炒房就能致富？你需要創建一個成功系統！

米筐投資提醒：本音頻大小1.3M

前言：

房產投資是一個系統工程，任何成功都需要外部墒環境。

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穩下來的樓市，穩不下來的投資熱情

去年十一以來，各地樓市調控逐步加碼——限購、限貸、限融、限地王、限價格、限網簽……政府目的很明確：穩定房價（不讓上漲也不讓下跌），遏制百姓房價上漲預期（最起碼統計數字上先做到了），「房價不高於去年10月」成了本次調控的目標，甚至還出現在了一些地方政府的紅頭文件里。

近期出現了一些樓市調控初見成效的新聞：有二手房門店月度房屋零成交、環京房價下跌最高20%、個別城市房價甚至腰斬50%……這些現象究竟是個例還是會演變成普遍現象，還尚待時日觀察，但有一點是肯定的——在政策組合拳的夾擊下，樓市在趨於穩定，恐慌性搶房、樓價將繼續暴漲的預期正在消散，樓市新周期近乎確認。

樓市淡定下來了，但房產投資的熱情似乎並沒有淡定下來。

去年房價暴漲的賺錢效應刻骨銘心，再加上中國近二十年來一二線樓市的慢牛行情帶來的財富正反饋，買房就是發財致富、買房就是投資創業、買房就是搭載財富的高鐵等毀三觀的理念正逐步深入人心，樓價在政府行政調控下的漲跌周期也逐漸的被把脈消化。

於是我們看到了，在樓市調控趨嚴、樓價漲幅趨穩、交易被鎖定冰凍的同時，房產投資的熱情並沒有消退：房產投資的微信群/小蜜圈/微博/分答等社交平台仍在活躍，大家仍信心滿滿的借貸籌錢/負債加槓桿買房，並付費諮詢買房事宜——自己選定的房子可否投資、如何離婚/結婚破限購限貸、多高費用的資金可以使用用來買房、如何調倉換房實現房產增值的最大化、去外地買房投資如何選擇地區/城市……

有錢就可投資買房？買房就能保證賺錢？答案是NO！

任何成功都是一個系統工程，幻想著只憑藉砸錢買房就能實現財富暴增、財務自由無異於天方夜譚，因為它的難度和複雜程度不亞於一次成功的創業。

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炒房致富？難度不亞於一次成功創業

我們知道創業九死一生，相比少數人的成功，更多的人則成為了經驗和炮灰。那買房就是逛逛漂亮的售樓部、在帥哥美女的招待下喝喝茶/吃吃點心指指劃劃的就選好了房子，只等待房價暴漲就好了？

恐怕遠非這麼簡單，房產投資的成功率和創業有得一拼。

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項目選擇

在創業前總要進行項目選擇，並對其市場進行調研：哪個項目更有前景、市場供應如何、消費人群在哪裡，只有經過這些分析和論證後才能提高勝算的概率。

房產投資則要更加複雜，首先判斷大環境——政府的樓市政策是打壓還是刺激並處於哪個階段、貨幣信貸周期處於緊縮期還是擴張期及下一步會否調整、經濟的景氣程度處於繁榮蕭條周期的哪個階段。

之後就是結合自己的資金實力/所在地區/知識閱歷/管理能力等選擇投資哪個城市（行政中心城市/經濟中心城市/經濟及產業結構模式/人口凈流入情況/土地供應及庫存周期等）、城市的哪個區域（城市未來發展方向/地鐵交通狀況/學校醫療商業配套/公園綠地休閑配套等）、區域內哪種物業（住宅/商業/學區房/一二手房/面積戶型等），要做足這些功課，不僅需要信息搜集，更需要用腳實地丈量考察。

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資金籌集

創業項目確定後，緊接著就是資金的籌集——自有資金積累、親友民間借貸還是銀行融資貸款，不同的資金來源方式有著不同的壓力和成本，而此時也考驗著個人的資金/資源調動能力，這種能力也是一種長期的積累。

對當下一二線城市的大多數年輕人來說，靠工作積累湊齊首付確實困難，家人親友的幫助必不可少（好人緣很重要哦），平時就要留意其他借貸渠道，趁年輕未來收入預期上漲加大槓桿。

對於專業投資人來說，資金就是牌桌上的籌碼，如何籌集、籌集額度的多少則關係著能下多大的注、留在牌桌上的時間。

於是，自有資金/親友借貸/銀行貸款/房投收益/信用卡網貸等長短期資金的組合運用就顯得尤為重要，沒有資金能力，再好的機會也白白浪費——如目前在嚴格調控下，地產商為快速回款偶爾會低價售房但得全款支付，若沒有資金實力，這種漏是撿不到的。

