就因為少填了這張表，房客賴著不走居然合法！多倫多華人房東損失不小…

剛來加拿大生活的時候

許多人都有過租房住的經歷

但不管是租房住的時候，還是買房後租給別人住的時候。你都沒怎麼聽說過N11、N12這兩張表格吧？想要搬家或者是收回房子，一般也就是提前60天發個郵件，或者打個電話就行了。

但就是因為少填了這張根本沒聽過的表，多倫多的一位華裔房東Allan最近就被坑慘了。他表示，自己位於市中心一睡房加一書房的condo租客在提前2月收到搬離通知、同意搬家的情況下，臨近搬家時臨時反悔，賴在房屋中不走。

幾經溝通失敗後，Allan不但尚未收到當月房租，還被租客告知「我會用法律途徑起訴你」...本來要來多倫多暫住的父母，也被迫改簽機票暫時不來了...

Allan對《加拿大都市報》記者表示，過去兩年來他向租客收取月租$1,550，考慮租客全家只有一個人工作，信用記錄還算好，妻子又全職帶女兒，一家3口沒有車生活不易，因此多年來沒有加租。

但最近由於Allan的父母打算來多倫多暫住，於是他很早就給租客寫了郵件，提前2個月闡明了父母來多倫多需要住房的情況。

最開始一切都很順利，租客在郵件里答應搬走。但沒想到在離說好的搬家日期只有幾天的時候，租客突然表示由於市中心的租房價格現在太高，一房的Condo月租超過1,700元，一房加一書房更是要2,000元以上。租客找不到他能負擔得起的同類型房屋，所以決定不搬家了。

雖然房東Allan並不能接受這個因為別的地方房租貴所以就拒絕搬家的說法，但由於租客堅決不搬家，Allan的父母無奈之下只得改簽了機票，暫時不來了。

Allan表示，「中國的老人，通常希望住在自己家的房子里。我無法安排父母在酒店裡住幾個月。現在這個租客還賴在那裡不走，這個月房租也還沒有給，很令人頭疼」。

租房糾紛報警也沒用

Allan表示曾想過報警，但是警察也不管出租房子糾紛這些事。於是他嘗試用各種方法聯絡租客，但租客一直迴避見面，最後也不再回復郵件。之後更是乾脆

完全不承認2個月前收到過要收回房子的通知。

根據安省業主及租客仲裁委員會的規定，結束房屋租賃合約，房東需向房客以書面的形式發出N11或N12表格。

N11表格

N11是指房東和房客協商後同意結束租約而使用的同意書，只要雙方同意簽署並闡明協定的搬出日期。

N12表格

而N12則是即使房客不同意，也必須搬離的通知書。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因為房屋出售、或房東家人需要入住。

Allan表示，以前自己租房相對簡單，基本都是房東提前60天口頭或者郵件通知他便搬走，也沒簽過什麼N11或者N12。現在租客自稱懂法，跟他說之前發的郵件都不作數。他一去查也真是這樣，因為他沒有郵寄和書面的通知。現在只好以郵寄的方式發出一份N12，用書面的形式給租客，再等待兩個月，租客到時便必須搬走。

房東收回房子一年內不準出租

誠忠法律服務法律助理（paralegal）張珮詩在接受《加拿大都市報》專訪時表示，近一年來，可能由於房價上漲、經濟不濟、房租漲價等綜合因素，前來處理房東房客糾紛的客戶增多。若房東以自住為由收回單位，法例規定一年內不能出租，否則可能被前租客檢控。

誠忠法律服務法律助理（paralegal）張珮詩

她表示，類似Allan的這種與房客的糾紛，的確在郵件通知終止租賃租客也答應的情況下，租客是可以反悔的。根據房東與房客協會規定，發郵件是不承認的。

正確的步驟是上網填寫N11通告雙方協議簽署；或如果是自用，可給租客N12通告，以正規的、法庭認可的遞交形式呈交給租客。即使日後打官司，你在庭上呈交所有郵件往來，法庭也是不承認的，只有白紙黑字呈交相關的通告才會被認可。

提及Allan的案子大概要多久才能完全解決問題，張珮詩稱若幸運可能需時幾個月，但如果租客在各個方面都不配合，可能要半年或以上才能完全處理。

「很多租客是故意拖延整個處理流程的，因為他們知道加拿大的法律更傾向於保護租客。現在出租市場如此緊俏，租金又貴，很多租客能拖則拖，已經不像以前那麼講道理了。」

N12表也需提前60天通知租客

張珮詩進一步表示，以Allan的案子，首先應馬上填寫N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。這個60天是指每月繳納房租、開始租約的那天，往後推算60天。

如果在發出N12以後的60天，租客仍然沒有搬走，那麼就需要填寫L2（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant）表格，同時需要找專業法律人士做一份誓章，證明是收回房屋給自己或父母使用。之後就是等待排期上庭裁決。

根據張珮詩介紹，據法例的要求，在房東以自己使用為由結束租賃後的一年內，如果前租客發現房東再度出租房子，是可以起訴房東的。

在Allan的案件里，Allan表示父母是來加拿大探親加遊玩，大概也就停留半年左右。張珮詩稱，「如果Allan的父母住了半年以後回到中國，Allan再度把這個Condo拿出來出租，那麼按照規定前租客是可以起訴Allan的，所以Allan可以在父母離開加拿大後，選擇自住在Condo里更為保險。」

在多倫多當房東需要哪些技能？

多倫多全職地產經紀Nancy Wang指出，房東把物業出租，是一門投資、一個生意。房東需要具備或持續培養自己的能力如下：

多吸取房地產方面的相關知識和信息，尤其是法律、政策、稅務、以及房屋保養相關的；

鍛煉和增強自己的理財能力，在有突發情況時可以應對相應的財務安排；

擁有承受出租過程中不可預知事件的抗壓能力；

熟練地運用英文，可以使用現代化電子辦公設備；

重視合約、了解合約、細化合約；

出租過程中的所有事項留有憑據，一切溝通往來有憑有據；

哪怕是出租物業，也要真正熱愛維護優化自己的房子，吸引優秀的租客；

跟租客和經紀保持良好的溝通，擁有與人為善也維護應得利益的高情商；

Nancy稱，「尋找一位有經驗的專業地產經紀，長期為物業出租保駕護航也是很重要的一點。優秀物業管理類的地產經紀很多，希望大家都能尋找到合適自己的地產經紀。」

Nancy Wang也向本報記者提供了通常房東迫使房客搬遷時，在通知書上經常使用的理由：欠租；時常逾期繳租；在物業上進行非法行為；對業主或其他租客造成損壞或嚴重問題；房東想拆毀樓房或改作其他用途；房東、房東的家人、未來買家或買家的家人想入住（家人只包括配偶、子女、父母、配偶的子女及父母；也包括上述人士的照顧者。）

此外，在住宅租務法例中還有更多理由。但業主不能因為該法例中沒有囊括的理由而迫使租客搬遷。同時，房東須遵守通知期限。終止結束租賃合。

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