今天，非主動「加息」來了！樓市開啟「慢燉」模式！

作者 | 暴哥

常看足球的人肯定聽說過，足球場上有句話叫梅開二度。所謂梅開二度指的是，一名球員在一場比賽中踢進兩粒球。（烏龍不算哈）

儘管暴哥是個球迷，但咱暴財經說的都是財經圈的事，所以非體育迷不用擔心，暴哥今天仍然說財經。

開頭給出「梅開二度」，其實是為了今天的主題服務。因為今天，北京樓市也來了一個「梅開二度」，確切的說是「息開二度」。

據新京報報道：繼5月1日，北京提高房貸利率，首套房利率最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%以來。北京再度上調房貸利率！

可以看到，這一次北京樓市只針對首套房，二套房仍然按照5月1日的標準行事。

在此番調整之後，北京首套房貸利率已經調整為5.39%（目前基準利率為4.9%）。

如果貸款500萬買房，調整前後，每個月將多還1438，25年將多付利率近43萬！

房貸利率提升前（25年還款）

房貸利率提升後（25年還款）

非主動加息來了

如果說，第一次加息也就是5月1日，把首套房利率優惠取消，火速提高二套房利率20%，主要是從樓市主動調節的角度出發，那麼這一次可能就是真正的市場自發行為了。

為何說這次樓市加息是以市場為主導呢？

原因有兩點。

第一，5月份在發生了一件自2013年10月25日以來從未發生過得事情。

在5月22日的文章《樓市最大麻煩：「真加息」要來了！》中，暴哥曾經詳細介紹過這件事，當時暴哥是這麼說的：

從2013年10月25日貸款基礎利率（LPR）機制正式運行以來，時隔43個月之後，1年期上海同業間拆借利率（Shibor）第一次超過1年期貸款基礎利率（LPR）！

這件事有什麼含義呢？暴哥在22日的文章中也說了說明，這裡我們在回顧一下：

所謂貸款基準利率，從官方給出的解釋來看是9大商業銀行（浦發銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行、興業銀行、中國銀行）組團給出對最優質客戶執行的貸款利率，其他所有利率（包括房貸利率）都是以貸款基準利率為基礎增減得來的。

Shibor是目前利率走廊體系中的市場基準利率，是反映市場流動性的最基本指標，也是最市場化的資金價格。既然是市場基準利率，考慮到銀行從事的是資金的「低買高賣」，因而符合商業邏輯的應該是市場貸款利率（LPR）高於市場基準利率（Shibor），也就是可以粗劣的理解為一件商品的成本價（Shibor）應該低於售價（LPR）。

1年期Shibor超過貸款基準利率LPR，意味著銀行在資金借入和借出兩端出現倒掛，形象的比喻就是「麵粉貴過麵包」！

在22日之後，1年期Shibor上漲地腳步不但沒有放緩，反而進一步走高：

1年期Shibor走勢

貸款基準利率LPR走勢

理解Shibor這種銀行間的市場利率或許對於不少人來說有些困難，那麼我們不妨來看看日常生活中大家常見的利率變化——銀行的存款利率、理財產品利率。

為了吸引存款，銀行不得不如今高息攬儲：

據央廣網5月30日報道，一場「高息攬儲」的存款爭奪戰正在銀行業打響。大中型銀行的大額存單上浮達40%，個別甚至高達42%，與央行指導上浮「紅線」45%已經十分接近。此外，大額理財產品的收益率也躥升至5%以上，銀行資金大戰持續白熱化。

如果逛銀行或者看電視，對於銀行的利率和理財產品的利率比較敏感，那大家不難發現，包括銀行存款利率在內的理財產品利率都在不斷得上漲。

以蘇寧、京東、阿里三家公司的寶寶類產品收益率為例，進入2017年以來收益率一直在上升，從年初的二點多已經漲到接近4或突破4。

銀行存款和寶寶類理財產品對於我們普通人來說是一項投資，但對於這些金融機構來說則是一種吸納資金的方式。如果把資金看做是一種商品的話，對於金融機構來說，吸納資金的利率提高，就意味著產品的成本提高。

在成本端不斷增加的情況下，收入端如果不提高，對於銀行們來說意味著利潤會大幅縮水，長此以往，這顯然是不合商業邏輯的。

因此，儘管商業銀行沒有權利調整基準利率（央行才有），但是調整商業銀行擁有自主權的局部市場利率，以覆蓋自己不斷上漲的成本，還是可以做到的。

或許正是在經營壓力下，才有了本次的房貸利率調整。

2、暴哥認為自此調整利率是市場行為的第二個理由是，行政主導的必要性不大。根據最新的數據和報道， 在目前的調控措施下，北京樓市已經「冰凍三尺」，房價下跌，成交量下跌。

