重生與再生的三十年，日本房地產調研紀要

在很多人眼裡，日本上世紀90年代房地產泡沫破滅後，

經濟陷入停滯和衰退，居民財富大量縮水。

今天，當我們再次審視動靜的房地產時，

我們發現，過去三十年並非「失去的三十年」，

而是重生與再生的三十年。

核心觀點

市場概況：日本目前存量房屋約有6063萬套。以人民幣計算，增量開發市場規模約1.2萬億元，二手房市場交易規模約7500億元，住宅租賃租金規模約7230億元，未來10年內住宅再生的市場空間可望達到5萬億元。

中介行業：日本中介採用「代理」模式，房屋買賣雙方各自委託中介進行交易磋商，市場中單家中介公司雙邊代理率和單邊代理率各為50%。房源委託中獨家委託（專任委託和專屬專任委託）佔比65%。受益於日本房產經紀人入行門檻高、培養周期長、薪酬高的特性，行業的運營效率高於中國。三井不動產和野村不動產的年均單個經紀人營業額分別為2052萬元人民幣、3639萬元人民幣，綜合貨幣化率分別為5.31%和4.15%。

資產管理：日本租賃住宅中，包租房屋數量佔比約65%，管理房屋1203萬套。包租業務穩定的盈利來源於10%-15%的租金差，公司凈利潤率約12%-13%，包租企業包租業務年收入規模約602億元人民幣。

城市更新：截至2013年，日本現存多戶住宅中房齡超過25年的佔比超過40%，該部分住宅幾乎都擁有住宅再生的需求。2008年日本的再生行業GMV為7.4萬億日元，摺合人民幣4458億。其中，設施的維修、維護市場規模超過2167億人民幣，佔比48.6%；地方性建築商市場份額佔比超過44%。

分布式養老：UR（都市再生）機構目前在探索日本的養老住宅產業，其主要提供分散式的帶服務的老年住宅。單套住宅面積40平米以上，服務費每人每月約2170元人民幣，租金約5638元-5910元人民幣。住宅的單套改造費用約24萬人民幣，改造費用國土交通省補貼1/3，東京市政府補貼1/3，公司自己籌集1/3。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！