萬達文旅5060億資產出售，飛起來的融創如何落地

作者：執惠主編_劉照慧（WeChat: liuzhaohui22）

編輯：秋薇

7月10日上午，萬達商業、融創中國聯合發布公告：融創中國（01918.HK，下稱融創）以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權，並以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店，交易總額達到631.7億元。公告稱，雙方同意交割後，文旅城仍用萬達品牌，其規劃、開發和運營仍由萬達管控。酒店交割後，管理仍按原合同執行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個領域進一步合作。萬達集團董事長王健林10日上午表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。

融創從曾經的地產直轄市之王到一線房地產巨頭，用了11年的時間，但似乎一直在低調潛行。但近半年來融創風頭強勁，從年初150億馳援賈躍亭到近期全面入主樂視，進而掌控樂視核心資產，再到大手筆包攬萬達文旅及酒店大量資產，一個文旅新巨頭似乎即將起飛。以往堅定朝著文旅方向發展的萬達此次急轉彎讓業內外不少吃瓜群眾驚愕，近幾年的萬達在文旅領域的投資力度引人注目，萬達文旅資產包粗略算來總計高達5060億。

萬達13個文旅項目，5060億資產是否被賤賣？

根據雙方協商內容，萬達以註冊資本金（凈資產）的91%作為估值，總作價295.75億元，這樣的交易邏輯看似是萬達急於出售文旅項目的全部資產，對此執惠通過整理萬達13個文旅綜合體項目投資情況發現，雙方對這類資產的作價權重可能更偏向於已開業運營的4個項目：西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱，這四個項目的總投資額已達1000億元左右，另外9個項目多數處於剛動工階段，在成本核算及計入權重部分可能更倚重於拿地價格，如果單從投資額方面看，基本可以判斷萬達文旅板塊的資產是作低價賤賣。

萬達酒店旗下擁有四個自營酒店品牌：萬達瑞華、萬達文華、萬達嘉華以及萬達錦華，而萬達並未將全部酒店資產注入旗下港股上市公司萬達酒店發展。截至2016年底，萬達酒店及度假村在中國超過100家，撇除掉部分在建和12個輕資產管理輸出項目，協議中的76個酒店有可能是萬達旗下全部的酒店資產。作為重資產模式的典型代表，酒店業態因折舊、管理成本較高成為許多地產商唯恐避之不及的資產類別，從孫宏斌一貫的高周轉運作邏輯看，酒店資產並不受其喜愛，但或許這就是他可以低價接盤的必要代價，而335.95億元的交易價格顯然也是大打折扣。

對於融創來說，是沿用此前多輪低價併購的邏輯進行抄底還是高位接盤，還需要觀察融創對於文旅產業前景的理解及判斷。從2017年下半年開始，融資環境、融資成本都將更加嚴峻，未來資金鏈面臨全面收縮，融創作為國內靠前的地產開發商，孫宏斌仍然大概率看好未來地產行業，所以藉此機會大規模增加土儲，用來完成戰略擴展及多業態布局。

但一向敢於冒險的孫宏斌不會排斥更大的發展空間。萬達的資產抄底帶給融創的絕不僅僅是地產的未來發展潛力，如果從文旅產業邏輯來看，則是資源及依託資源所構建的文旅體驗落地場景加配套的布局，萬達文旅及酒店多年的積累則是最好的資源儲備。事實上，在抄底萬達資源前，融創在文旅小鎮領域已多有試水。

大規模布局文旅，只為拿地還是另有預謀？

過去兩年中，「併購王」孫宏斌步履不停，並在原有整體收購的思路上，增加收購部分項目的方式，其主要訴求是曲線拿地。據融創年報披露，其2016年就有多達16項收購，收購標的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產公司，涉及資金595億元。在其2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。今年5月以來，融創陸續收購重慶華城富麗、大連潤德乾城和天津星耀等房地產公司的股權及債權，共增加了409萬平方米可售計容面積（住宅及商業），總價合計超155億元。

根據最新數據，融創以7912萬平方米土地儲備在全國房企中排第六，萬達以7332.6萬平方米排第七。萬達內部人士介紹，萬達現有的土地儲備大部分為萬達文旅城。融創還將在併購市場繼續狩獵，憑藉著地產行業積累的資產優勢，已在成長性更佳的文旅行業展開捕殺。除了此次以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權，以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店外，此前孫宏斌早已經布局文旅小鎮。2017年1月13日，樂視生態正式引入戰略合作夥伴融創，孫宏斌表示，融創已與樂視在特色小鎮方面展開深度合作，因為拿地成本低。樂視此前在莫干山區域獲得政府批覆的1萬畝土地，除去工業和其他項目外，剩餘的開發價值很大，現在亦成為融創的儲備土地。

此外，2017年6月13日，融創與河南省鞏義市政府簽署合作框架協議，將圍繞青龍山慈雲寺景區進行深度開發，打造融創慈雲小鎮、融創產業新城，總投資達450億元。孫宏斌曾表示：慈雲小鎮項目的建設，主要是通過基礎設施升級和景區品質提升，對青龍山慈雲寺景區（3A景區）品質進行全面改造，打造成為5A級景區，在其輻射區域建設「山、水、禪」為一體的青龍山慈雲寺景區，進而品質提升項目。據了解，隨著慈雲小鎮的簽約，目前已有包括西山小鎮、竹林溫泉小鎮、嵩頂冰雪小鎮、康店明清古鎮、河洛戲曲小鎮、站街詩瓷小鎮等七座「特色小鎮」花落鞏義，簽約投資總額超過1200億元。

