血流成河：你還在拚命買，地產大佬們卻戰戰兢兢……

最新 06-29

作者：韜略哥文：財經韜略（ttmoney8）

房地產企業最危險！

這是一份《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》給出的結論。

這份報告是由商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院昨天（6月25日）公布的。報告有以下要點值得關註：

1、2017年中國25個一類行業中，財務安全狀況最好的行業是紡織服裝行業，最差的是房地產業。

2、財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企。

3、在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多，達到23家。

4、A股里，至少有43%的上市公司存在「報表粉飾嫌疑」；而在138家房地產上市公司中，71%的企業存在「不同程度的報表粉飾嫌疑」。「報表粉飾」，其實就是「財務造假」比較委婉的一種說法。

怎麼樣？看完這份報告的摘要之後，你是怎樣的心情？是盼望房價暴跌，還是感嘆開發商「no zuo no die」？

其實，這還不當前房企的全部真相。據據Wind資訊統計：

2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，平均每家上市房企負債達362億元。這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%。

130多家房企，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負債率高達77%。也就是說，上市房企的平均槓桿率達到了3.35倍。就連一向以穩健著稱的萬科，負債率也超過了80%。

下面是2016年三季度中國房地產報記者統計的，負債率超過80%的部分房企名單：

自2015年末，中央經濟工作會議提出「去庫存」以來，樓市的火爆已經維持了一年多，房企銷售額都大幅上升，利潤也有了顯著增長，看起來風光無限。但事實上，過去5年以來，房企的利潤率是不斷下降的，具體參見下圖：

為什麼樓市火爆，但房企的利潤率卻不斷下降？為什麼他們銷售額大增，但負債率不斷上升？

其實原因很簡單：中國樓市進入白銀時代，通往未來的門票大幅減少，有相當一批房企需要退出。換句話說，房企的生死淘汰賽開始了，房地產行業最殘酷的時代到來了！

截至2016年末，中國的城鎮化率是57.35%，城鎮化速度為每年1.25個百分點左右。如果把現階段中國城鎮化上限設定在70%，則還有10到11年的「白銀時代」。

白銀時代，不再是所有城市人口普遍增長的時代，而是大部分中小城市人口增長緩慢、流失的時代，人口開始向高級別城市集中。因為只有在高級別城市，才有優質的公共服務資源、更好的發展機遇。

強者恆強、弱者恆弱。在這樣的時代，開發商只能集中到有人口增量的城市拿地，競爭會空前激烈。與此同時，由於存在資金荒，大量資金進入房地產領域，參與拿地。這樣，地價就越來越高。

對於發展商來說，不拿地就意味著沒有業務，是等死；拿了高價的土地，會有很大風險，但畢竟獲得了機會。如果萬一貨幣超發依舊，高價土地最終能變成高價房子銷售出去，自己也就解套了。

所以，土地不斷創出新高，土地市場始終火爆異常，最大的真相就是：開發商在自救，在血拚通往未來的生存權。至於負債率上升，身後一屁股債，這都不算什麼。反正本來就一屁股債了，再多幾屁股債也無所謂。大到不能倒的時候，反而安全了。

因此，融創中國的孫宏斌說：房企不能追求「小而美」，必須做大規模，「小而美」最終必然是「小而沒」。

於是我們看到這樣一群人：他們是中國的房企老闆，他們有私人飛機，他們衣冠楚楚、滿身名牌。但每個人身後，都是一屁股或者幾屁股債，自己所有的財產都在抵押狀態，很多時候都不知道下個月該如何熬過，70%的人還被迫悄悄地干著「美化財務報表」的勾當。

前一段時間，深圳發生某全國百強房企跑路的事件。其實，只要未來廣義貨幣M2增幅仍然維持個位數，「M2增速÷GDP增速」小於1.4倍，則將會有更多房企資金鏈條斷裂，甚至不排除一些很有名的房企突然猝死。

房企淘汰賽最殘酷的時代到了，什麼都可能發生！

附讀：葉檀：一線城市血流成河？

文：葉檀財經 tancaijing

導讀：有一天，指揮指著二三線城市說，你們，站到這邊來，指著一線城市說，你們，過去。一線城市傻眼，看著指揮棒，磨磨蹭蹭站到了角落裡。一線城市被捆住了手捂住了嘴，剛好是二三線城市高歌的時候。手裡捏了一把爛牌的城市，簡直是心花怒放。

