配套用房改不限購公寓，K2海棠灣這樣操作沒毛病？

近日，小參收到一則銷售簡訊，通州K2海棠灣推出精裝不限購的公寓。納尼？在北京限購政策最嚴厲的通州還有這麼好的事？雖然這兩天北京的天氣，熱得差不多能出鍋撒把蔥花，小參還是決定深入實地，一探虛實。

根據簡訊上的路線指引，小參找到了K2海棠灣不限購公寓的銷售處。聽說小參是來看房的，一名銷售人員便拿上鑰匙領著向小區內走去。據這位銷售人員介紹，該公寓所在的樓座屬於社區規劃範圍內的配套建設，並沒有房本，只允許開發商自有使用。「這裡最早是K2海棠灣項目的售樓處，後期沒有拆，經過改造後開始對外賣，已經陸陸續續賣好幾年了。」銷售人員說。由於購買後無法獲得產權證，公寓只能用於自住或辦法，不能辦理貨款，也無法成為公司註冊地。

圖中被綠樹掩映的建築即是K2海棠灣在售的不限購公寓

公寓目前已有入住，辦公和自住混居

走進這個隱藏在小區綠化之中的公寓樓內部，乍一看還挺像普通的招待所。銷售人員帶小參看的兩套在售房源，均是大開間設計，與現在被禁的商住產品格局一致。銷售人員表示，這座樓的產權年限是70年，但只能轉讓40年，40年之後可以繼續使用，只是在合同里不會體現。當小參問到：「那40年之後萬一開發商收回呢？」銷售人員坦言：「確實存在風險。」

隨後，銷售人員向小參出示了一份已簽約客戶的《房屋轉讓協議》樣本。在這份協議里，小參看到關於轉讓年限的條款並不清晰，僅是在「房屋使用費」的計算公式里進行了簡單標註。同時，標明該項目為商水、商電。

銷售人員出示的房屋轉讓協議樣本

那麼，K2海棠灣的不限購公寓是否存在違規銷售呢？

通常，開發商用來做售樓處的建築有幾種情況：

一種是臨時建築，無產權，項目售罄後如果不拆除，就屬於違建，肯定違規。

一種是底層商業用房，按照商辦立項產品的規定，如果開發商改造建築格局出售，則違反了北京「關於商業用房不得改變使用性質」的相關規定。

還有一種是配套用房，比如原用途是會所、幼兒園、物業管理用房或者居委會、業委會辦公用房等。這種情況則需要看該配套用房有無計入業主房產面積的公攤部分，如果計入則屬全體業主共同所有，開發商改變原規划出售需要得到所有業主的同意，所得收益也要歸所有業主。如果沒有計入，屬開發商所有，根據北京今年出台的「商辦」禁令也是不能出售的。

因此，無論K2海棠灣這個不限購的公寓屬於哪一種，都存在違規風險。雖然銷售人員強調「這個房子如果不合法的話，政府相關部門早就取締了」，但私下也向小參表示，「如果諮詢律師的話，不太會建議購買這樣的房源」。

據小參了解，K2海棠灣是現在已經更名為石榴集團的K2地產在北京打造的第一個住宅項目，所有一手新房早在幾年前就已經全部售罄。該項目在新房銷售過程中，曾經出現過因為銷售不暢，虛擬一個根本不存在的項目來做參照物，以對比自己項目如何好的「邪招」，引起業界質疑。

此番，在全北京禁賣商業產品、通州雙限購（非京籍家庭要在北京連續納稅或繳納社保5年，同時近3年在通州連續納稅和繳納社保，才能購買通州住房）的背景下，K2海棠灣的不限購公寓無論是打「擦邊球」還是赤裸裸的違規，顯然都與當前樓市調控的形勢有所相悖。

小參在這裡也要提醒購房者，自從今年3月份北京執行最嚴厲的調控政策後，不少打著「不限購」旗號的項目趁機以轉讓或租賃的方式，吸引購房者的關注和購買。考慮到這些項目基本都是無產權的「灰色」產品，建議購房者謹慎出手，避免未來可能面臨的糾紛和損失。

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