158萬人決定中國房價？房屋終產者時代到來！

米筐投資提醒：本音頻大小1.6M

《三體》作者劉慈欣曾寫過一篇短篇小說叫《贍養人類》，文中曾描述過第一地球的歷史：

在我曾祖父的時代，世界財富的60％掌握在一千萬人手中；

在我爺爺的時代，世界財富的80％掌握在一萬人手中；

在我爸爸的時代，世界財富的90％掌握在四十二個人手中；

在我出生時，第一地球的資本主義達到了極致頂峰，創造了令人難以置信的資本奇蹟！

99％的世界財富掌握在一個人的手中！這個人被稱做終產者！

雖然是科幻小說，有些情節是為科幻所作。但終產者的邏輯，卻與現實世界相通：那就是資本的運作使得絕大部分的財富持續向一小部分人彙集，越來越少的人開始掌握越來越多的財富，直到有一天，財富彙集停滯。

這就是帕累托的二八定律，但顯然，帕累托的二八定律還是太樂觀了！

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高凈值人群，金字塔尖的支配者

很多人都好奇，中國的財富集中度現在到了什麼程度？

或問句大白話：富人到底有多富？

根據前幾日招行和貝恩公司聯合發布的《2017中國私人財富報告》顯示：

2016年中國個人可投資資產在1千萬人民幣以上的高凈值人群已達到158萬人，人均持有可投資資產約3100萬人民幣。

即這158萬人共持有49萬億人民幣的個人可投資資產。

而全國個人可投資資產總體規模為165萬億人民幣。

好，就這短短兩段話，筆者來個簡單分析，為什麼網上一公布有關資產和收入的新聞，大把的人都嚷嚷著被平均了。

1、中國總人口已超過14億人，這158萬高凈值人群只佔國內總人口是0.1128%，千里挑一啊！

2、但這158萬人持有的49萬億可投資資產卻佔了全國個人可投資資產總規模165萬億的30%！

換句話說：0.1%的人掌握了全國30%的個人可投資資產！

如圖：

但是，這個報告我們還要更客觀的來看待。

因為個人可投資資產有個主要特徵：它剔除掉了自住房產、非通過私募投資持有的非上市公司股權和及耐用消費品等資產的。

也就是說，個人可投資資產是不包含自住房產。所以，這158萬人持有的總資產還要再往上增加。

大概多少呢？

根據高凈值人群來源地來看，基本都在京滬浙蘇粵的區域。

這些區域的房價有些地方高，有些地方低點，當然高凈值人群主要自住還是在京滬深廣，具體不好統計，平均一下，筆者就按每套自住房450萬元計算，158萬人*450萬元=7萬億。

所以，這158萬人擁有的存量財富起碼要在49+7=56萬億以上。

而中國目前全國存量資產筆者估算大約在450萬億左右，這裡面房產大約在300萬億左右。

所以，在中國，有個真理：

財富=房產！

所以，我們得到一個推論：

如果按存量資產計算，這0.1%人掌握了全國總存量資產的12.5%！

但按可投資資產計算，這 0.1%的人掌握了全國30%的個人可投資資產！

那問題來了，這0.1%的有錢人能不能左右到房產價格？

2

誰來決定房產價格？

筆者這裡只分析一線城市和強二線，這些城市市值佔了全國的大頭。

我們來想一個問題，一線城市的一個小區二手房房價由什麼來決定？

答案是：由最近已成交的房屋成交價所決定。

所以，一個小區，如果80%的住房都是剛需自住房，那麼這些房子就類似股市裡的非流動股份，並不進行交易。

而剩下的20%的房源交易情況則決定了整個小區的價格。

所以，我們經常說房價由有錢人決定，其實就是他們手裡的投資性住房的交易極大程度決定了房屋的價格！

或者說，大部分資產比如房子價格，就由這持有49萬億可投資資產的158萬人來決定！

他們如果大量拋售房產，房價就跌，如果他們繼續大量購入房產，房價就會漲！因為不管房價漲跌，剛需自住基本都不會賣。

那如何引導他們買房還是賣房的預期？

這是當局要乾的事兒！筆者做不了決斷，但這篇文章要講給大家一個更加令人深入思考的事。

那就是一線城市的房屋終產者！

3

房產如何出現終產者？

什麼是房屋終產者，就是一個城市的房屋開始越來越流入少部分人群手中。

有人說，怎麼可能呢？一個城市那麼大，買房子的人那麼多，房產持有人應該越來越分散才對！

大錯特錯！

我們先來看看最近炒的火熱的一個新聞：

前幾天，也就是7月4日，上海市規劃與國土資源局網站發布最新出讓公告，出讓分別位於浦東新區張江和嘉定新城的兩處地塊。

兩幅幅地塊的土地用途都顯示是「租賃住房」。本地塊土地用途為租賃住房，所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理僅用於出租，不得出售。

