崑崙望岳遇見萬科世玠，誰是金三環情懷之王？

什麼叫情懷？百度說是一種高尚的心境、情趣和胸懷。我認為情懷就是一種情感的懷念，懷念過去的情感，就是情懷。

和很多人一樣，我懼未來，念過去。

我懷念過去的歲月，懷念過去乾淨的空氣，懷念過去綠色的田野，懷念過去廠房的忙碌，還有那簡單的快樂，當然，還有那紅紅的磚牆和高大的法桐。

紅牆綠草和煙筒（圖片攝自鄭州二砂）。

畫面一般的建築藝術（圖片攝自鄭州二砂）。

優雅的廠房（圖片攝自鄭州二砂）。

看到上面的圖片，我們的情懷好像回到了過去，內心也開始緬懷歲月，這就是情懷。

如今，情懷一頭開到了房地產領域，對於開發商開發項目來說，不提一下項目情懷，你都不好意思說是自己是地產開發商，你的售樓部不弄點情懷的把件，你都不好意思給客戶介紹產品。你的老闆沒有點情懷故事，你都不好意思說自己的公司有文化。於是，大家一擁而上，把情懷這塊肥肉油膩了整個大地。可是大多數的項目都是情懷站台，賣肉唱戲。如果沒有一點條件就大打情懷牌，雖然營銷取得了成功，但情懷就會像鴻城一樣被釘在恥辱柱上（下面會說到），當然某些開發商要的就是這效果。

我認為一個真正的房地產情懷項目要具備：情懷土壤、情懷設計、情懷依託、情懷客戶以及情懷產品。

通過2個例子來看：萬科世玠和崑崙望岳。

【1】情懷土壤

萬科世玠和崑崙望岳項目的前址一個是紡織廠，一個是電纜廠。紡織儲存鄭州人最多記憶的產業，電纜同樣如此，這些舊廠房改造的項目，就具備了情懷項目的土壤，如果要在東區，或者在城中村打造項目上打情懷牌，就有些扯了，對於土壤來說，它的起點是老城區。新城區很難打造所謂情懷，儘管也有可能。

【2】情懷設計

我們先看崑崙望岳。

在遠處平頭高層的輝映下，近處的紅磚房充滿了時代感，只是，它已經變得很舊，如若我們身在其中，可能只有破敗的蒼涼。

上圖：建築細節。

但是，從房子的磚砌工藝和水泥的嚴密澆築我們還是可以看出，舊時候，我們對建房子的態度原來可以匠心獨運，精雕細琢。美好的房子和旁邊的松枝相互輝映，訴說時代的質感。

上圖：承載歷史的法桐。

那時候的法桐在鄭州市遮天蔽日，30年過去了能遮天蔽日的法桐還是30年前那一批。

以上圖片就是崑崙望岳打造的永久性售樓部及景觀區位置的改造前照片。這是由一座50年歷史的電纜廠舊址改造而成。

如今的面貌想必很多人已經看到了：

上圖：崑崙望岳售樓部。

新售樓部保留了原有廠房的主體結構和部分法桐，營造了一座具有極強工業氣息的藝術館。

上圖：改造前的內部結構。

原有的廠房木質桁架結構。

上圖：改造後的內部結構。

改造後的廠房木質桁架結構。

上圖：改造前的內部。

改造前的廠房主體結構。

上圖：改造後的內部。

改造後的售樓部（未來作為藝術館）的主體結構。

上圖：改造後的鄭州電纜廠。

上圖：改造後的鄭州電纜廠。

一起去的朋友出來後說：這有什麼呀，不就是保留了一棟破房子和幾棵樹嘛，我覺得沒什麼呀。的確，從保留的東西本身上說，的確不值一提，但我感動的是它給了我們一種態度，一種在開拓未來的同時，給予歷史足夠尊重的態度。

朋友還說：其實他們保留這些東西也是為了賣房子考慮，製造噱頭，吸引人氣，讓房子賣個好價格。的確，我不否認開發商真的或許就是整個初衷，但總是比像當年的美景鴻城一樣打個4棟高端橫跨騰飛路的寫字樓組成所謂「鄭州之門」的噱頭而如今變成一堆高容積率的萬科龍門公寓欺騙客戶好吧。我相信你和我一樣，希望這樣的噱頭多一些更好。

