投資100億的鄭東新區便民服務中心，能為社區商業提供多少借鑒？

最新 06-29

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這段時間，熙地港、海匯中心、360接連亮相，讓原本沉寂的鄭東新區商業一時變得熱鬧起來，東區已經不再是大家之前印象中沒有人氣、沒有消費需求的區域，反而成為了大家公認的商業價值窪地。然而，在這些商業項目之外，近期一個商業佔比並不高的「社區生活綜合體」項目，卻讓人覺得頗值得仔細研究。

話不多說，先上圖。

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即將面世的鄭東新區便民服務中心部分項目效果圖

大面積格柵和玻璃幕牆的使用、多類型動線組合和景觀廣場的靈活配置，整體呈現出了符合當代生活潮流的設計思路。是不是感覺，政府主導的項目在顏值上完全不輸？

看完他的詳細情況，恐怕你會跟我們一樣，對這個投資100億元以上的民生項目有些期待：

服務宗旨|便民·利民·惠民

項目名稱 |鄭東新區便民服務中心

項目類型|鄰里型/社區型，一站式便民服務綜合體

項目數量|33個項目，分布在整個鄭東新區

運作模式|政府主導，公司運作，無售賣100%全自持

公益服務|醫療養老、行政辦事、文體活動、便民服務

便民商業|菜市場、創意辦公、社區商業

33個、多種功能、遍布東區……這些字眼給市場提供了很大的想像空間。嚴格意義上來說，這個項目並不能算是標準的社區商業項目，在個別項目中其商業甚至只設置了數千方。但這樣一個政府主導的「社區生活服務綜合體」項目，卻足以成為今年東區乃至鄭州商業的重磅信息。

小體量社區商業，不可忽視的大力量

鄭東新區便民服務中心，是鄭東新區依據鄭州市建設三級三類便民服務中心的要求，探索出的一種創新模式，有別於以往的商業項目，其圍繞「便民·利民·惠民」6個字打造，公益性質非常突出，志在構建15分鐘生活圈，是鄭州市重點工程之一。

從前期規劃的項目來看，鄭東新區便民服務中心體量並不算大。其項目單個體量多在3-10萬方之間，除掉公益部分之後，社區商業部分的面積多在數千方至三四萬方不等。整個鄭東新區共規划了33個之多，如果按照前期項目體量參考，整個項目的商業供給量將達到數十萬方的驚人量級。從東區的存量商業來看，如此大的體量密集入市確實是一個不可忽視的力量。

便民服務中心將在快速發展中的鄭東新區密集布局

從布局上來看，鄭東新區便民服務中心的公益性質更為顯著。除了已經成熟的區域，在不太成熟的龍子湖以及建設中的白沙、火車站東廣場等區域，同樣分布了大量的點位，直至萬三公路、連霍高速、隴海路。這樣的規劃，不僅著眼於現階段成熟區域的商業補充，更是考慮到了鄭東新區的長遠發展以及開發中區域當地原住居民的生活需求。

如此龐大體量商業的入市，必然會對鄭州東區現有和將來的商業格局，其最重要的意義，或許是補足東區商業、尤其是鄰里型/社區型商業。

33個項目呈分散式分布，單個項目服務半徑控制在1.5公里左右，服務內容則明確圍繞居民日常生活消費需求展開，既避免了項目自身之間的干擾，也實現了與其他商業項目的錯位。

項目將以鄰里型/社區型商業姿態補足鄭東新區商業缺失。東區集中式商業的稀缺，導致部分商戶無法進駐。便民服務中心作為集中式商業，能夠從面積、服務、運營等角度提供更豐富的物業選擇，為更多服務社區且要求較大物業面積的商戶進駐鄭東提供了合適空間。

低毛利的便民商業，將獲得存活空間。由於房價的原因，在老城區容易找到的織補、縫紉、修理等業態，在東區很難獲得存活空間。而便民服務中心依據政府要求，明確規划了12大類功能，其中就包括與居民生活息息相關的菜市場和便民商業，從一定程度上使東區商業生態變得更加健康完善。

