今夜無眠！這座城市開啟「凍房」先例，套住了一大堆炒房客！

最新 06-29

一、真正的樓市調控大招！凍房，今夜終於來了！

來源：財經韜略（本文不代表金融五道口立場）

6月28日晚，樓市再傳大消息：限售政策又有新的重大進展，可以追溯以往的交易！這意味著，「凍房」政策可能真的降臨了。

把限售政策玩出新花樣的，是前期房價上漲並不突出的西安。晚上，在「西安人民政府網」上公布了「西安市人民政府辦公廳關於調整我市住房交易政策有關問題的通知」，通知最關鍵的是這樣兩段話：

2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域範圍內，購買的商品住房，自購房之日（以商品房買賣合同網簽備案時間為準）起滿5年方可上市交易；在上述區域範圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。

通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受前款規定限制。

估計一般人看了，會一頭霧水。這是啥意思？新房滿5年才能出售，二手房滿2年才能出售，這都能看懂。為什麼是「2017年4月18日以前」？「4月18日」之後又將如何？

其實，西安市政府在2017年4月18日公布了《西安市政府進一步加強管理保持房地產平穩健康發展若干意見》，裡面主要內容是：

1、住房限購範圍調整為新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區，長安區行政管理區及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區等開發區規劃區域範圍內。

2、在住房限購區域範圍內，購買的商品住房及二手住房，須取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易（轉讓、贈與）。

也就是說，上述限購地區內購買新房，4月18日以後的，需要在「須取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易（轉讓、贈與）」，二手房同樣。

今天出台的政策，對2017年4月18日之前購買的商品房、二手房進行了追溯性的限售。其中，新房是5年內限售，但演算法不同於4月18日之後，而是按照「商品房買賣合同網簽備案時間」；至於二手房，則跟4月18日之後一樣。

換句話說，4月18日之前購買新房的，所謂的5年限購是可以打折扣的，因為「商品房買賣合同網簽備案時間」和「取得《不動產權證書》」不是一個概念，時間差一般有2年左右。所以，4月18日的新房，其實是限售3年左右。

西安這次出台政策的最大看點是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了這個先例在，未來房價異常上漲的城市，政府就可以出其不意地宣布「凍結某一期限內房屋的交易」。

這意味著，房屋被當成了生活必須品，類似菜米油鹽，政府隨時可以進入管制狀態。它的好處是，可以把投機性需求完全擠出市場，只保留樓市的居住屬性，以及長期投資功能。但負面作用，居民對自己財產處置的權利受到了限制，遇到重大變故時很難變現財產。

政府隨時可以「凍結房屋交易」，這個對炒房者殺傷力將非常大，這意味著當私有財產進入房屋領域之後，將完全失去預期，其流動性隨時可以被凍結。

凍結，意味著產權不完整，意味著流動性可以隨時歸零。這樣，必然影響到資產的價格。對於炒房者來說，意味著有了一把懸劍在頭上，隨時可以被斬首。

這可能催生房屋的私下交易，並引發一系列社會糾紛。當然，還有司法裁決的過戶方式保留，讓炒房者可以通過欠債還房的方式暗度陳倉。但如果大家都這樣做，這個漏洞也會被隨時堵上。

一旦西安的「限售可追溯模式」被推廣，甚至被延長，則可能出現過去10年買的房子都無法出售的局面。廈門始創的限售，不就從最初的2年延長到了保定、珠海的10年了嗎？但之前的限售，都是政府有言在先，只對此後交易生效。西安這種突然對之前交易進行限制，是史無前例的。

這會帶來炒房客恐慌性拋售嗎？會刺激樓市大幅波動嗎？都有待觀察。

無論如何，2017年6月28日，西安在中國樓市開創了歷史。

正定土拍首推「雙限雙競」地塊，十年內禁止買賣

不知道正定老鄉們知不知道6月初26家房企拿地的大新聞。

光樓麵價就嚇哭網友。

到6月底的這場土拍，為了防止再出現土拍地價過高的局面，正定新區提前一天修改了競拍房市。使用的「限地價競配建人才安置房」的競拍方式換成「限房價競地價，限地價競房價」的「雙限雙競」出讓方式。

