開發商進入做大的機會，也就沒有現在的寶能系。

原創不易，轉發和點贊就是最好的支持

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！