什麼樣的綜合體，才能實現「一站式」服務

如果對社區商業有所關注，從前述情況應該就能看出，鄭東新區便民服務中心的模式，其實對標了蘇州工業園區的鄰里中心項目。蘇州鄰里中心是全國起步較早、運營良好的政府主導社區型商業項目。他借鑒了新加坡經驗，在當時剛剛起步的蘇州工業園區密集落子，設置社區商業+公益服務兩個板塊，滿足了新區居民的日常消費和生活服務需求，並極大提升了周邊地塊和物業的價值。可以說，目前在蘇州工業園選房，是否臨近鄰里中心已經成為重要的參考指標。

鄭東新區便民服務中心對標的蘇州鄰里中心

鄭東新區便民服務中心借鑒了這一成熟模式，採取政府主導、公司運作的方式，設置政務服務、社會事務服務、生活服務三大服務12項具體功能，包含了便民商業、社區醫療、養老托老、文體活動、行政辦事等各方面，確保了功能上的完整性。

這些年，我們在市場上看到了很多綜合體，基本是是以房地產開發商主導的「商品住宅+公寓酒店+社區商業」或是以商業開發商為主導的「寫字樓+商業」兩種形態，多是因為控規要求或平衡長期收益與短期資金壓力的角度進行布局，各版塊的聯動性並不高。

而鄭東新區便民服務中心打造的綜合體，整體圍繞「社區服務」規劃。緊緊圍繞社區居民的需求，塑造「醫療+消費+辦事+文體」的內部生態循環。從功能配置來看，具有極高的互補性和聯動性，客源互導作用顯著。而對消費者來說，目前來看確實更能實現「一站式」的目標。

鄭東新區便民服務中心所倡導的一站式理念

符合消費需求商業，才是好的商業

從開始這個公眾號之初，我們一直在關注社區商業。或許他們不太起眼，或許他們不那麼高大上，但他很實在。在和這些項目上的人員溝通時，不止一個人表達過一個觀點：商業有沒有好壞？對商業來說，或許只有最合適的，而沒有最好的。

每個項目中的新型菜場將極大便利周邊居民生活

那麼對東區來說，什麼樣的商業才是最合適的商業？一直以來，東區呈現的都是「高大上」的一面，率先發展起來的商業也是圍繞商務人群的酒店、宴請、洽談、工作餐飲等業態。而由於諸多原因，醫療、公共活動以及社區商業的缺失，確實是不爭的事實。同時，由於東區房價較高，也導致社區商業服務體現了價格高、數量少的現象。

毋庸置疑，七天地、360、熙地港以及更遠的大衛城、萬象城等標杆型商業項目無論從商品質量、環境營造、還是消費體驗上，都能為消費者提供最優質的選擇，成為吸引全市乃至全省客流的「吸水泵」。然而，之前我們一直在講，隨著城市框架的逐步拉大，交通成本的提高，以及城市各區塊功能的逐步完善，地標性商業對客流的吸附能力在迅速降低。與此同時，社區商業則已經被公認為商業的新藍海。

黃河路上的見聞匯美尚城，是鄭州社區商業中極具參考意義的項目

以「公益+商業、政府+市場」的模式切入市場，其實能夠看出，對鄭東新區便民服務中心這個政府主導的社區綜合體項目來說，所有的服務，都是緊緊圍繞社區居民全方位需求設置的，追求社會效益突出與經濟效益平衡的目標非常突出，這正是政府主導的價值所在。

鄭東新區便民服務中心作為一個新生事物，其模式、面貌都是創新，而其在小體量中實現了功能完整且聯動互促，這或許是項目提供的最大借鑒意義。這種政府主導的模式，不僅是鄭州在社區商業這一藍海板塊的全新探索，與此同時他開創性的將政府主導的公益服務職能和社會服務職能與商業服務集合在了一起，希望他的入市不僅能夠引爆鄭州社區商業這個藍海品類，也同時為大家提供一個全新的參考模板。

一起看看6月28即將開業的

首批2個鄭東新區便民服務中心位置吧

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