更重要的是，開發商哪怕競拍獲得了地塊建了房子，購房者要被限制在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。從買房到交房，再到下房本，這中間就三四年吧，還要再加上10年，就已經鎖死了流動性。投資者是不大會買這種房子的。反而對剛需是利好。

注意！是以下幾宗地塊，不是全部地塊啊親們！

鄭州：新備案房價不能高於去年10月

最近鄭州的出鏡率其實很高。前有融創純裸價打八折，後有恆大1成首付分期付款。開發商都是在搶客戶，搶錢，爭取早點回籠資金。

昨天，住建部剛換了新部長，今天河南省國土廳和住建廳就聯合發文，規定鄭州新房備案價不能比去年10月份高。

這說明一個什麼問題呢，大概在領導心中，房價回調是有一個區間的。這個價格，大概就是去年10月份左右的價格。當然，只是站長的猜測。

實際上，市場上也基本會把「930」時的房價，和「330」時的房價做一個對比。站長認為，至少北京房價回調到330之前的價格是有可能的。目前看差一點點。但北京房價還沒有到底。

除了這幾個動作比較大的城市，還有一些城市也發生了調整，比如前幾天福州調整的公積金政策：

從2017年7月1日（含1日）起（以合同網簽時間為準），在福州七縣（市）範圍內購房的職工家庭，首次申請使用住房公積金貸款購房的，首付款比例不低於30%；第二次申請使用住房公積金貸款購房的，首付款比例不低於40%。

多城市，有默契的出台這一系列的調控政策，也明顯的表示出中央領導的決心。站長認為不能對未來樓市過渡樂觀。今天有個粉絲問站長，某大V說今年二季度房價管控會放鬆，站長不知道這位大V哪裡來的自信。

別忘了，之前蔡市長可是說過，確保北京今年房價環比不上漲。而北京，大概是一線二線城市，甚至是全國的風向標。

二、撐死膽大的，這座城市套住了一大堆炒房客！

來源：融360房貸（fangdai123）（本文不代表金融五道口立場）

前幾天有媒體曝出炒房客「夢碎」唐山的消息。投資人撤資，資金鏈斷裂，整個城市的商品房銷售充滿了坑蒙拐騙。

說實話，對於這樣的結果，小編一點也不覺得意外，我們在之前的文章中也發出過警告。

在環京概念的包裝下，第三方代理商開發商都瞄準了來自北京等地的炒房客。開發商包裝爛尾工程回籠資金，試圖解套離場，而代理商則賺得盆滿缽滿。

1、新民居到底是什麼鬼？

媒體重點提及的唐山君德城上城項目，實際上是個新民居項目。那麼到底什麼是新民居呢？

一句話概括：新民居本質上是小產權，但卻擁有合法身份。

首先，新民居是合法的。

一張圖解釋：

http://www.hebjs.gov.cn/Mobile/zcwj/tzgs/201507/t20150724_197344.html

其次，新民居本質上仍然是「小產權」。

之所以要強調「本質上」，是因為新民居的確有合法身份，但在實際購買和使用過程中，它跟小產權卻驚人的相似。

新民居所佔用的土地是村集體土地，沒有國土部門給的土地使用權證書。所以這種房子買了之後是有房屋產權證的，但沒有土地證。

開發新民居的目的是為村民建房，但照顧開發商的利益，在保證村民住房的情況下，一部分是允許對外銷售的，也會有《商品房預售許可證》。顯然，這種開發模式是得到房管部門的首肯，房子也會有正規的產權證，但是產權證上會註明房屋屬性是「新民居」。見下圖：

新民居擁有這種雙重屬性，決定了購房者買這類房子只能自己掏全款或者跟開發協商分期，銀行貸款是別想了。

至於房屋後期拆遷會不會有補償，還存在較大的不確定性。因為新民居的特點決定了購房者雖然有房屋產權證，卻不可能憑產權證（這種產權證更強調的是你對房屋的實際使用權，而不是所有權）成為村集體成員。

此外，既然是非本村村民買房，那自然要考慮到房子二次出售的問題。但小編想說的是，這類新民居的房子是難以上市流通的。根本原因就是這類房子雖然有產權證書，沒有土地證書，決定了購房者所擁有的是一種受限制的產權。

