從高考狀元看廣東房價變遷：深圳更值得投資，廣州可以拋棄？

高考放榜季，也是看各個城市房價漲跌趨勢的好時機。

近段時間，各地的2017年高考狀元接二連三出爐。這屆狀元有很多特點：顏值高、很會玩、家裡好、自己又很厲害。

由高考狀元榜引發的一個大討論是：各個城市尖子生的大比拼。

以廣東省為例。近日， 廣東省教育考試院發布2017年高考成績和各批次錄取分數線。從各分數段的考生佔比來看，有分析人士指出，深圳的考生成績已經全面碾壓廣州。

相比之下，深圳看似更有優越感。然而一段坊間盛傳的「神回復」卻也懟得人啞口無言。該回復大意就是，雖然考生要去廣州讀書，但是會回深圳工作，而面對深圳的高房價，考生又只買得起廣州的房。

所有的爭論都結束於一個問題：當地的房價。

房價令人又愛又恨。當眾人都在熱議高考承載的階層上升重任時，你有沒有想過：一個城市高考成績的好壞也是當地房價漲跌的風向標。

下面以廣東為例進行分析。

文理前十名來自七個城市

倘若一個城市高考人才輩出，那麼這或是當地考生基數大、教育資源好等因素綜合影響的結果。而這又會吸引更多的人才聚集，催生當地高房價和高價學位房。

數據顯示，2017年，廣東高考全省文理科前十名共20人，其中深圳佔6人(文1，理5)，廣州3人，東莞4人，惠州2人，佛山3人(其中順德1人)，珠海、汕頭各1人。

這些數據釋放了兩個信號：

1、深圳實力碾壓廣州。從廣東過去三年高考文理前十名人數對比來看：2015年廣州5比1領先深圳;2016年4比5被反超;2017年，比分變為3比6，並且，文理科狀元，均出自深圳。有分析人士指出，深圳最強的深圳中學在全省前500名的人數，已經等於廣州最強的兩所學校：全省招生的重點中學華師附中和省實驗中學的總和。

2、2017年廣東文理前十名來自其中7個城市。

從2016年的數據來看，全省文理科前十名20人中，深圳以5人拔得頭籌，廣州有4人，東莞以3人緊隨其後，中山2人。佛山、珠海、惠州、茂名、陽江、湛江各有1人。

2015年的數據顯示，全省文理科前十名20人中，東莞以8人入圍，其後為廣州5人、珠海3人、佛山2人，深圳、清遠各1人。

綜合廣東省這三年的高考成績來看，深圳、廣州、東莞、惠州、佛山、珠海這6個城市連續三年都有考生入圍全省文理科前十名的榜單。

智通財經注意到，上述6個城市也是廣東省人均GDP排名前10的城市。正所謂藏富於民，有錢才有購買力，這也為當地的房價上漲打下鋪墊。

(數據來自：宜居城市研究室)

大量人口流入廣深

雖然「逃離北上廣深」的口號經常被人提及。不過一個不爭的事實是：受益於珠三角地區經濟產業發展，就業機會多，近年來，依然有源源不斷的大量人口湧入廣東省，尤其是擠進廣州和深圳。廣東省成為近年人口凈流入最多的省份。

根據廣東省統計局的數據顯示，2016年末，廣東常住人口為1.0999億人，人口總量比上年凈增150萬人，增長1.38%，增幅比上年提高0.21個百分點，是全國唯一一個增量突破百萬大關的省份，遙遙領先其他省份。

智通財經注意到，在這150萬的增量中，自然增長人口和外來流入人口幾乎各佔一半。2016年，廣東出生人口129.45萬人，自然增長人口81.28萬人，剩下的則是外來流入人口。

外來流入人口大增導致的一個最直接的問題是：住房需求大增。在住房供應有限的情況下，需求大增也將直接刺激當地房價大漲。

中原地產首席市場分析師張大偉曾指出，政策刺激雖然可以改變短期市場格局，不過中長期的樓市走向依然取決於供求關係的基本面，歸根結底體現的是經濟發展和城市吸引力。人口凈流入是分析城市吸引力和未來房價走向的一個最重要的指標。

