商品住宅市場：均價波瀾不興 成交暗流涌動
一手住宅市場：價格九連跌，成交創峰值。一手住宅成交均價為54,492元/㎡，環比微跌0.04%，為近一年以來的低位，延續此前趨勢環比「九連跌」。今年均價波瀾不驚，彷彿用尺划出來的一般，我們得承認政策的威力。受2016年「10.4新政」與《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》（深規土〔2017〕6號）政策的影響，商品住房和商務公寓申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，使得新房均價受限，新增供應明顯減少。
一手住宅均價波瀾不興，成交變化翻天覆地
近期剛需住房銷量激增，拉動全市成交量上揚，成交連續三個月上升，6月份環比上升24.8%。一手住宅成交29.2萬平方米，創出去年10月調控以來的最高值。本月熱銷樓盤包括安托山花園、陽基御龍山家園、奧園.翡翠東灣花園、壹成中心花園等。
本月，深圳住宅庫存去化周期18.4個月，繼續向好截至6月底，深圳一手商品住宅可售面積為324萬平方米，處於一年來的最低位。
存量住宅市場：弱勢盤整
更具指標意義的世聯EVS深圳存量住宅成交均價為44,300元/㎡，環比下降0.5%，仍然在弱勢盤整中。存量市場成交活躍，存量住宅成交54.0萬平方米，環比下跌6.4%。近期存量住宅成交佔總成交量的70%，主要成交戶型為60～90平方米，剛需入市的積極性較年初有所提高。
估價師研判
不斷收緊的限購政策是中央政府控制樓市釋放的重要信號，目的是讓價格過熱的房地產市場降溫，同時也對貸款也有收緊。深圳等城市一些銀行的購房貸款資金逐步收緊，進入6月份以來個別銀行首套房貸利率開始出現上浮，各銀行的二套房貸款利率基本上都上浮10%。在金融去槓桿大環境下，樓市利率上調已是大勢所趨，房企融資環境在逐步惡化，今年房地產市場不容樂觀。
深圳增量住宅價格環比九連微跌，存量住宅總體在弱勢盤整中。2017上半年，深圳一手住宅成交創下近十年新低，房價得到有效抑制。2017年下半年房地產政策仍是「嚴控」格局，房貸利率收緊已成趨勢，預計深圳住宅市場疲弱的銷售表現將延續，房價將盤整到2017年三季度。
7月1日，大灣區頂層設計《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》在香港簽署，粵港澳大灣區上升成為國家戰略。粵港澳三地將完善創新合作機制，促進互利共贏合作關係，共同將粵港澳大灣區建設成為更具活力的經濟區、宜居宜業宜游的優質生活圈和內地與港澳深度合作的示範區，打造可媲美紐約、東京的世界級大都市圈的國際一流灣區和世界級城市群。深圳佔據粵港澳大灣區16%的人口和19%的GDP，各方面優勢資源不斷在聚集，創新驅動力名列粵港灣大灣區九市之首，已經脫胎換骨成為亞洲第一創新城市和中國經濟新「火車頭」。
人口是衡量一座城市發展潛力的重要指標。深圳近年來人口凈流入劇增，2016年常住人口凈增長52.95萬人，人口增長率全國最高，達到4.45%。新增建設用地幾近枯竭，每有居住用地入市必遭哄搶。如粵港澳大灣區規劃穩步推進，深圳的房價很可能與香港並駕齊驅。中長期而言，深圳作為世界級大都市圈的核心城市，國際金融中心及科技創新中心輪廓逐漸顯現，住房需求旺盛，其核心地段的物業始終是最堅挺的優質資產。（微信公眾號：價值領地（ShiLianAppraisal） 保留所有權利，關注價值領地，看清樓市真相。）
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