5月北京成交最慘小區出爐 你家上榜了嗎？

今年端午節，在北京從事房產中介工作的於星帶著女朋友回了趟老家，這是他從業三年多以來破天荒的一次在節假日休息。

調控至今的兩個月，於星所在的門店總共成交1套住宅，以往坐滿了經紀人、電話鈴聲不斷的中介門店，如今一片冷清，聊天、刷手機成為工作的常態。

「以往逢年過節是我們的旺季，別說休息了，門店裡熱鬧得不輸那些熱門景區，門店三天就可以成交兩三套房。」這是於星關於節假日的固有印象，而今年情況發生了反轉，「端午節期間門店每天留幾個人值班，其他員工都放假了。」

成交數據也為市場的冷淡提供了佐證。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，端午假期，北京二手房網簽量僅619套，創下歷史同期新低。

伴隨市場持續走低，5月份北京二手房市場慘淡收尾。住建委數據顯示，5月北京二手住宅共網簽10801套，環比下跌近4成，為2015年2月以來的最低值。

從單日二手住宅網簽量來看，近三個月呈現明顯階梯下滑趨勢。據中原地產首席分析師張大偉介紹，3月份北京市平均每天網簽量在1000套-1500套以上，4月平均每天網簽量跌至1000套左右，而進入5月，則只能維持在500套左右，市場交易活躍度已跌入谷底。

屋漏偏逢連夜雨。在二手房價大面積鬆動、成交量驟降的情況下，北京多家銀行再次收緊房貸政策：自6月5日起，北京部分銀行開始執行首套房信貸基準利率的1.1倍，在基準利率基礎上上浮10%，二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。對於市場來說，購房貸款的成本繼續上升。

以貸款100萬元為例，首套房房貸執行基準利率時，25年期月供為5787.8元，首套房貸執行最低1.1倍基準利率時，25年期月供為6075.4元。新政策後首套房的購房者每個月要多還287.6元。而相比2016年市場寬鬆時的信貸政策（8.5折，30年期），本次調整後，首套房購房者每貸款100萬元的月供（25年期），將增加1202.7元。

張大偉預計，從調控趨勢看，預計信貸收緊的延續周期內，北京的房地產市場將持續降溫。

而受調控政策帶來的需求降溫和市場預期分化影響，交通和就業資源缺乏的郊區房源、非地鐵房、老舊小區已經率先受到衝擊。

和訊房產聯合雲房數據盤點出5月份成交慘淡小區TOP20。從成交慘淡小區TOP20排名看，5月小區成交量下跌最多的區域依次為，朝陽區（6個）、丰台區（4個）、昌平區（3個）、大興區（2個）、東城區（2個）、海淀區（1個）、順義區（1個）、石景山區（1個）。

究其原因，在二手房市場走低的大背景下，掛牌房源減少、業主出手意願不強等都會反映為成交數據的跌落，當然這其中每個小區情況不同，具體問題仍需具體分析。

受北京五環內住宅新增土地持續回落，新增項目普遍豪宅化影響，主城區二手住宅以其稀缺性及地段優勢成為大批購房者的首選。而在此番市場調控中，主城區各行政區受衝擊力度不同，其中，朝陽區前20位小區跌落幅度在83.33%-94.12%，丰台區跌幅為80.00%-90.00%，海淀區跌幅為75%-90%，西城區跌幅為75%-87.5%，東城區跌幅為66.67%-92.31%，石景山跌幅區間在52.63%-92.86%，為六大主城區成交中最為靈活的。

根據云房數據提供的資料，六大行政區小區成交最為慘淡的前20位的平均跌幅中，朝陽區以86.93%的下滑幅度高居榜首，其次為丰台區，跌幅為84.52%，相比之下，受市場影響較小的區域為石景山區，跌幅為68.04%。

除區域成交量呈現明顯下滑之外，二手房市場的冷凍行情也反應在成交價格上。鏈家研究院提供的數據顯示，近兩個月，北京各城區調價房源中，降價房源佔比均在70%以上，其中，門頭溝區降價房源佔比最高，達到80%以上，昌平、順義等兩個外圍城區降價房源佔比緊隨其後。這和歷史上在抑制性調控政策下，遠郊區域的「領跌性」凸顯較為符合。

值得注意的是，在此輪價格調整中，西城區和東城區表現較為突出，降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。業內人士分析認為，西城、東城兩區是北京市中小學教育資源富集區加之屬於中心城區，一度是北京房價的高地，在限購限貸政策加碼尤其是學區房調控政策後，學區房預期發生鬆動，導致前期價格上漲過快的東西城區域調價中降價幅度相對更大。

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