融創此次收購萬達文旅及酒店資產可以說是一舉兩得，既大規模儲備了土地資源，同時也為其布局文旅打下了很好的基礎。未來的旅遊綜合體驗及文旅產業的發展邏輯將是資源（場景）＋內容＋運營的集合。這樣來看，融創入主樂視與抄底萬達文旅就不再是孤立事件，而是有著深刻的聯繫。

融創150億抄底樂視內容核心資源，一張大網已經鋪開

2017年1月13日，融創與樂視聯合舉辦戰略投資發布會。彼時，孫宏斌與賈躍亭當場宣布，融創斥資150.41億元，獲得樂視網8.61%的股份、樂視致新33.50%的股份、樂視影業15%的股份，執惠昨日獲悉，融創在樂視影業的股權比例，已由此前的15%增持至21%。融創已經實際控制了樂視的核心內容體系。

樂視網自2010年A股創業板上市以來，經過接近十年的正版版權的推動和持續積累，已經建立起包括電影、電視劇、動漫、PGC合作、音樂、體育等多方面的內容版權庫資源。自樂視影業成立，其在整個中國的電影產業快速崛起，2016年樂視影業11部電影票房過億；同時，在整個行業增速已經大幅下滑的提前下，2016年樂視影業的營收取得了70%的增長，成為全業界增速第一的影視公司，進一步推動全球化業務落地。此外，電影《長城》票房破11億，在170個國家上映。

網路自製方面，樂視也已經布局了很長時間，擁有超過30個製作公司下的大膽創新的著名導演。花兒影視作為樂視網全資收購的一家專註於精品電視劇的公司，近年來成就了《甄嬛傳》、《紅高粱》等中國電視劇的發展奇蹟，通過衛視和互聯網兩個平台進行全方位的發行。此外，在樂視網的上市體系中，尤其值得一提的是，樂視網目前已經成為中國最大的智能電視公司。自2013年正式銷售以來，經過3-4年的發展，幾乎每年都以倍增的速度放大家庭互聯網用戶的覆蓋總體規模，2016年家庭用戶數覆蓋已經突破千萬。

可以說，融創進入的樂視網、樂視致新、樂視影業是整個樂視板塊目前最核心、資產價值最優、最具市場競爭力的業務，同時，也是風險最小的業務。據《財新》報道，孫宏斌敢於投資樂視更重要的原因在於，其接到手裡的都是樂視生態中已經成型的業務，同時，其還收穫了樂視幾千萬用戶，加一個A股的殼。「影業、致新，實際上等於分別承諾了孫宏斌的退出路徑，非常划算。」這些優質資源分開可以單獨運營，合并可產生全新業態，當年柳傳志對孫宏斌的評價極其準確，「他是個能一眼看穿行業的人」！孫宏斌看似冒險的背後的確擁有非同尋常的洞見和膽魄，經過牢獄之災及人生起伏的他現在出手更加老辣精準。事實上，經過這樣的布局，在可以預見的未來，融創勢必將成為中國最大的文旅巨頭之一。

文旅產業新巨頭誕生，資源（場景）＋內容＋運營將是其核心方向

孫宏斌曾表示，未來房地產行業房企規模前十位將佔有整體市場規模的40%。為了確保企業規模持續性增長，過去數年，孫宏斌專註於5個領域的跨界考察，即增量市場、金融平台、資源性行業、大娛樂與大健康行業。這也是為什麼融創拚命哪怕承擔120%以上的負債率也要瘋狂收購擴張拿地的原因——規模化是其重要考慮。此次通過抄底萬達資產，融創將在泛地產領域更進一步，推進相關業務多元化發展。「隨著同行多元化轉型，如萬達、恆大規模激增，且地產行業規模天花板已至，孫宏斌越發認識到跨界之必要與重要性」。投資樂視就是融創展開跨界的第一步，但更大的跨界即將開始。

如果沿著這個思路看，執惠認為融創未來將沿著資源（場景）＋內容＋運營的核心邏輯發展。目前融創在資源和內容方面的整合都已初步具備，但運營將使其面臨諸多挑戰。資源不等同於產品，更不等同於優秀的旅遊服務和體驗。文旅項目經過多年的發展和演變，從最初的世界之窗到遍地開花的萬達文旅城；從各類卡通公園到迪士尼環球影城搶灘登陸；從單一景區經濟到全域旅遊，經過多年發展的文旅產業已然由賣方市場向買方市場轉變、由資源能力向產品能力轉變、由標準化產品向差異化產品轉變、由客群市場向細分市場躍遷。

不管是華僑城的旅遊地產模式，還是烏鎮的優秀旅遊管理經驗，田園東方的田園綜合體實踐，亦或是紅樹林的全球分時度假平台，都難以簡單複製，都需要對用戶人群進行深入研究，把握消費升級趨勢，以工匠精神細緻打磨產品和服務，再由專業人員精細化運營才能有所成績。融創接手的萬達文旅項目即使能與樂視影視內容生態產生聯動，也很難一蹴而就。國內大量影視城項目、電影綜合體、電影+旅遊等項目，成功者寥寥。市場驅動下的文旅產業不再適用「旅遊搭台，地產唱戲」的模式，從投資者、開發商到運營管理方，都不可避免地深陷投資巨大、同質化嚴重、運營管理模式薄弱、資本資源難以對接、盈利模式缺乏等問題，不知喜歡大手筆、快節奏、速起飛的孫宏斌可否有這樣的耐心讓在文旅業飛起來的融創平穩落地？

*洪麗萍、陳駒、梁國慶對此文亦有貢獻。

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