據不少媒體報道，從網簽數據來看，北京市住建委的數據則顯示，5月全月，北京二手住宅共網簽10801套，創下2015年2月以來的最低值。

也就是說，即使不提高利率，保持目前的調控張力，市場也已經很難再有起色了。

綜上，暴哥以為，從這次加息開始，市場主動自發的加息可能將成為主流，即使政策上不強調，銀行們迫於無奈也必須「非主動」加息！

加息持續多久？

對於樓市，其實除了加息的次數和最終加息的力度帶來的衝擊以外，加息的持續性影響可能更大，而這一點似乎大家都忽視了。

加息的持續性，主要是指的加息周期能持續多久，持續2年，3年還是更久。持續時間越短，對於樓市未來走低的心理預期就越弱；持續時間越長，對於樓市未來走低的心理預期就越強，對於投機客的炙烤就越強。

那麼，究竟什麼能夠決定加息的持續性呢？目前的狀況下，或許還是得看美聯儲的態度，也就是美聯儲打算把加息持續多久。

按照目前美聯儲的說法，是要加息到2019，大概加息八次左右，把利率提高到3%到3.5%，然而美聯儲能順利按照預期的加息路徑執行，僅僅到2019年就停止加息嗎？

俗話說，計劃趕不上變化，美聯儲的理想很帶感，但現實似乎很骨幹。

記得2016年，美聯儲曾經信誓旦旦的說準備加息四次。結果呢？大家看到了，數據太差，就加了一次。從加四次到加息一次，等於把加息的時間表拖後了一年。

今年，截至目前，美聯儲加息還算順利，起碼3月份已經加息一次，然而接下還能這麼順利嗎？

按照以往的經驗，美聯儲加息主要看兩方面，一個是軟條件，即市場預期，往往當市場預期超過80%，美聯儲才敢加息；另一個就是硬條件了，即美國的經濟表現。（註：經濟表現方面主要看GDP、核心通脹（2%目標）、就業，三大指標。）

就6月份來說，市場預期是滿足了接近9成；

6月份的加息概率為96%

然而，美國經濟表現方面卻出問題了！

首先美聯儲最關心的核心通脹調頭向下！在2016年底，2017年初的時候，美聯儲當心如果不早點動手加息，在特朗普效應的作用下，美國通脹可能會迅速提高，超過2%的閾值。然而結果證明，通脹並沒有如預期的快速提高，反而掉頭向下。

最新的數據顯示，美國4月份核心通脹僅僅1.54%，不但里2%越來越遠，且這種向下的趨勢仍然存在。

美國核心通脹率（藍線）

其次是就業。原本看了ADP就業數據之後，暴哥以為非農就業數據會很亮眼。萬萬沒想到，結果出爐大跌眼鏡！

據美國勞工部周五公布的最新數據顯示，美國5月份非農就業人數新增13.8萬，低於經濟學家預期的18.5萬。

更令人擔憂的是，美國的勞動參與率也創新一年來新低。

最後是GDP數據。美國最新的GDP數據表現還算可以。

5月26日，美國一季度實際GDP年化季率修正值上升1.2%，比起初值0.7%明顯上修。

表現可以也僅僅才1.2%，要知道，特朗普和不少美國機構們的預期是3%以上，靠剩下的幾個季度拉動美國這艘大船，難！

幾項核心指標不如人意，美聯儲6月份卻執意要加息，似乎有點讓人無法理解，我們只好把這種心態，看作是被市場預期所裹挾，不得已而為之。

問題的關鍵是，就算6月份能加息，美聯儲敢不敢在9月或者12月加息呢？

通脹方面，石油價格沒起色，很難達成預期；美國越來越接近完全就業的狀態也讓就業指標越來越難以完成；而特朗普的不確定性，給美國經濟的走勢帶來的影響又難以捉摸。

一切似乎都暗示美聯儲，既定加息方案，就要落空了。

此外，美國資產價格已然處於高位，股市不停上漲，加息過多，甚至展開縮表，必然導致股市和其他資產價格的回落。此舉又會反噬美國經濟，造成就業壓力。

話已至此，暴哥是一頭霧水，不知道美聯儲作何感想！

要是真如暴哥所言，美聯儲又要推遲加息計劃，那麼對於我們國內的貨幣政策來說，可能也會被迫延長緊縮周期。

未來，主要熱點城市很可能會跟隨北京的步伐，進入到非主動加息的階段。

那麼，樓市的前景很可能是，溫水煮青蛙，文火慢燉，煎熬，在煎熬！而慢燉的時長，可能是2~3年，也可能更久！

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