一張圖看完酒店開發全流程

導 讀

作為酒店業主，只會投資酒店而不懂開發是件麻煩事兒，今天分享酒店高參專欄作家Demi女士對酒店開發流程的概述，從簡到繁的了解酒店是如何從一塊空地進行變身的，當然，一張圖在後面，前面的內容也很乾貨呢。

Demi

酒店高參專欄作家

住個宿公眾號合伙人

一個高檔酒店項目的成功開發，涉及到5大不同的專業主體，都有誰？他們都幹些啥？先後順序如何？下面我們一一道來。

1

開發商投資部門

負責取得酒店類項目土地開發權

開發商投資部門主要把控和推進這2件事兒：

可行性研究：土地市場出現含酒店的土地項目，業主方投資部門介入，進行獲取項目的可行性研究，以及購買價格評估。

獲得土地開發權：業主方投資部門通過招拍掛、舊改、收購等方式獲得土地開發權。

這個階段的酒店畫面是這樣的 （嗯，它就是一塊地）

2

酒店顧問公司

提供的主要服務有3項：

定位策劃研究：根據項目所屬城市區位、資源條件等屬性，對項目檔次類型、功能規劃、運營亮點、投資回收測算等內容進行策劃。

設計任務書：將酒店功能規劃細化，形成指導設計工作的任務書。

酒店品牌篩選：尋找與項目形象定位匹配的酒店集團和品牌。

我們常開玩笑說，酒店顧問公司是為項目指路的「智者」，主要作用就是：定（方）向、省時（間）、省（金）錢。尤其是對於酒店開發經驗不足的業主來說，聘請酒店諮詢公司必不可少，而且應該走在管理公司和設計公司的前面。

業內知名酒店顧問公司有曾經的三華（有的已沒落），五大行也部分設置酒店顧問部，幾家近些年新成立的酒店諮詢公司也是各有千秋。

這個階段的成果的畫面是這樣的

XX酒店市場及財務可行性報告（節選）

客房XX間

酒店X星級

投入X個億

房間XXX元

出租率XX%

靜態回收期XX年

IRR ± X%

3

酒店設計公司

設計這個口吧，是很操心的。我最怕的是跟設計公司開會，半天、一天的都是小case，惹急了連開一兩天都不帶喊停的……

別的可以不懂，設計方案的顏色啊風格啊這些誰都覺得有話說。所以，這個階段的跟進很考驗專業性，當然，找好的設計公司也是至關重要的。

應該說，各個領域都有實力不凡的設計單位：

1、概念設計階段：主要確定設計風格和整體效果，以及核心技術參數 ，主要包含建築設計、室內裝飾設計、餐飲室內設計、機電設計、園林設計、廚房 洗衣房設計、泳池水景設計、SPA設計、燈光設計、消防安全設計、音視頻和聲學設計、標識標牌設計、藝術品設計等，設計的關鍵成果需獲得酒店運營方認可、

概念設計階段是各知名設計公司競爭最激烈的領域，我們準備了一份管理公司推薦的各專業的設計公司名單給大家，感興趣的酒店業主可以去看文後附件。

這個階段的酒店畫面（部分）是這樣的

2、擴初圖階段：主要由當地設計院和室內設計公司共同完成，主要工作內容為確認建築平面、確定功能區域及房間面積、確定機電系統豎向位置和平面布置、確定隔牆位置、材料小樣、尺寸、地面、立面、天花、節點大樣等。

這個階段的酒店畫面是這樣的

3、施工圖階段：主要由當地設計院、室內設計公司和專項設計公司協同完成，主要確認施工工藝、隔音節點、二次機電、管線綜合、天花綜合等，收邊收口等細節內容在圖紙上表達，能夠達到施工標準。

這個階段的酒店畫面是這樣的

4

建設單位

這部分太專（ku）業(zao)，大家努力看看吧~

業主方通常通過總包和分包的形式完成酒店項目的土建、內裝、機電安裝、消防、暖通、園林等建設工作。

按照項目資金來源的不同，各施工單位的確定，分為公開招標和邀請招標等不同形式。

按照業主自身供應商庫規模發包形式也分為全包、甲供材、甲指乙供等不同組合形式。

根據業主項目管理形式也分為固定單價和固定總價等不同合同形式。

按業主審計部門的能力可以考慮自行審計和第三方審計等不同形式。

設計總包單位太多了，中鐵、鐵建、中外建等等，但聚焦到酒店這個專業上來說，主要是洪濤、金螳螂、深廣田3家

這個階段的酒店畫面是這樣的

世茂洲際新體驗酒店施工圖

5

運營方

國際傳統5大酒店集團有萬豪、洲際、希爾頓、凱悅、雅高。

籌備開業：酒店開業前12個月，籌備團隊進場，全面啟動項目的籌開工作，主要包括人員招聘、物資採購、證照辦理、市場調研等。

正式運營：業主方擇良辰吉日舉行酒店開業慶典，正式投入運營。

資產管理：通過不斷優化產品和服務，提升運營效率，增加凈現金流，繼而帶動資產升值。

各位看官請注意，酒店管理公司跟前面的顧問公司、設計公司、施工單位可不一樣，前面的還可以簡單粗暴的說是一鎚子買賣，品牌可是要跟開發商一起過日子的~

那得經歷戀愛（MOU）——結婚（開業）的過程，說不定還要離婚……所以，品牌的選擇大家可要擦亮眼睛。

當然，一個在中國經歷了數十年發展的行業，光光憑藉寥寥數百字是很難寫全面，寫透徹的，如果看官們對於其中任何一個部分非常感興趣，可以留言，我們可以擇機詳聊，深入探討。

最後，大大的乾貨送給大家，一張圖來了。

酒店項目開發流程圖解

附：國際知名酒店集團近期推薦的主要設計公司（排名不分先後）

建築設計

1. HOK

2. 5+design

3. AR + D Pte Ltd.

4. CallISonRTKL

5. SB Architects

6. WOW ARCHITECTS

7. BLINK Design Group Co. Ltd.

8. Maps Design Studio

9. Cheng Chung Design (CCD)

室內裝飾設計

1. Yabu

2. Atelier Ikebuchi Pte Ltd.

3. P49 Design & Associates Co., Ltd.

4. P Interior & Associates Co., Ltd.

5. HBA-Hirsch Bedner Associates Pte Ltd.

6. Wimberly Interiors (WATG)

7. Eco-id Architects Pte. Ltd

8. AB Concept

9. GA Design International

10. MINISTRY OF DESIGN (MOD)

11. Nema Workshop

餐飲室內設計

1. Glamorous

2. Strickland Inc.

3. SPIN Design Studio

4. Super Potato Company

5. Blue Plate Studios

6. GA Design

7. AVROKO

8. JOYCE WANG

9. NERI & HU

10. Nema Workshop

11. STICKMAN

機電設計

1. URS Consulting

2. Meinhardt (M&E) Ltd.

3. Parsons Brinckerhoff Ltd.

4. Squire Mech Co., Ltd.

5. Arup International Consultants Co Ltd.

6. Beca Engineering Consulting

園林設計

1. AECOM

2. Sasaki

3. SALA Design Group

4. Burega Farnell Pte. Ltd.

5. P Landscape Co., Ltd.

6. Inside Out Design

7. Place Design Group

8. Tierra Design (S) Pte Ltd Tierra

9. SWA Landscape Design Consulting

10. Belt Collins International Pte. Ltd.

11. COLIN K. OKASHIMO AND ASSOCIATES

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