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經營管理

對創業者來說，就是要提供客戶需要的商品和服務，對內優化流程/加強管理/降低成本等，經營管理考驗著一個人的全盤操控能力，直接關係著企業的日常盈利和未來發展。

那房產投資的經營管理體現在哪裡呢？房子的買賣！前期選擇/過程管控/出售變現的全過程管理。

如遇到當下的房產調控期，如何破限購/限貸/限售、需要簽訂哪些協議、避免哪些操作風險、鎖定哪些買房客戶……如何判定樓市的啟動、爆發、頂部、滯漲、下滑、蕭條等階段並採取不同的應對措施，這既需要過往經驗的積累、知識的不斷更新，更需要時刻密切的關注市場，能從細微處得出常人無法看出的規律和邏輯。

房投的經營管理跟企業的經營管理一樣瑣碎複雜、事無巨細。

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現金流籌劃

現金流就像人的血液，因此現金流管理也是企業存亡的關鍵核心，很多質地不錯的公司都死在現金流的斷裂上，沒有現金流就無法支付員工工資/企業日常費用開支/到期債務利息等，企業運營無法繼續之時就是壽終正寢之日。

房產投資幾乎都是負債帶槓桿的（槓桿能放大收益的倍數，資產漲5%，若5倍槓桿則收益為25%），槓桿撬動財富的關鍵是槓桿不斷裂，而維持槓桿的就是現金流，現金流籌劃也就成了整個房產投資成敗的關鍵。

房租減壓現金流、薪資補充現金流、借貸救急現金流、售房帶來大額現金流……如何通過資金的流入籌劃而讓現金流不枯竭不斷裂才是槓桿玩家的生存絕技。

很多人都糾結什麼時候買房，害怕高位站崗，其實極少數人能抄到鐵底，能在相對低點買入即可，關鍵是你的現金流能否維持住，能否經歷一次樓市的漲跌周期——就如同樓市嚴控的當下，如何度過這個成交清淡/房價不漲且耗費現金流的周期，就檢驗投資人的籌劃能力了。

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出售變現

創業公司的變現有很多種：最理想的方式當然是做大做強IPO了，或者作為一項終身事業成為家族繼承資產，但更靠譜更普遍的方式卻是被收購——被大企業/行業寡頭收購，從而實現套現離場，創業圓滿成功。

對房產投資來說，其收益主要來自於買賣差價，如何賣高價/賣溢價決定著收穫的多少，也才有了：會買的是徒弟，會賣的才是師傅！這就涉及到預判政府的調控及嚴厲程度、樓市所處周期波動的那個階段、人們預期的變化及心理恐慌的程度，在綜合分析研判後得出一個賣出的時點，並大概率的賣在相對高點。

在知道了房產投資的每一個階段並掌握了每個階段要做的事，就百分百的成功嗎？當然不是，但會大大提高成功的概率，在大概率的前提下，重複做、反覆做、增加實踐的次數，當然就更可能成功，很多事情我們無法預測，只能提高成功的概率。

創業成功是一個系統，房產投資成功是一個系統，任何成功都是一個系統，包括但不限於工作出色、事業上升、家庭和睦、幸福美滿、子女成才……

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你需要創建一個完備的成功系統！

看到別人買房賺錢，我們就急匆匆的去炒房；看到別人創業成功，我們就慌張張的去創業；看到別人做的自媒體風生水起，我們就火燎燎的去建公眾號……成王敗寇，我們習慣以結果去評價事物，卻選擇性忽視「成王」的背後是一個系統工程。

大到一個國家，為什麼製造業能在中國發展起來，而在南亞/非洲/拉美等地區卻很難？因為製造業的發展需要一個系統——土地廠房等基地建設/公路鐵路等交通運輸/港口倉儲等物流體系/工商稅收等行政體系/外部安全內部治安等生產環境，只要這些都具備了才能發展製造業。

我們在談中國經濟轉型問題，它同樣需要一個外部墒環境——國家層面的頂層設計/工商稅費的行政配合/科技研發技術創新的補貼鼓勵/知識產權私人財富的保護/法律司法體系的公正執行/大學教育職業培訓的完善，只有這個系統建立起來了，中國的經濟結構調整也就成功了。

小到平頭百姓，個人事業成功/成績斐然的背後同樣有著成功系統的支撐——從小接受良好教育有了知識積累，和睦的家庭培養了高情商，高知高幹家庭開拓了眼界並能提供資源支持，有些人會說還有很多隻憑藉個人努力運氣就成功的案例啊？是的，這種運氣的背後凝結著天時地利人和，而這本身就是一個系統。

我們常說寒門難出貴子，「貴子」的培養不僅僅靠錢，否則也就沒有暴發戶一說了，它的背後同樣是一個系統——家庭環境、父母管教、學校教育、同伴影響、成長經歷、社會實踐等。現在大家都愛買學區房，但這只是成功系統中的一個節點，只強調學區房而忽視背後的整個系統同樣難培養出國之棟才。

個人沒有成功，是因為還沒有建立一個適合自己的成功系統。

後記：

別人的成功和方法，只是其整套成功體系的外在表現，無法模仿而只能參考。與其人云亦云的湊熱鬧，花錢花時間去學別人的各種技巧，都不如儘快創建一套符合自己系統。

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