值得一提的是，廣東省內常住人口的分布和增長十分不均衡，目前常住人口向珠三角超大城市集聚勢頭未減。

從上述提及的6個城市的人口凈增長情況來看，深圳和廣州的人口凈增長都突破50萬大關，領先全國，分別為52.95萬和54.24萬，深圳的人口增長率全國最高，達到4.65%。

作為廣東省常住人口最少的地級市——珠海，其在2016年的人口增長率也處於較高水平達到2.5%。2016年，珠海的常住人口為167.53萬人，凈增4.12萬人。

另外，佛山、惠州、東莞三個城市2016年的人口凈增量較少，尤其是東莞，曾經作為「世界工廠」吸引大量外來人口，不過在智通財經對比的這幾個城市中，如果忽略未被統計進來的一些人口，東莞2016年的常住人口，同比幾乎沒有增長。

廣東多城超強的人口吸引力

除了人口凈流入外，判斷一個城市房價漲跌趨勢的另一指標是這個城市對於人口和房地產開發投資的吸引力。房地產開發商是最精明的人群之一，如果開發商較偏向於到一個城市投資開發房地產，那麼，也就是看好當地的市場，這也或將促使當地房價上漲。

從上述分析來看，廣東的省份除深圳、廣州有大量的凈流入人口外，其他城市目前人口凈增長量較少。

不能忽略的一點是，雖然這些城市目前人口增長比較疲態，但是從多份調查報告來看，這些城市卻有很強的人口和房地產開發投資吸引力。並且這些城市每平方公里土地創造的GDP(簡稱GDP密度或者地均GDP)也居全國前列。

根據百度地圖在今年4月發布的《2017年第一季度中國城市研究報告》顯示，在其所調查的49個城市中，深圳、廣州人口吸引力指數高，位居榜單前三甲。另外，東莞、佛山、惠州的人口吸引力指數也較高。

此外，該調查選取流入常駐人口吸引力排名Top6城市分析，18-34歲常駐人口占各自總流入常駐人口比例均在60%以上，且不同城市對比來看，廣州、深圳、東莞流入的18-24歲常駐人口佔比較高。

這也就是說，廣州、深圳、東莞大受年輕人喜愛，這背後影藏的是更多的購房需求。

另外，中國指數研究院日前發布《2017年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》，對全國297個地級以上城市房地產投資吸引力進行排位。從下圖可以看出，深圳、廣州、東莞、佛山、珠海排名都比較靠前。

根據研究結果顯示，從城市層級來看，1線城市仍保持較強的投資吸引力排名領先，廣深排名前5;2.5線城市中，東莞、佛山保持全國前20名，三四線城市中，珠海具備承接核心城市產業、人口及置業需求外溢的區位優勢，排名靠前。

上述這些城市對人口和房地產開發投資吸引力強，很重要的一個原因是當地的經濟發達，這可以從GDP密度體現出來。

第一財經曾對41個地級以上城市的2016年GDP密度進行統計發現，其中最高的是深圳，每平方公里的GDP產值達到了9.76億元，處於全國領先位置。

另外，廣東作為第一經濟大省，除深圳外，其中的東莞、廣州、佛山、珠海GDP密度也位列全國前列。

不可否認的是，房價能否得到持續支撐，要看後續的新生買房力量能否得到保障。這個後盾就是當地的小學生數量。

以深圳為例。近年深圳房價暴漲，相對應的是，深圳小學生人數也暴漲。1979年，深圳小學生人數僅為47022人，到2015年已激增至86.48萬人。

根據深圳教育局公開數據，今年深圳市公辦小學小一學位缺口達到4.63萬個，公辦初一學位供需基本平衡;2018年公辦小學小一學位缺口將達到6.1萬個，公辦初一學位缺口0.32萬個。目前基本上是2-3個孩子搶一個學位，如果單獨看名校學位房的競爭，將更激烈。

總體而言，一個城市的房價由多重因素作用決定，但其中人的因素影響最大。一個亘古不變的道理是：哪裡有源源不斷的凈流入人口，哪裡的房價就會暴漲。從高考報名人數升降能看一城房價漲跌，從高考狀元榜也能捕捉一城房價的未來走勢。

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