被「封殺」的深圳工改，誰還在拚命搶？

最新 07-10

「收購成本高、稅費高、轉讓門檻也高，規劃設計卡得又嚴，我們都在等政策放水。」

2017這半年，彷彿所有的開發商都徘徊在深圳舊改，尤其是工改的十字路口。等下去，錢耗完了是死，不等，沒地耕也是死。

深圳工業用地收購成本，從2014年的1000-3000元/平飆升到2016年的10000-30000元/平，兩年爆漲近10倍。這只是單純的收購成本，還有高額的稅費、建安成本、地價款等未計入。

「現在業主算得比誰都精明，算的是未來帳。而開發商也抱著買地的思維去買廠房，這種價值判斷，把深圳舊改推到一個『三高』的惡性循環狀態，過高預期、過高成本、過高槓桿。現在處於高位盤整階段，還不停有搏殺的人殺進去。心態不變，玩不了工改。」深圳合一城市更新運營管理有限公司（以下簡稱合一）負責人羅宇表示。

深圳工改僅用了兩年時間，就書寫完整個產業第一輪的狂歡與落寞。2017一開年，工改政策一刀落地，來得毫無預警，猝不及防。

1月13日，《關於進一步加強商業研發用房建築設計管理工作的通知（徵求意見稿）》發布。當時，所有工改進軍者都慌了。這份意見稿明確一點——研發用房改公寓即將成為歷史。5月8日，該通知正式經市政府批准，予以印發。這對於早有預期的開發商而言心情更為沉重。

企業通過工改實現賣房盈利這條捷徑已被斬斷，讓產業的歸還予產業，是政策引導的核心目的。本以為工改市場要冷靜一段時間，但現實總是更戲劇，如今搶地的，賣地的，被坑的在各懷鬼胎，各顯神通。

10年3000萬平工改入市，短期消化不良

截至2016年12月31日，深圳列入城市更新計劃數共498 個，城市更新單元計劃約2800萬平方米，其中舊工業區改造項目約為210個，佔全市總更新單元計劃面積 47%，總面積約1300萬平方米。這是相當令人驚艷的土地儲備。

據世聯行統計，未來10年，深圳將有3000萬平的工業用地供應入市。按照新規30%可售指標，最少有1000萬平將入市銷售。對此，開發商拿地的戰略十分明確——到有仗打，到有肉吃的地方去。工改成為開發商的必爭之地。

而近期工改的去化效果並沒有想像中理想。2017年1月的新政一來，投機者退場，急於回款的開發商開始坐立不安。截至2016年底，已有超過10個在售和計劃銷售項目，且市場化銷售的研發用房（含廠房）新增供應量約30萬平米，1年時間去化約15萬平米，去化率僅為新增供應量的50%。

2017年市場化銷售的研發用房（含廠房）新增供應量約33萬平米，加上存量部分，2017年研發用房（含廠房）整體供應保守估計達50萬平米。由於政策限制研發用房改居住功能，世聯行預計，2017年研發用房的整體供應量達60萬平米以上。

60萬平是什麼概念？今年上半年新房只賣了105萬平方米。

受限於政策有開發商想脫手

更重要的是政策來得就像龍捲風，不少在建、準備入市的工改項目做了部分的研發用房改居住功能，如今卡在了政策眼上，無法拿到預售證。

在2017年準備入市的7個工改項目中，至少有兩個被卡住。要麼設計推倒重來，要麼等。這其中包括通過收購深圳本土企業首次入深的外來房企，項目位於龍華，原計劃定於今年入市，如今看起來難。曾經的不惜代價，如今的進退兩難。

一家在全國排名前五的民企，在龍華的工改項目也是由於政策原因遲遲不得入市。由於該企業急於回款，現有意把項目整體打包轉讓。

另一種吃虧在於不專業。一家在2017上半年中國房企銷售榜排名前25的閩系房企，購買深圳本土房企位於寶安的工業用地，由於項目本身規劃指標變動，宿舍與商業指標被挪為他用，買之前以為是香餑餑，要吃了才發現是餿饅頭。地塊只有研發用房指標，不成熟的地段，高額的接手成本，低迷的市場，就此產生了一盤壞賬。

因不懂行中招的房企絕不是少數，來自珠海的房企接手位於龍崗老街的工業用地，該地塊產權為綠本，經過兩道轉手，最後落到珠海房企手上。由於大產權單元以及地段的限制，如今也只想轉讓，「虧一點都行」，畢竟上市公司的賬面還是不能太難看。

