中國有上萬個島嶼 為什麼只被開發了一丟丟？

「海島比一般的酒店要備更多設施，特別是要有應急措施，比如客人突然生病了怎麼辦，運營中要有非常多的備案」。

「美娜多為什麼之前沒有火起來，因為沒有直飛的航班，去的話要17個小時」。

「中國海島產權證能不能抵押融資？海島建完房子後能不能進行產權分割和交易，這在制度層面上需要座一些細則」。

以上精彩對話來自2017海島旅遊投資大會暨旅遊上市公司高峰論壇，「海島投資開發的機遇與挑戰」的圓桌對話。

此次大會於7月12日-13日在舟山普陀舉辦，由舟山市人民政府支持，舟山市普陀區人民政府和新旅界共同主辦，蝸牛景區管理、旅業家傳媒、聚元資本和文旅幫協辦。來自海島投資運營商、旅遊上市公司高管、國內旅遊景區、各地旅遊主管部門領導、旅遊產業基金、投資機構等業內領袖及近30家媒體共同出席。

會上，眾信旅遊集團市場品牌管理中心總經理段紅娟、趣旅CEO欒傑、Club Med大中華區建設開發副總裁吳敏、國家海洋技術中心研究員徐偉、途牛郵輪事業部總經理劉建斌出席了「海島投資與開發的機遇與挑戰」的圓桌對話，以下為各嘉賓的精彩分享。

吳敏：開發海島旅遊 中國有後發優勢

我想先從市場角度談談海島開發的機遇。其實海島和度假密不可分，海島是天然的度假場所，有相當大的一部分人群喜歡去海島。所以海島熱潮和整個中國消費轉型和供給側改革，包括消費者的需求變化之間的關係非常大。2010年GDP過了某個線之後，中國旅遊消費從單純的休閑觀光，轉向休閑度假，海島熱潮和整個度假熱潮掀起有關係。

另外，最喜歡海島的人群是小孩，特別是愛玩海，玩沙子，這是孩子天性中特別喜歡的，所以海島旅遊背後的動力是來自於家庭客人的迅猛發展。我相信隨著從單純觀光旅遊轉向休閑度假，從單純的會務或者是大型群體轉向中產階級家庭的休閑度假游將是海島熱的兩大支撐點。而且我相信這個趨勢目前僅僅是早期階段，潛力還在後面。

海島開發當然有挑戰。首先是基礎設施是很大的挑戰，特別是對於小島而言，政策方面需要對這種小島的基礎設施有一些政策支持，否則以個人或者民營企業的力量，很難在資金成本這麼貴的情況下，完成島嶼的基礎設施建設，這也是為什麼今天中國有上萬個島嶼，但只有少量島嶼被開發出來的關鍵原因。

第二，本身島嶼建設是非常挑戰的事情，島上的建設取決於與陸地的距離，離岸一個小時的島嶼建設比陸地高出2到3倍，因為大型的設備需要通過船隻送上去，要建設這麼多內容，整體的投資非常大。

但我覺得中國也有後發優勢，因為全世界的島嶼開發這麼多，已經給我們提供了很多先進方法和技術，特別是模塊化建設，一個酒店變成了幾個模塊，運到島上搭起來，這樣工程造價低很多，而且對環境破壞也少很多。

第三，運營也是很大的挑戰，私密性決定了抵達性相對陸地上很多地方差，會遇到颱風，上不了島，或者是離不開，或者遇到大浪走不了，所以比一般的酒店要備更多設施，特別是要有應急措施，比如客人突然生病了怎麼辦，因此我們在運營中要有非常多的備案，有應付突發事件的能力。所以島嶼長期的利益需要專業的人做事情。

劉建斌：三四線熱度更高

從OTA的數據來看，我們看到遊客早幾年是傳統的海島，這幾年向馬爾地夫、模里西斯、塞席爾等高端海島遷移，相對來說客單價比傳統的普吉島高很多。另一個趨勢是，現在海島產品通過廣告輻射到三四線城市，三四線城市的增速遠遠高於一二線城市。

影響遊客選擇海島產品的一個關鍵因素是交通。我們之前去模里西斯都要經過香港轉機，現在上海可以直飛，時間距離縮短了，也帶火了模里西斯。美娜多為什麼之前沒有火起來，因為沒有直飛的航班，去的話要轉機，加起來要17個小時，大家沒有去的興趣了。另外夏威夷沒有直飛航班的時候，最近是從東京或者是首爾轉機，而且東京轉機要等很久，現在直飛航班8到9個小時可以到夏威夷。這是對海島旅遊開發最重要的條件。

另外對遊客來說，島上的基礎設施也非常重要，比如中餐廳，在島上度假一個禮拜不吃中餐調劑一下的話，絕大多數的人待不住。這是我想到的渠道方來講，首先要考慮這些問題，然後再考慮這個島是否可以推出來。

欒傑：海外開發海島都有這些坑

說到整個海島旅遊開發的機遇肯定是有的。消費升級引領客戶需求，海島旅遊在出境游頻次中比較高，值得深耕。大的海島比如普吉島和巴厘島，這些是紅海市場。在很多小島中，比如塞班、帛琉等這裡有很多機會。

從餐廳角度來講，海島升級空間還很大。海島上要非常講究吃，不少海島吃的方面還比較糟糕，比如美娜多，找一個合適的中餐廳都很困難，斯里蘭卡都是咖喱味的餐食也難受。

對於中國人來說，海島要解決的問題是，晚上的夜生活怎麼辦？不知道晚上玩什麼？歐美遊客和中國遊客的消費習慣不一樣，歐美覺得曬太陽就可以了，但是中國人去的話，肯定要先看一下有沒有夜生活。

