講真，退休了，多個兒子不如多套房子

小沃說

房子就是寶，可安家、可立業、可投資，還能幫你養老，陪你到老……

不是我危言聳聽，

這年頭不孝順的兒子多了去了，

兒大不由娘啊，

握在自己手裡的才是有保障的。

小沃一直有個夢想：

趁年輕努力掙錢多買幾套房，

等退休的時候，

過上不靠兒子靠房子的美好生活。

沒錯，

這就是傳說中的「以房養老」。

現實之中究竟有沒有實現的可能？

答案是，有！

從目前市場條件來看有兩種：

1、 將房子出租，用租金補貼養老；

2、 將房子抵押給金融機構，每月領養老金。

下面我們就來看看，

這兩種不同的「以房養老」

將怎樣幫你過上富足體面的退休生活……

退休後如何當「包租公」「包租婆」

以前的地主有錢就買地，然後將地租給佃農，不管颳風下雨，總能旱澇保收每年有收入；現在我們可以趁年輕多買幾套房，等老了當「包租公」、包租婆，靠著租金來養老，對熱愛房產投資的人來說，簡直完美。

小沃鄰居家的張阿姨現在就用這樣的辦法過上了「以房養老」的生活。

張阿姨北京五環附近有兩套房，自己住一套大的，另外一套80平米的兩居室出租，每月房租6000元，加上每月3500元的退休工資，每月有9500元現金到手。張阿姨退休後生活簡樸，每月花不了太多錢還能攢下一些，養老基本就不用麻煩兒女了。

根據58同城2016年發布的租房數據來看，一線城市如上海、北京、深圳，每套住宅平均月租金超過4000元，二三線城市每套住宅平均月租金則在2000元到3000元之間。

老年人如果能在每月領導的退休金基礎上，還有一套可以用來出租的房子，無疑能讓退休生活更加有保障。

如何選對適合出租的房子？

1、首先要選擇「租售比」合理的房子

租售比=每平方米建築面積的月租金/ 每平方米建築面積的房價

為了方便理解，可以將「租售比」公司倒過來，變成：在保持當前房價和租金條件不變的情況下，完全收回投資需要多少個月。

一般而言，按照國際經驗，在一個房產市場正常的區域，應該可以在200-300個月內完全回收投資。

從「租售比」來看，一套北京大三居的房子有可能還沒有鄭州一套小兩居值得投資。我們來算一下就知道了：

假設北京大三居房子市價800萬元，按其地段租金約8000元，那麼出租約1000個月（800萬/8000）能收回成本；

而鄭州小兩居房子市價100萬元，按其地段租金約2000元，那麼出租約500個月（100萬/2000）能收回成本。

所以，這套鄭州的房子比北京的房子更適宜用來出租投資。

2、投資出租的房產要選擇城市和地段。

除了一線城市外，外來人口大量湧入的新興城市《別再盯著雄安新區了，這些城市可能會是未來的「北上廣」》房子比較容易出租；而位於城市租賃需求旺盛、租金回報較好地段、商圈附近的房子也容易出租。

3、可以考慮小戶型的房子

租房人更在意的是租金，所以小戶型租金低的房子比大戶型租金高的房子容易出租。

讓銀行、保險公司幫你養老

假如手裡有套房，像銀行、保險公司這樣的金融機構也可以幫你養老。這樣的「以房養老」方式叫「倒按揭」，也稱「反向住房抵押貸款」。

就是說，房主將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，它們根據房主年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素後，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。

這種「以房養老」的方式最早出現在美國，加拿大、日本、新加坡、英國都有類似的模式，目前國內正處於初期試水階段。

2014年6月23日，保監會公布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，北京、上海、廣州、武漢成為首批保險版「以房養老」試點城市。2016年7月，保監會出台新文件，把試點範圍進一步擴大。

保險版「以房養老」，全稱叫「老年人住房反向抵押養老保險」，和銀行版「以房養老」類似，只是貸款換成了保險。

房主將房子抵押給保險公司，然後按月領取一定數額的養老金，繼續有居住權，也擁有房屋的佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，直至身故。房主去世後，保險公司有權處置抵押房產，處置所得優先用於償付養老保險相關費用。

但是，保險版「以房養老」出台之後，市場反響比較慘淡，全國只有幸福人壽一家公司參與，參保家庭亦不足百戶。

畢竟從財富的增值保值來看，出租房產的「以房養老」完勝「倒按揭」的「以房養老」：前者除了能增加養老金外還能享受房產投資增值的收益，後者雖然可以幫你養老，但等同於將房子出售給金融機構了。

而且中國人傳統觀念都願意將房產留給兒女繼承的，So，還是多掙錢，多買房吧。

（End）

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(本文只代表作者個人觀點，不作為投資參考)

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