商品房和保障性住房比鄰而居，中間的「柏林牆」該如何拆除？

廣州市白雲區的翠悅灣小區，是廣州市最早以「限地價、競配建」方式建設的「商品房配建保障房」項目，然而在交付後，一道鐵絲網「柏林牆」橫在了保障房和富人區中間，分出了階層的三六九等。你能想像嗎？不久後這樣的情況也有可能出現在南京！

商品房和保障性住房比鄰而居

「一地兩吃」引出多個現實問題

在前兩周的土拍中拍出了12幅需配建保障性住房地塊，總面積近19萬平米，若以每套50平米計算，約共建3800套。可以想像的是，未來這些項目面市後，會出現高端商品房與保障性住房同屬一小區的情況，從而帶來的很多現實問題又該如何解決？

1.同小區保障性住房質量會比商品房差嗎？

按照土拍新規所示，保障性住房建成之後是要無償交付給政府，也就是說開發商自己掏腰包後並沒有任何的收入，為了降低支出成本，會不會有開發商在建造保障性住房時偷工減料呢？

目前關於監管保障性住房建設的細則還未發布，不確定是否會對同一小區保障性住房和商品房的質量有統一要求，也不確定是否會在保障性住房的施工進度上有明確規定。

2.保障性住房移交到政府手裡該如何管理？

鑒於前期廣州、杭州的一些已交付小區出現保障性住房業主和商品房業主因爭奪資源而發生衝突的事件，需要考慮到建成後移交到政府手裡的保障性住房該如何管理？

對於相關部門來說，既然已經有多個配建保障性住房的地塊，就應該在推出之前做好前期規劃、管理方面的準備。比如，保障性住房和商品房所在區域是否可以相對獨立？出入口是否不同？兩方住戶隸屬不同管理方等等。

此外，在已經拍出的12幅地塊中，不少是位於優質地段，即使是保障性住房，房源也分優劣，那麼在後期交付之後，上千套房源該如何公平公正的分配？是否也會實行「公證搖號」呢？

3.保障性住房分布策略能否探出新操作？

中山大學教授、著名城市規劃師袁奇峰曾撰文指出，從尊重窮人的立場出發，為避免激發貧富對立，在街區尺度上保障性住房應該相對完整地集中布局，相對獨立地形成一個獨立居住組團，才能真正幫到他們有尊嚴地融入這個城市經濟的主流中。

在南京拍出的12幅需配建保障性住房的地塊中，並不是每一個項目的所有保障性住房恰好能設計在同一棟樓里，很大可能會出現保障性住房與商品房一牆之隔，或者說一棟商品房裡零星散落著幾戶保障性住房的現象。

所以未來地塊規劃中，保障性住房的分布需要探討出最合理方式，減少貧富差異，拉進階層距離，雙方業主才能和諧相處。

4.享公共資源的同時是否履行相同義務？

不論是保障性住房業主，還是商品房業主，同一小區的資源必定是雙方共享的，那麼面對這樣的情況，商品房業主會願意嗎？特別是優質的教育資源。

另外，既然享有同樣的小區服務，那麼保障性住房業主會願意承擔同樣的物業費嗎？尤其是一些豪宅小區里相對高昂的物業費，如果不交是否又會引起豪宅業主們的不滿呢？

多房企強調兩類產品質量一致

專家稱解決矛盾要注重前期規劃

對這些未來很有可能出現的棘手問題，西祠房產致電7月土拍中「中獎」的多家房企，來聽聽他們對自己所拿的地塊有何規劃。

金隅地產的營銷總監賀天嘯直言：「這場土拍政策的改變實際上又是回到了之前 價高者得 的格局，通過競爭保障性住房面積更能體現開發商的實力。在拿地之前我們有考慮過配建保障性住房的利弊，但因為是規則，所以也沒辦法，至於後期商品住宅和保障性住房的矛盾，因為政府對兩種性質住房的交付標準是一樣的，所以在建造過程中對品質的影響不會很大，而對於後期交付後產生的矛盾會在各種標準出來之後再作考慮。」

「地塊剛拍下，具體的規劃還沒出來，我對北京、杭州的類似案例有所了解，但G30地塊的具體情況還不太了解，目前無法給出解答。」葛洲壩集團策劃經理繆堅如此表示。

保利地產策劃經理崔嬌妮也強調未來保障性住房和商品房的交付標準會完全一樣，」建造過程中遇到的問題會盡量選擇在規劃時從技術層面解決。因為交付標準有要求，所以從產品來看不會影響社區品質，至於後期交付時如果出現問題，力爭做到公開透明。「