一線城市是房地產領域的大號，一直在一個大型合唱團里領唱，二線城市緊挨著一線城市伴唱，心裡想著的是，我才是主角，我才是主角。三線城市站在邊上，沒有太大的野心，至於那些四線小號，站在邊上張著嘴，出工不出力。

有那麼一天，指揮指著二三線城市說，你們，站到這邊來，指著一線城市說，你們，過去。一線城市傻眼，看著指揮棒，磨磨蹭蹭站到了角落裡。

2017年6月26日，政協第十二屆全國委員會常務委員會第二十一次會議召開。張*麗在一段話中提到了房地產，「要堅持分類調控因城施策，穩步推進房地產去庫存，促進房地產市場平穩健康發展」。

看不懂因城施策嗎？看上面的例子。

千鈞壓力下，北上廣深這些大號城市不敢漲。

根據國家統計局5月的數據，北京、上海新建商品住宅價格止漲，廣州環比漲幅較4月縮小了0.5個百分點，深圳則在4月維持一月平穩後再次下跌。二手住宅價格北京正式開始下跌，且跌幅達0.9%，為5月最大；上海由升轉平，不再上漲；廣州、深圳雖未下跌，但漲幅都在縮小。

房價還在漲怎麼辦？造唄。開發商站在台上，抱著頭大叫，別扔鞋，房價跌了，跌了。

第一個辦法就是老辦法，雙合同。媒體報道，廣州部分開發商通過「雙合同」規避限價，房價明降暗升。

所謂「雙合同」，就是簽兩份合同，一份是需網簽的購房合同，另一份是裝修合同，兩份合同加起來的金額才是購房總價，裝修合同金額不能貸款，需與購房合同中的首付款一併支付。

二手房是傳統的陰陽合同，陰陽合同就是簽約合同價格低，買房者實際支付的價格高。有理由相信，目前的一手房、二手房房價都是偏低的，這既是規避稅費的需要，也是聽從指揮的政治需要。西安、成都政府都在清查陰陽合同。

一線城市還是有很多資源，大家對大號的愛一時改不過來，在強壓之後，房價有時候止不住上升。就像已經站在邊上的歌手，突然發出了刺耳的海豚音。

根據263理財網的數據，截止6月24日，6月北上廣深一手房交易量僅達5月全量的60%，交易量增速放緩，但房價走高。京滬單周房價突破4.9萬/平，深圳房價突破5.3萬/平。

一線城市傻了眼，他們被捆住了手捂住了嘴，剛好是二三線城市高歌的時候。手裡捏了一把爛牌的城市，簡直是心花怒放。

過去兩年是一線城市、一線城市衛星城，現在資源向城市群里的二三線城市轉移。

以江浙滬一二線城市為例。

2016年，流入上海的人口居然為負數。截止2016年年末，上海市常住人口總數為2419.70萬人。其中戶籍常住人口1439.50萬人，外來常住人口980.20萬人。戶籍常住人口增加了6萬人，二胎多了，有才有錢的人有了戶口，而常住人口只增加了4.7萬人，從外地流入、無戶籍的常住人口反而減少了1.3萬人。

接下來是南京。南京常住人口下降得比上海還要多，從2012到2016年，南京市人口凈流入數持續減少，2015年人口凈流入170.2萬人，到2016年就下降到164.2萬人，一年時間，人口流入減少6萬人。

可以喘口氣的城市是合肥，2016年年末，合肥全市常住人口786.9萬人，比上年增加7.9萬人，增長1.0%。我們無法細分7.9萬人是外地凈流入，還是本地人口增長？來看看上年人口抽查的數據。截止2015年末，合肥凈流入常住人口61.3萬人，比上年末增加4.5萬人，增長7.9%，其中市區凈流入常住人口124.3萬人。估計合肥從外地凈流入的人口這兩年每年在5萬左右。

江浙滬人口增長最可怕的城市是杭州。截止2016年年底，杭州常住人口為918.8萬人，比2015年末增加17.0萬人，增幅1.89%。2015、2016年，杭州常住人口增長都在10萬以上，太厲害了！

如果說合肥是往舞台中間走了一步，杭州更是直接走到了中間，斜眼看看上海，你算什麼？我才是主角！

以為杭州真的能在幾年內超過上海？那是太傻太天真，一線城市人口下降，那是被打壓的結果，聽好了，一線城市需要的是有錢人，有權人，有技術的人才，其他人才，流入了周邊的二三線城市。