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這六種房子,再喜歡也不能碰

前幾天,和一個深圳的朋友聊起來房市,多年未聯繫,聊了很多。朋友談起的買房瑣事,讓我覺得很有必要寫今天的這篇文章。

朋友和他同事一起在15年年中的時候在深圳買了新房,他的房子買時150萬,他同事買時120萬,而且他買的房子在離市區很近,精裝,他同事的房子在遠郊,據他描述,就是一個鳥不拉屎的地方,還是毛坯。

目前,朋友的房子市值250萬,且最近還有下跌的趨勢。而他同事的房子市值300萬,且價格穩健,甚至還有上漲的趨勢。

朋友百思不得其解,問我為什麼。我也不理解。

朋友的房子離市區近,且當時買的總價高,不管是從升值幅度還是總價上算,怎麼也不該比他同事的遠郊房市值低。

百思不得解,我對深圳的地段樓盤又不太了解,實在無法解答他這個疑問。

後來在聊天中,聽到他一句「買房時借了很多錢,因為首付50%」,由於對槓桿較為敏感,就插了他話:為什麼首付50%?30%不行嗎?沒錢還那麼高首付幹嘛?貸款可以慢慢還啊。

他說,「最低首付50%,買的公寓精裝修……」

後面的已經不用聽了,終於知道他的房子為什麼沒有人家的遠郊毛坯房升值快了。

朋友夫妻倆都是IT行業的,年收入50萬+,在天津來講這個收入很高了,在深圳也許就是一般水平了。也許就是因為搞IT,對房子沒什麼研究,公寓一般地段好,又是精裝修,價錢比周邊的樓盤還「實惠」,就迷迷糊糊得買了公寓。

我大概給他講了公寓在升值和居住方面存在的問題,又講了一些融資渠道,他彷彿來了信心,突然冒出一句:

——那這樣說,下次不能買公寓了,過幾年,攢攢錢,我還要再買一套。

——可以的,你倆收入也挺高,買房投資是對的。

——嗯,我剛才琢磨了一下,下一套我就要買城中村,租金收益還高。

——你確定會拆遷嗎?城中村是小產權吧?

——不知道啊,就覺得租金高。啥是小產權大產權?

趕緊勸住。真是剛出虎穴,又入狼窩,年薪50多萬的白領,怎麼就不願在買房這麼重大的投資上多投入一點時間研究下呢?

今天我們集中梳理下幾種絕不能碰的房子,希望大家在買房投資問題上少走彎路。

一、小產權。

1.小產權在百度上有較為明確的定義,最簡單的區分就是:房子能不能在房管局過戶。小產權是和大產權相對應的,小產權由於在土地出讓、房屋契稅等各方面都缺乏相應的手續,在房屋交易時往往是一張簡單的協議,或者是村集體出具一個證明,不能在房管局辦理正式的過戶手續。(當然,一些公產房也不在房管局辦理過戶)

想一想,僅僅是一個協議,或是村委會給你開的一個證明,能保證你的房屋所有權嗎?

2.小產權房一般是在村集體所有土地上蓋的,目的是解決城中村、城郊結合部等地區被拆遷村民的居住問題,甚至有的小產權房都未經規劃等部門批准,不但是小產權,還是違章建築。

這樣的小產權房,一般在交易或轉讓時,很難受到法律的保護,基本默認小產權房的轉讓只能在村集體之間成員,你說你一個正經上班的白領,買小產權幹嘛?

3.小產權房沒有金融屬性,購買時必須全款,不能按揭,購買後也無法辦理抵押,是實實在在的只有「居住屬性」的房子。

4.小產權無法落戶,自然也沒有學區之類的配套權利。

由於一些歷史因素,我國目前小產權房的數量眾多,尤其是在三四線城市和縣城,一直有輿論認為國家最終會為小產權鬆綁,承認小產權,通過一些手續辦理成大產權,但是目前情況看,遙遙無期。

簡而言之,小產權房,從法律意義上講幾乎就稱不上是房子,可以住,除此之外再無別的屬性可言。但是也正是由於這些問題,小產權房價格不是一般的便宜,適合那些只想要一套便宜房子住的人。對於普通的房產投資者,最好不碰。