講到海島挑戰肯定要講一下商業模式。我們趣旅的商業模式是在出發地通過包機把客人輸送出去，在目的地是購物地、船、SPA、包括晚上的秀以及併購一些小的酒店等，形成產業鏈閉環。

我們面臨的問題是，出發地的坑很大，把這麼大的流量帶出去首先要包機，海島和一般城市目的地不一樣，大家去過新加坡，全國有很多航班直通，但去一些小海島基本上要包機，如果位置賣不掉只能賠錢賣？所以選擇海島時，如何考慮客流量問題，很有難度。

第二，大型的海島目的地，比如模里西斯旅遊局比較有錢，有些海島的旅遊局沒有錢，對目的地的推廣非常不給力，基本上沒有推廣，全靠國內代理、旅行社等等幫他推廣，這也是非常大的挑戰。比如美娜多不是我們一家包的，目的地旅遊局推得不到位，我們在國內做起來挺費勁。

目的地方面，坑更多，我們在目的地生根了三到四年，沒有這麼多錢投大項目，只能投小項目。對於目的地投資方面，趣旅以輕資產和重資產相結合的方式做，我們不糾結做重或者是輕，只要解決用戶需求痛點的就做。

我們在目的地面臨的第一個問題是法律政策，有些目的地保護當地旅遊業，法律規定不允許外部的人在當地從事旅遊業務，比如斯里蘭卡的海島按照法律不能控股，最多只能40%的股份。這樣會影響中國投資者的熱情，做一些大的動作也不敢，風險比較大。

第二個問題是人員管理。現在中國發展很快，人手一部智能手機用得很好，但是海島國家的系統、軟體都跟不上中國的步伐，而且海島國家的人相對比較懶散，中國企業和當地人融合有很大難度。中國人想管好當地人，必須找一個當地的人幫你管下面的人，不然的話很難。所以大家對文化、制度以及生活習慣方面，我們需要慎重。手上有錢不一定可以管好，一旦資產投入進去就比較難。

第三是重資產回報，海島和城市的目的地不一樣，海島的目的地比較封閉，投資重資產比如酒店，投完之後流量哪裡來？馬爾地夫所有的度假村基本上靠代理做。不建立渠道的話，重資產投資風險很大。

徐偉：政策紅利促進無居民海島開發

想分享一下我國在無居民海島資源現狀以及管理開發政策。無居民海島是無戶籍登記的島嶼，我們國家前幾年做了海島普查，最新一次調查是全國1萬多個海島，大約無居民海島有六千多個。無居民海島的面積比較小，比較偏遠，也有一些環境的獨特性。從生態角度來講，比較原生態，幾乎沒有人類活動，這樣的海島，私密性比較強。

我國無居民的管理以前比較混亂，比如很多無居民海島都成了採石廠。2010年國家頒布實施了《海島保護法》，在無居民海島管理方面有三個主要的制度：第一，如果開發無居民海島必須符合海島的規劃；第二，要開發的話必須進行申請，建立了使用許可證，需要編製海島開發利用的喻體方案和認證報告，向海洋部門申請，報省政府和國務院審批；第三，有償使用制，國家海洋局和財政部聯合發布了無居民海島有償使用的辦法，這裡規定了無居民海島的登記，如果申請無居民海島的話需要按照程序制定標準和評估制定價格，然後才可以使用。這三項制度構成了國家無居民海島使用的制度，制度實施之後也有一些問題，國家不斷地修正或者是進行完善。

目前無居民海島的開發機遇，首先是政策紅利，去年年底中央相關部門聯合下發了相關文件，把土地、礦產、海域、無居民海島作為全民所有的資產，並且賦予無居民海島使用權的地位。如果現在申請一個海島，可以拿到和土地證一模一樣的產權證書，現在無論是土地、海域還是海島都是不動產登記證書。海島產權年限根據海島不同開發類型不一樣，如果海島有固定設施的話，比如有房子就是50年，如果做養殖的話年限低一點，比如20年。這是政策紅利。

申請人可以是個人也可以是單位。無居民海島的開發分為兩種，一種是法前用的，即海島保護法實施之前用了海島，沒有按照法律辦手續。這種已經把開發條件比較好的無居民海島用了，目前可以合法地繼續使用，但是，不能新增開發活動。如果新增開發活動必須按照《海島保護法》重新提出來。

另一種是按海島法開發，按照海島法一共辦了17個無居民海島使用權，其中有16個通過了審批。這樣的好處是透明，有利於投資進入，挑戰是價格因為競爭而變高。

海島方面確實有一些挑戰，比如在制度設計上，儘管大的制度框架上和土地一樣，但是在執行層面上，目前來說有很多和其他領域對接有難度，比如是否可以拿它抵押和融資，浙江有兩個抵押案例，但是在全國有難度。再比如海島建設如何做規劃、施工？建完房子以後是否可以進行產權分割和交易，這在制度層面上需要做一些細則。當然，因為大的設計的框架中已經出來了，總體來說是一些細節問題。

第二，無居民海島的投資回收周期大，投進去不是一兩年可以收回來。我覺得這個問題慢慢也有改觀，科技在進步，也許未來我們有好的經營業態，另或者用新的科技手段彌補建設上的不足。比如海水淡化，現在做到了5塊錢一噸水，這樣可以促進無居民海島開發。

另外，缺少成功的案例，以及對無居民海島開發從申請、施工、運營全鏈條的諮詢服務。大家都知道投資無居民海島的話成本高，因為要碼頭、水、電、垃圾處理，陸地上有的它都要有，這裡的服務沒有形成完善的體系，如果做無居民海島開發都要自己去探索。

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