這個炸彈新聞剛出來沒兩天，上海又扔出來一個小型核彈：

7月7日上海公布了《上海市住房發展「十三五」規劃》，內容講了一件事：就是要加大住房的供給、發展租房市場。

《規劃》是這麼說的：

「十三五」時期新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。

什麼信號呢？就是國家在引導一線城市的住房市場往租賃市場轉向。

如果我們把當局這一年對於房地產的一系列政策串起來看：

為什麼限購限貸限賣限離？

為什麼現在國家要把房地產市場往租賃市場來導向？

很明顯，當局就是要把類似新加披的模式做個試點放在上海。

WHY？

很簡單：

因為如果再像2016年這麼繼續交易下去，那麼未來，一二線城市必定會出現房產終產者！

看不明白是吧？

沒關係，兩個案例，我們慢慢分析：

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案例一

兩年，網上有些人自作聰明，寫了一個00後沒必要買房子的段子：

一個00後的獨生子女，爺爺奶奶那兒一套房子，姥姥姥爺那兒一套房子，再加上父母那兒的一套房子，未來一共可以繼承3套房子；

如果他/她結婚後，對方也是獨生子女，繼承情況一樣，那麼這個新家庭就會有6套房子。

這僅僅是繼承，如果他們自己再買一套，那麼總計就有了7套房子。如果家裡有多套房子的，那麼還會繼承更多，所以很多人認為，將來獨生子女小夫妻擁有十多套房產的不在少數。那麼這些人拋售房產，將使得房價下跌。

現在大家看了這個故事，會覺得非常荒謬，一笑而過。但是，對於北上廣來說，這故事背後隱藏邏輯並不簡單。

我們再來看這個假設的模型：

以祖輩65歲，父輩40歲，孫輩15歲為例：

目前：6個家庭14人，共計擁有6套住房

假設15-20年期間，祖輩老去，孫輩結婚，

則：3個家庭6個人，共計擁有6套裝

如果孫輩再次購房，則：

3個家庭6個人，共計擁有7套住房。這還是這十幾年不再多購入房產的情況下。

我們會發現，通過繼承，少數人群擁有越來越多的房產。

隨著老人老去，房屋被子孫集中化。

而京滬這種以存量住房為主的城市，新進城的人絕大部分要使用大量現金和從銀行拿到的房貸從這些人手中購買。

（PS：寫到這兒的時候，敗家娘們說電視劇上有好多白馬王子找灰姑娘的故事，我讓她一邊涼快去了……

中國，越是大城市，越是講究門當戶對。

這就導致了一個現象，本地找本地，有房者找有房者，或者有房者找有錢者，而有房者找到有錢者後，財富更多，為了固化資產，還會買房。

這是長期趨勢。

沒有幾十年根本停不下來。

你們說的白馬王子找灰姑娘 ，這只是青春偶像劇里的橋段，就是因為這種事情少，所以才能怕成電視。如果白馬王子找灰姑娘的橋段滿大街都是，拍成電影給誰看？）

案例二

我們再來看第一個案例留的尾巴問題：新進城人群的購房問題。

當房價短期加速上漲的時候，比如去年，一線翻番，二線普漲40%-80%，有經濟實力買房子的人出現了幾何級數的下降。

因為居民收入和存款短期根本無法跟的上這麼快的房價漲幅。

一線城市動輒一套要大幾百萬、上千萬。

二線城市一套房也動輒需要小几百萬。

有能力購買的人群數量被動越來越少。

不借用銀行的信貸力量，總價這麼高的房子根本撬不動。

當銀行信貸緊縮，首付和利率越來越高，這時候，只有有房者才能買的起房子。只有房產才能撬動房產！

比如這些一二線城市的土著和早些年在一二線打拚購買房產新住民，名下基本都有房。

對於這些人來講，買房子基本可以0首付：

比如某核心城市，房子單價4萬，100平米房子需要400萬，首付需要120萬，二套則需要240萬。

對很多想移居這個城市的外地一般家庭和大學剛畢業要在這裡工作的大學生來講，有沒有資格先另當別論，單這個首付就能刷掉絕大多數人。

但是，對於在這個城市有房者來講，購買這套房子就非常輕鬆。

把自住的房子做抵押，貸出錢做第二套首付，又或者夫妻離婚，把第一套房子賣給對方，從銀行拿到錢後，去做第二套的首付，想想辦法，都能操作。

於是，當市場的持有者通過這兩個案例不斷流轉的時候，房產會向越來越少的群體聚集。特別是京滬深這些城市邊界已到極限，人口被控制，存量房既定，二十年後，地產終結者們時代就會到來！

現在理解上海的一系列政策了吧，一個城市維持繁榮畢竟需要畢業大學生、年輕勞動力來支撐，如果一線城市不轉變為租房市場，那麼高昂的房價和地產寡頭會使得沒有新鮮的血液進入這個城市，未來就是死水一潭！不如早些做準備，避免地產終產者的寡頭時代帶來的負面效應。

而租賃市場的轉向，則是房產終產者的終結者，雖然難以平抑房價，但確是制衡房產終產者寡頭崛起的強大力量！

後記：

財富不斷融入金字塔尖這個趨勢是人類社會使然，縱觀人類歷史，難以避免。相對於房產來講，現金、股權這些流動性強的資產更容易不斷向金字塔尖匯聚。

前幾天作為嘉賓參加一個論壇，會後有人問這兩年的限購期間我們該怎麼辦？如何看待一二線房產資產。

回復：這一年多來，老百姓手裡的積蓄都花的大半了，存款減少，負債變多，反饋給市場的預期就是短期漲不動了。

特別是這一年多投資炒房的，賺的盆滿缽滿，所以，各種限售政策，就是讓這幫投機炒房的死掉一批。所以，房地產市場也要消停一段時間。

但是，別忘了，如果你看好一個城市，房子就是這個城市的股份，一個城市有500萬套房子，一套房子就是這個城市總股本的1/5000000。

只要這個城市持續發展，經濟向上，資金就在這兒，財富就在這兒，產業、就業都在這，人就會不斷流入……

這個城市就值錢了，股份就貴了。

所以，這兩年該怎麼辦？相信你心裡已經有數了，不要等房產終產者時代到來！

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