二、公寓

關於公寓,我們之前寫了整整一篇分析公寓的利弊,結論就是不能買。

但是在限購限貸的今天,公寓由於不限購,中介們都在極力推銷公寓,這樣的結論恐怕要被中介們攻擊了。不想做口舌之爭,再次把之前的分析文章貼出來,見仁見智,各自取捨吧。

鏈接:公寓不能碰

還有一些確實是看好了市中心公寓的投資者,如果投資公寓的這點資金對你來說不算什麼,而且你打算長期(10年以上)持有公寓賺取租金收益,滿足這兩個條件的話,也可以在市中心買一套公寓長持,畢竟地段不可複製,在市中心有一套精裝房子是每個人的夢想。

三、還遷房

市面上一直有一批中介捯飭還遷房,用了一些灰色手段,從拆遷戶手裡以一定的溢價買來還遷房協議,再加價賣給你,承諾能過戶。

這些房子一般價格很低,位置在外環線周邊,還算不錯。

但是我們建議不要碰。

一是這些房子只能全款,不能貸款。且不說全款帶來的資金壓力,但是不能貸款本身在房產投資中就是一種機會損失。

二是還遷房一般是期房,延續周期長,蓋房需要兩年,產權到手後還要滿五年才能出售,時間跨度太長,擠占的全款資金使用效益太低。

三是房子質量一般。實事求是的講,還遷房雖然位置一般還不錯,但是施工質量一般,物業一般,不能拿周邊商品房的價格來衡量還遷房的價值。

四是下房本難。這個問題去看看北方網的政民零距離就知道了,很多還遷房入駐多年還沒有下房本。

五是沒有金融屬性,很多銀行都不受理還遷房的抵押。

六是不合法,不合規。這也是最重要的一條,還遷房就是為拆遷戶準備的,只有具備拆遷戶資格才能買還遷房,雖然有些中介手眼通天,能幫你過戶房子,但是這裡面依然有很多隱憂。我們還是建議大家做正正經經的投資,不要走旁門邪道。

說起還遷房,想起來另一種保障房:限價房。雖然限價房也有很多問題,但是在價格方面有很大優惠,建議剛需群體多關注。

四、產權關係較為複雜的房子

比如,房本上的產權共有人超過兩人,一般這樣的房子就不要碰了,很麻煩。

還有一種是雖然是兩個人名字,但是兩個人並非夫妻,而是朋友,或者是合夥買房,也盡量不碰。

糾纏不清,浪費不起時間和精力。

五、企業產

企業產之所以吸引人,和其他的房子一樣,都是因為價格低。

企業產和小產權這樣的房子不一樣,是正正經經的房子,也能在中介那正常買賣。同一個小區,私產房賣3萬一平,企業產可能才掛2萬,而且企業產一樣能落戶,能讓孩子就近入學,很多人就心動了。

但是企業產有兩個問題:

第一是需要全款,不能貸款的房子本身就要價格打折。別人賣3萬,這樣的房子賣2萬,也未必就算便宜。

第二是不能買產權。與之相對的就是公產房,雖然也需要全款,但是一般可以買產權。

為什麼這麼強調買產權?買完產權就是私產了,下次你再賣買家就可以貸款了。說來說去,產權問題涉及貸款問題,貸款問題涉及金融屬性問題。房子,無論如何都夾雜了很多居住屬性之外的東西。

當然,面積小、總價低、學區好的企業產,一次性起來壓力不大,為了孩子上學,還是可以買的。但是如果是投資,一次性投入100多萬,買個老舊企業產,真的需要慎重。

六、交房周期太長的新房

由於照抄香港的炒樓花,我們的新房幾乎都是期房。期房本身就存在各種未知和風險,而交房周期在三年及以上的期房,更是令人望而生畏。這兩年房市景氣,爛尾這個詞幾乎從我們的字典里消失了。但是爛尾的風險一直是存在的,也是投資者最害怕的。

資金是流動起來才有效益的,我們一直強調投資任何一套房子都要準備至少五年以上的月供,但是並不意味著我們滿五年才能賣,準備月供只是為了以防萬一,遇到房市不景氣,不至於拋售。在這之中,房子保持任何時候都能賣或者能抵押的權利,就變得至關重要,而投資周期過長的新房,在房本下來前不能出售不能抵押,這種情況怎麼也稱不上美妙。

新房中的現房或准現房,就算有所溢價,也是值得買的。

同樣,我們以上所說的都是針對房產投資的,如果是剛需或者自住,新房晚一年兩年影響不大,自己喜歡、住的舒服最重要。

投資需謹慎,房市有風險。

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