對於外地房企而言，想要為公司未來在深圳謀求一張登陸船票，盲目殺入，前路絕非坦途。

大房企調整架構，跑馬圈地

「受調控政策的影響，現在市場交易冷，所以很多房企把業務重心轉移到前期，都在拚命找地。以往是原業主求合作，求收購，屬於買方市場，而現在反過來變成了賣方市場。對於政策，大家認為只是短期行為，更看重的反而是深圳未來的城市價值。舊住宅區、城中村項目早被瓜分完畢，啃不下的也不去硬碰，來得晚的想進場，那就只能看工改。對於房企而言，進場工改是無疑的，只是時間的問題。「世聯行首席工改顧問董極對樂居表示。

「工改」之爭，對深圳本土企業而言，是守住江湖地位的決勝戰。各家打法異曲同工，都抱著大幹快上的激情，放手讓多平台在市場上共同競爭。在戰略管理上追求扁平、合夥、快速。

就如卓越，從集團層面全力進軍工改，也是近期的決定。憂慮點在於，第一，對工改不了解（早期涉及較少）；第二，現在舊改儲備較足（已簽項目佔地面積近600萬平方米）。

公司重新調整了地產、城市更新、置業三大業務板塊。城市更新集團負責舊改，置業拿商辦用地，地產專註於住宅。看似各有專攻，實則平台都獨立運作，最終項目誰簽了就是誰的。這無限激發了各自團隊在市場拿地的狼性，畢竟對一個職業經理人而言，拿不到項目，那很可能也意味著失去一份高薪的工作。

這半年來，央企華僑城的變化讓人驚喜，一改過去保守風，進入到爆髮式擴張階段。從去年至今成立了超10家公司，包括華城東部投資、東部城市發展、東部城建、西部投資、文創投資、文華投資、文化集團、華僑城光明投資、置業投資等公司，還與華夏幸福合資成立產業地產平台——深圳夥伴華僑城產業運營公司，各自公司都在外界搜尋舊改、工改、小鎮等項目。

而有了一個「富爸爸」的萬科，總的來說處於痛並快樂著的階段，承擔更多的社會責任、民生工程也意味著獲得更多資源的扶持。上半年對構架大作調整，成立西區、東區、鐵萬公司，也是為了更扁平、快速地承接未來的大體量項目。

毋庸置疑的是，在深圳儲備了大量工業用地的開發商們，在與政策的博弈中，總有超乎你想像的解決方案。小金額囤地、開發拖延、規劃調整、合作開發，等待市場與房價的腳步，以及偶遇一場隨時到來的土地交易。

市場面對工改需要回歸理性

但這次工改政策的出台非常高冷。政府嚴禁工改項目鑽漏洞的決心明確，暫時限制了行業的僥倖心理，卻限不住市場對利潤的慾望。在2014-2016年入市的工改項目中，如果位置好，操作得當，利潤空間在25%-30%甚至以上，行業平均也在15%-20%之間。

雖然比不上住宅的豐厚回報，但也足以讓人「鋌而走險」。2014年以前工改收購成本極低，1000-2000元/平是市場均價，位置好就稍高些，如今叫價到20000-30000元/平的都有。

「市場不好，我們也沒必要賤賣，看行情唄，總有一個價。」一業主高冷的回應道。

「2006年下半年，不單是關內，從坪山、光明到松崗的工廠物業價格全面上漲，都是一萬塊錢以上的收購成本。比較典型的信號就是2015年-2016年上旬，有大量民間資本殺入收購廠房。大家抱著買地的思維去買廠房，這是一個價值判斷。深圳的舊改已進入到一個三高的不良狀態，過高的預期、過高的成本、過高的槓桿。「合一羅宇分析，現在工改工的問題在於短債長投——用高成本的短期債，去投一個長期的產業。想賺錢，最直接的方式就是改成公寓，對外銷售，快速回籠資金，這又回歸到早前的政策漏洞上。

今天你推高價買了這個廠房，明天你買的廠房就是另一個新高度。最終的結果是，產業用地的價格形成機制被各種過高預期因素綁架，它的天價建立在一堆莫名其妙、不明覺厲的未來之上。最後，整座城市都在為這漏洞買單。

典型案例如福田保稅區內的部分工業項目，現在業主算的都是未來賬，包括更新後容積率的提高、入市價格等。業主一開口就是10、20、30億的叫價，還都對標CFC長富中心。開發商對這類業主的「精明」佩服得五體投地。

但產業化的發展終歸會回到正途，只是這把政策刀突然砍下來有多少企業失血過多，市場能承受的疼痛極限又在哪，仍是需要共同探究的過程。這也折射出「工改」在深圳本土化過程中的殘酷與魅力，亦可為後來者借鑒。

名詞解釋

工改：舊工業區產業轉型升級，主要是工業用地改產業用房，研發辦公空間。一般配套商業、宿舍、服務式公寓。（之前有企業用研發用房改公寓大賺一筆，現在此路不通）

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