與此同時，西祠房產也諮詢了南京多位業內專家，他們也給出了對新土拍政策的看法以及未來可能出現的問題的解決建議。

藍風機構副總經理翁忠平分析：」保障性住房的配建標準和商住房是一樣的，南京的貧富差距不大，對社區品質的影響也不大。「據他推測，後期的矛盾點大多會來自於物業管理費的收取，兩方住戶對公共基礎設施的使用態度的不同也會產生矛盾，最終導致管理品質的下降，而這些矛盾可以通過小區內部的區域規劃來進行規避。

耘思堂策劃有限公司總經理談德斌告訴西祠房產，商品住宅配建保障性住房在國內已是一種普遍現象，在某種程度上實現了政府對「社區混合，階層融合」的構想。「在南京，本地保障性住房多數提供給拆遷戶，而這些拆遷戶並不是所謂的窮人，所以後期出現的矛盾大多是因為管理問題造成，這些矛盾也並不是不可調和的，是可以通過前期對產品的規劃來解決。」

南京土拍新規有跡可循

北京、廣州、杭州有先例借鑒

事實上，土拍新規並不新，早在2014年2月，南京市國土局出台土拍政策，要求今後全市範圍內的商品住房用地，原則上都要採取「限地價、競配建保障房」或「限地價、競保障房建設資金」的土地出讓方式。

而當時推行這一土拍規則的目的在於捧殺「地王」，該政策實施之後的首場土拍中，出讓的5幅地塊全部採用「限地價、競保障房建設資金」的出讓新模式，當時在全國尚屬首例。

隨後的幾年間，在市場冷熱交替的環境下，土拍規則一再被修改，「價高者得」、「網路競價」、「觸頂搖號」等等，直到現在的「限價+競建保障性住房面積」。這個新政在北京、廣州、杭州等城市已經實行許久，對南京也有很多借鑒。

北京

2010年4月，為抑制高價地頻出，北京市提出將試點「限房價、競地價」及「限地價、競政策性住房面積」土地競買方式。這一土地出讓方式的核心是設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限時，不再接受更高報價，轉為通過現場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。開發商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價格等因素，作為重要評標條件加以考量。

廣州

自2011年起，廣州開始實施「限地價、競配建」模式：先限定地塊的「合理最高上限地價」，當拍賣報價達到這個價格後，不再繼續競價，而改為競投配建公租房面積，報出配建面積最大者為競得人。

在2013年5月6日的土拍上，一塊建築面積14萬平方米的居住用地，經過15家房地產公司近200輪競拍後被佳兆業地產競得，總價18.67億元+配建66800平方米保障房，面積佔比高達46.7%，創下了廣州實施「限地價、競配建」以來保障房配建面積的新高。

更讓人驚訝的是在2016年11年底的一場土拍中，中冶苦戰126輪以高達42573元/平的樓麵價拿下的海珠區江燕路萬寶冰箱廠舊改地塊，商服部分約5.6萬平方米，住宅部分則不到5萬平方米，卻在達到30.7億元最高限制總價後，拍出了高達33750平方米的安置房面積，可售部分只剩下1.6萬平方米。商品房和安置房比例的倒掛，讓這塊地被網友戲稱為「保障房小區＋服務於保障房小區的商業綜合體」。近日該地塊規划出爐，住宅部分將建設成41套214平方米左右的別墅及730套35-59.5平方米的保障房。

杭州

2011年2月28日，在杭州市政府出台的「新國八條杭州版細則」中有一條全新規定：2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用於建設或配建保障性住房。同年5月31日，杭政儲出201113號地塊和杭政儲出201115號地塊出讓，成為首個配建保障房的商品房地塊，分別由遠洋地產和溫州東日房地產開發有限公司競得。

2012年10月，杭州土地出讓規則再次出現變化，宅地競價溢價率達到49%後即轉為競投保障性住房面積。在當年10月的土地出讓會上，海地產以總價56億元、配建保障房9.8萬平方米競得三堡沿江三宗宅地，即現在的御道路一號項目。

2013年到2014年上半年這段時間是杭州土地出讓的火熱時期，也是商品房配建保障房勢頭最猛的時間段，期間有近30宗出讓商品房地塊配建保障房。不過，進入2014年下半年後，隨著開發商拿地熱情的減退，導致土地競拍時未到進入保障房競拍階段便已完成了拍賣，商品房配建保障房的情況很少再出現。

附南京需要配建保障性住房的地塊

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