全款支付、捆綁車位、另付裝修款，樓市賣方底氣何來？

年初以來，限購、限貸等房地產調控政策一波接著一波，但部分城市，在強勁的需求下，部分樓盤仍出現開盤售罄，甚至一房難求。對開發商而言，一面是旺盛需求下漲價賣房的衝動，一面是預售證備案價的硬約束。於是，捆綁車位、裝修，高首付比例甚至一次性付款等現象在多地接連上演。

種種亂象何時休？

近日邦地產君在浙江省嘉興市的嘉善縣，以及上海等地走訪時發現，部分樓盤在銷售時通過捆綁裝修、價外價等方式，試圖繞過預售證備案價的約束。

「項目是以毛坯房備案，如果想購房的話，還需要簽訂裝修合同、一次性支付68萬元的裝修款後方可簽訂購房合同。」在上海浦東新區唐鎮的大名城某項目的營銷中心內，置業顧問告訴邦地產君。

上述置業顧問向邦地產君推薦了一套5號樓113平方米的住宅，計算68萬裝修款後，總價801萬元。邦地產君粗略算了一下，加上裝修款後，單價達到70885元/平方米，遠超過其62000-66600元/平方米的備案價。

上述項目的置業顧問通過捆綁裝修試圖繞過預售證備案價限制。無獨有偶，在嘉善縣高鐵站附近的孔雀城半島躍府項目，其置業顧問則通過價外價和增加首付款的方式試圖繞過備案價限制。

在孔雀城半島躍府營銷中心，置業顧問小雷告訴邦地產君：「目前的均價在15000-16000元/平方米左右，小區有專門的班車到嘉善南站以及城區，小區還規劃有學校、酒店、商業等配套，完全不用擔心。」

但隨後小雷給邦地產君做的一套89平方米戶型的購房預算單卻顯示，該項目的備案價僅為9200元/平方米。近60萬的溢價部分，要麼選擇與首付款一起一次性支付後，再進行房貸；要麼選擇另花8萬元購買車位後，進行車位貸款，最高貸款50萬。以此來算，上述這套89平方米的住宅，總價達到141萬元，首付款近90萬元。

「對於上海周邊的一些市場來說，當前價格管控壓力較大，所以預售證的備案價相對偏低，捆綁車位、精裝修的做法，也會削弱政府房地產調控的效果。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴邦地產君。

賣方底氣何在？

還記得2014、2015年那會兒，在房地產市場進入行業性低谷之時，購房者們被置業顧問和開發商們好生地「伺候」著，不僅置業顧問態度好，貸款98折、全款97折等優惠十分常見。然而僅僅不到2年，這畫風就變了，別說優惠了，能按備案價買到房就不錯了。

捆綁車位、精裝修，提高首付比例，賣方如此任性，底氣何在？

國家統計局數據顯示，1-5月商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%。截至5月末，商品房待售面積66018萬平方米，較4月末減少1452萬平方米，其中住宅減少1307萬平方米。

而山東省統計局數據顯示，1-5月山東房地產市場商品房銷售面積3898.4萬平方米，同比增長22.9%。至5月末，房地產市場現房待售面積3940萬平方米，待售面積下降14.5%，較去年同期擴大37.3個百分點，現房庫存降至2015年來最低水平。

嘉興市統計局的數據也顯示，至5月末，嘉興全市待售面積365.14萬平方米，同比下降31.8%。

可見，市場銷售平穩、去庫存效果明顯，而這也正是開發商任性的底氣所在。

「熱點城市房源依然緊俏，在備案價約束的情況下，部分房企會選擇調整銷售模式來突破備案價的限制。」嚴躍進告訴邦地產君，「而房企通過提高首付比例甚至要求一次性付款，也能實現防範按揭信貸審批風險，快速回籠資金。」

此外，嚴躍進認為，鑒於購房者取證較難的實際情況，各地管理部門應該建立暗訪制度，進一步規範市場亂象，促進房地產市場平穩發展。

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