潘石屹接連整售SOHO中國項目「輕資產」成地產商轉型萬金油？

最新 07-13

潘石屹又要賣賣賣了！

潘石屹以35.73億出售上海虹口SOHO不足十日，7月4日，SOHO中國再次宣布整售北京光華路SOHO、上海凌空SOHO兩個項目。

早在2016年7月底，SOHO中國就將位於上海的SOHO世紀廣場以32.97億元人民幣出售給國華人壽保險。

連續的出售自持物業，引起外界對SOHO中國以及潘石屹相關戰略的猜測。《商學院》記者就相關問題採訪SOHO中國公關負責人時，該負責人表示，自己沒有許可權回答任何問題。對SOHO中國的接連出售旗下項目問題，對方稱潘石屹在7月7日的媒體發布會上已經作出解釋。

《商學院》記者在梳理潘石屹在7月7日的戰略發布會上的公開表示中了解到，SOHO中國將從重資產模式逐步向輕資產模式轉變，SOHO3Q將是SOHO中國的主營業務。SOHO 3Q為SOHO中國探索的靈活辦公產品，這一探索被SOHO中國定義為繼由售轉租之後的第二次轉型。SOHO 3Q有17000個座位，目前出租率85%左右，今年年底將達到95%。

潘石屹公開表示，做生意永遠不變的規律就是低價買進高價賣出，所以在目前資產價格還算高起的情況下選擇處置一些資產。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者採訪時表示，對於SOHO中國來說，物業的持有策略更類似一種小周期的策略，類似策略的特點在於，其在低谷吸收相應的物業，而在高點會進行轉讓。「另外很多地產項目尤其是類似辦公物業也會捆綁地產基金，從這個角度看，這會帶來一些新的問題，比如說基金贖回的壓力增大等。」

嚴躍進認為，長周期的持有是不太現實的，類似SOHO中國也需要拋售部分項目來回籠資金，但不代表其對於寫字樓物業不看好，更多的是一種資產組合的轉化。

在潘石屹的公開表述中，「輕資產」一次又一次的出現在公眾的視野中。

又是輕資產!

這與最近引起地產業界轟動的最大一筆交易---萬達與融創的資產轉讓戰略不謀而合。王健林在回應出售酒店與文旅項目時也稱「大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。」幾乎是同樣的戰略初衷，出售資產是為了達到「輕資產化運營」。

「輕資產」在近期的地產界頗為流行，流行的背後，是地產開發商面對市場下行所做的轉型努力。

與輕資產相對的是重資產模式。

所謂重資產運營，是指開發商依靠大量的自有資金投入支持商用物業，一般持股佔到50%甚至部分達到100%。這種重資產運營受房地產市場周期的制約，在市場行情較為火熱的情況下，能夠快速回籠資金，然而在市場進入收緊階段，無論是資金還是規模都已經沒有原來的速度。

企業需要轉型。

早在2014年，以萬科、萬達為代表的地產開發企業啟動商業地產業務的輕資產化模式。先是2014年9月萬科將自己旗下9個商業地產項目90%的股權出讓給凱雷，接著萬達在2015年與光大控股旗下的光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構將在今明兩年間首批投資約240億元人民幣，正式啟動萬達的商業地產「輕資產」模式。

「隨著市場的不景氣，一些企業意識到自身盈利下降，因而需要『輕資產』來減輕自身的運營壓力。」嚴躍進表示。

嚴躍進告訴記者，輕資產模式在融資過程中能夠降低成本，讓企業能夠降低運營成本，對企業併購其他資產有更大的幫助。但是輕資產的關鍵要看品牌，品牌能力不強的模式並沒有較強的優勢，因而品牌要優於輕資產的。

對外經貿大學教授梁蓓認為，從長遠發展角度看，眾多商業地產尋找轉型機遇的當下，應該引導社會資金朝健康的方向發展，相比較國外成熟的金融操作模式，國內的融資渠道以及機構規模難以支持大量的商業地產項目迅速實現輕資產化運營，「在重資產或者輕資產的探索過程中，企業應該根據外部的發展環境以及企業自身的運營水平考慮戰略性的選擇」。