為什麼要開發新民居呢，有兩點原因，一是農民集中居住，改善居住條件，二是集中居中後，釋放了宅基地，能夠確保耕地農田面積不減少。

在大量炒房客開始向三四線城市轉移的情況下，開發商和代理銷售的機構看到了賺錢的機會，於是這類房子被他們精心包裝，在手續不全的情況下再次銷售。常用的套路有，唐山樓市是價值窪地，京唐鐵路、環境都市圈等概念。

市場火熱的時候，開發商不願意給代理商分一杯羹，部分代理商開始與一些問題項目合作，為他們導流。

這次爆出的唐山君德城上城項目，就是一個新民居工程，而且是問題比較嚴重的項目。

據了解，不僅純炒房客深陷其中，大量的業內銷售人員也被套住。

你們不知道的是，還有不少項目是打著「新民居」的頭銜，實際上是「小產權」，當然這種就更危險了。

2、唐山值得買嗎？

說完了新民居，咱們再聊聊唐山這座城市。假如是完全沒有問題的項目，是否值得投資呢？

首先，我們必須要明確的是，唐山是一座傳統的重工業城市。在傳統產業式微的今天，去一座傳統重工業城市買房，顯然是一種不合時宜的行為。

不得不說的是，唐山房價還在漲：

從數據上可以看出，與其說是在漲，倒不如說是距離兌現的時間更近了。

先來說說唐山樓市起飛的原因。

大的原因肯定是一二線城市需求的外溢。但具體到唐山還是要仔細說一說的。

先看看這張圖：

今年3月份以後，唐山樓市有一個明顯上揚的過程，具體原因是3.17後，北京樓市冰凍，炒房客攜資金順著京唐城際高鐵一路向東，推高了當地樓市。彼時，炒房客並未冷靜，心中所想的不過是北京不能買，剩下哪裡還能買。

京唐城際高鐵是很多炒房客看好唐山樓市的重要原因，在他們眼中，高鐵已經將唐山納入北京的「衛星城」，從唐山搭乘高鐵可以一小時抵達北京的通州。

從地理位置上來看，唐山到北京與保定到北京相差無幾。

除了京唐城際高鐵之外，環京概念的崛起對唐山樓市的推動更為直接。

眾所周知，中國的三大城市群，環滬和環深都是互相提攜的，上海和深圳雖然一枝獨秀，但周邊的小城市發展得都比較好，而環京目前顯然是北京一枝獨秀，而周邊的小城市則基本上是被遺忘的節奏。但今年乃至今後十年，因為眾所周知的原因，發展的重心肯定是在北方，在環京。炒房客自然也看到了這一點。

在炒房客群體中，他們都有一種互相心理強化的過程，簡單說，一種利好在炒房客心中會被無限放大，現在買房顯然就能在未來分享這種利好果實的最好方式。

但實際上，在小編看來，以上兩點都站不住腳。

1、炒作京唐城際鐵路為什麼不靠譜？

這種模式的前提是，唐山必須成為北京的衛星城，實際上這很困難。買衛星城的房子的人一般都是資金不怎麼寬裕，沖著房價低去買的。未來炒房客要想套現，也必須要這類剛需購房者進場才行。

由於這類購房者一般都是普通上班族，他們對通勤成本非常敏感。雖然願意買郊區的房子，但如果上下班通勤成本超出了他們所能接受的極限，再便宜也不會買的。而京唐城際鐵路由於尚未通車，無法得到準確的數字，但還是可以比對一下的。北京到天津，與北京到唐山的直線距離差不多。目前北京到天津城際高鐵二等座是54.5元，往返就是109元，一個月22天就是近2400塊錢。如果算上北京市內的高鐵轉地鐵，差不多每天還要增加6-10元的成本，也就是說每個月至少要2600塊錢左右。這樣的成本，對於北漂們來說，幾乎是難以接受的。如果是夫妻北漂，通勤成本就是翻倍，是不是等於月供了？是北京的一套小房子的月供。

2、環京概念

環京概念一直在發酵，很多年了，直到今年雄安新區的設立到達高潮。但我們必須認清一點，雄安新區設計之初，就明確表示，要排除房地產的干擾。

至於環京的其他城市，比如滄州、廊坊、張家口、承德等城市雖然到現在出現了一波漲幅，但今年5月份河北已經出台方案。