封面報道 4天決斷700億

雙方簽約的背景里，包括了桌上的一個計算器。但是，市場仍一時迷惑不解，猜測紛紛：這是怎樣一筆交易，雙方怎麼算的賬？

4天決斷700億文 | 財新記者 侯雯 王曉慶 於寧

7月10日是個普通的星期一，上午9點，在北京CBD萬達集團股份有限公司（下稱萬達集團）總部的大樓里，如尋常一樣人來人往。只有電梯顯示屏上滾動的紅底黃字背後涌動著暗流——歡迎融創中國領導蒞臨萬達集團。此時，萬達上下並沒有幾個人知曉融創中國董事長孫宏斌此行的目的。

一個小時以後，一樁近700億元的交易在這裡宣布。63歲的萬達集團董事長王健林和54歲的融創中國董事長孫宏斌各穿了一件白色長袖襯衫，在簽下協議後的桌後，雙方的手緊緊握在了一起。

7月10日上午，萬達集團董事長王健林（左）與融創中國董事會主席孫宏斌見面會談。圖/財新記者 楊一凡

萬達集團（下稱萬達）和融創中國（01918.HK，下稱融創）發布聯合公告：融創以295.75億元收購13個萬達文化旅遊城（下簡稱萬達城）的項目股權，並以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。

雙方簽約的背景里，包括了桌上的一個計算器。但是，市場仍一時迷惑不解，猜測紛紛：這是怎樣一筆交易，雙方怎麼算的賬？

7月11日，融創在港交所的公告公布了這一重大交易更詳細的結構，此次交易資產包括近5000萬平方米可售面積以及2萬餘間酒店客房。同期，萬達借款296億元給融創，用以支付該筆交易款。另外，未來20年，融創需向萬達支付每個項目每年5000萬元的管理諮詢費（這筆支出如按5%折現到當前是63.2億元——編者注），因此，這筆交易的總值，實際在700億元左右。

據財新記者了解，這項交易在四天內敲定。7月6日，王健林、孫宏斌第一次正式見面，十幾分鐘就形成了初步意向，簽下保密協議。王健林把賬本和盤托出，孫宏斌抱回去看了三天，7月9日即決定簽約。根據融創的公告，要在7月31日融創完成資產盡職調查後，雙方資產正式交割才會開始。

為什麼要賣？「轉型、還貸！」王健林說，出售重資產的目的是，大幅減債，實施「輕資產」的戰略轉型。

收購邏輯是什麼？「算得過來賬。」孫宏斌說。簽約當日，兩位當事人這樣簡短書面作答。

為什麼是融創？「信任。」王健林和孫宏斌都稱，這是這個交易達成的關鍵。

一個真心想脫手，資產由「重」轉「輕」，想在市場找一個真正能接手、不廢話、不矯情、不挑三揀四的「託孤者」；一個是業內著名的「接盤俠」：達成交易速度快、不還價、不畏艱難——過去的併購中屢屢被「坑」，每每在對方最危難的時候伸出援手，但並不一定能如願拿到資產（如綠城、佳兆業、雨潤等），依然願意踏入同一條河流。

目前雙方的公告里只披露了交易資產的凈資產額600多億元，和這次交易的金額相差無幾，可謂基本是按賬面凈值收購。雙方都沒有披露這項交易涉及的資產、負債額。但從萬達8000多億元的總資產量、負債率70%來看，這部分交易涉及萬達體系的重資產，規模應不少於四五千億元。而融創中國2016年底的資產總量，不到3000億元。

7月10日，王健林向財新記者表示，這次轉讓後，預計兩年左右，萬達商業租金等收入將超過地產收入，成為真正的商業服務企業。萬達集團將全力發展創新型、輕資產業務，投資包括影視、體育、旅遊、大健康、兒童娛樂等熱門產業。

據財新記者了解，萬達主動保留了萬達城9%的項目股權（不到10%是為了避免觸及關聯交易紅線），以保證萬達品牌和管理的延續性，持續維護與地方政府的關係，也表達了對融創的某種支持。王健林表示，萬達城要保持「四個不變」，即品牌不變，規劃、開發、運營仍由萬達負責。

交易甫出，即成市場焦點，引來議論紛紛。這個交易無疑撼動了地產界，也是今年併購界的一樁大事。

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王健林早有去意

此次萬達與融創的談判看似只有匆匆四五天，但王健林把萬達地產打包出售的想法，至少已近兩年。一位參與萬達商業回歸A股的投行人士分析認為，剝離地產項目後，輕資產化的概念不但符合IPO政策，還降低了高負債率，有助於萬達提升上市估值。

不少市場人士就此認為，加速回歸A股，是萬達大規模出售地產包的真正訴求。但綜合各方面的情況看，應是在多重因素之下，促使王健林做出今天的抉擇。

交易結構與細節

融創一位長期投資者向財新記者分析，「加槓桿沒有問題，只要負債負對了方向就可以。融創的銷售能力之強，為業界公認，只要這些資產的質量好，對融創就是好機會。」根據融創7月5日公布的業績，截至2017年6月30日，融創中國共實現銷售1118.4億元，完成2100億元年度目標的53%，在房企銷售排行榜上位列第七。

「接盤俠」孫宏斌

「之所以把老孫介紹給老王，是因為他『厚道』，吃點虧也沒關係。」一位王健林和孫宏斌共同的朋友這樣描述。孫宏斌是個傳奇人物，原本給外界的印象是風險偏好較高，從什麼時候開始成為併購界的「宋江」？

「付錢快」是融創在併購領域的投資風格。靈活快速的付款方式是被投資方青睞的重要因素之一。一位開發商告訴財新記者，在接觸買家的時候，融創是最為誠懇和爽快的，根本就不還價，而且承諾可以先付部分款項助其應急，他最終決定將手中的項目賣給後介入的融創。

土地！土地！

「老孫對土地有著難以言喻的熱愛。」一位市場人士這樣描述孫宏斌對拿地的熱情。「我覺得地產業挺好的。」簽約當日，孫宏斌認為萬達向輕資產管理公司的轉型「堅決漂亮」，但表示自己仍看好中國地產業的前景。

對擅長銷售的融創而言，此次購買的資產包里最為看重的是文旅城中的可售項目。13個文化旅遊項目總建築面積合計約為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。對於孫宏斌來說，這無疑又是一次划算的「曲線拿地」。

萬達：由重而輕

王健林向財新記者表示，雖然萬達商業的負債不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，萬達商業計劃在今年內清償絕大部分銀行貸款。

他更強調，萬達集團也將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構的債務。交易完成後，萬達集團戰略會隨之做出調整，全力發展創新型、輕資產業務，如影視、體育、旅遊、兒童娛樂、大健康、網路、金融等。

「萬達商業要用實際行動來證明，不當地產商，這個公司更值錢。其實市場已經回答了，地產的估值也就10倍左右，但商業租金的估值是30倍甚至40倍。」王健林說。

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本文為2017年7月17日出版的《財新周刊》封面文章

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