再看萬科世玠。

萬科世玠位於南陽路黃河路西北角。

它的原狀和崑崙望岳一樣，也是一家工廠。

上圖：世玠售樓部原址。

這是萬科世玠售樓部的主體結構遠觀，現在已經被作為售樓部主樓，在二棟樓梯的中間部位搭建放置沙盤的售樓大廳，而二側的樓體也被作為客戶接待處和員工辦公處。

見下圖：

上圖：改造後的售樓部。

如今的萬科世階售樓部外景。

我們再來對比一下售樓部主體改造前的樣子。

見下圖：

不知道大家看到上圖，是不是有了滿滿的回憶，如果是我，我甚至都不會改造。

接著看：

上圖：改造前的蘇援建築。

這是蘇援建築改造前的樣子。

下圖：改造後的樣子。

改造後的蘇援建築，和售樓部主體一樣，同樣在中間增設了大廳。

都說萬科的團隊到了鄭州就不再有情懷，但不過在世玠這個項目上，不得不說萬科的設計還是情懷滿滿的。

【3】情懷依託

情懷依託就是指永久保存的區域。在房地產項目裡面就是後期不拆的售樓部和樣板區。

萬科世玠：佔地90畝，容積率3.0，總建面25萬㎡，總戶數1100戶。

下圖是它的整體平面圖：

看上圖：紅色框內是萬科美景世玠項目所在地，位於黃河路和南陽路交叉口的西北角，藍色的2個方框是舊居民樓，綠色區域是它的樣板區，黃色曲線是它的看房動線。以前我在提美景龍堂的時候就說過，萬科的設計絕對是世界一流水平，這一點在萬科世玠項目中得到完美的體現。

原本項目南臨舊居民樓，東臨舊居民路，東臨火車道，門口又在修3號和5號的換乘站地鐵，簡直亂得一塌糊塗，但是你仔細看萬科世階的處理，基本實現了完美。它採用折型樣板區設計，用實際面積不大但長達270米的景觀步道獲得了最大的效果，不僅完全遮住了東側和南側的老居民樓，更是將南陽路和黃河路的雜亂隔絕於世，製造了一種「出則雜亂無章，入則寧靜雅然」的世外桃花源。

下圖是改造後萬科世階體驗區：

繼續看崑崙望岳。

崑崙望岳：佔地60畝，容積率2.5，總建面12萬㎡，規劃戶數550戶。

下圖是它的整體規劃圖：

看上圖：崑崙望岳位於穎河路華山路的交叉口西南角，紅色部分是項目的主要建設區，綠色部分即為項目的樣板區，項目南部為崑崙華府，是西區品質相對較高的樓盤之一。

由於崑崙望岳的外部環境大大好於萬科美景世玠的外部環境，周圍也算是綠樹成蔭，除了項目自身外，沒有在施的工地，周圍也沒有鐵路，且周邊區域的居住密度也遠遠小於南陽路黃河路片區，所以，崑崙望岳的售樓部採用了十分方正的長方形集中布置的策略，和萬科世玠相同的時候，都在刻意迴避路口，都像躲到僻靜之處。

上圖：改造後的布局。

【4】情懷客戶

2個項目挺有意思：

一個深耕在中原、一個盤踞在金水。中原區是有情懷的，金水區的南部和西部也是有情懷的，有情懷的區域才有情懷產品的市場。

一個悠久的電纜廠、一個是輝煌的紡織廠。紡織和電纜曾經都是鄭州的龍頭產業，也是鄭州輝煌印記。

一個是扭頭即上的高架碼頭、一個是雙地鐵的地鐵樞紐。崑崙望岳與隴海快速上橋口一個路口，交通方便而不覺嘈雜。萬科世玠位於3號和5號線雙地鐵口，地下通行順達。

一個是實力雄厚的本地國企、一個是叱吒風雲的外地民企。崑崙望岳由本地房企國投置業開發，同時運作北龍湖國投玖棟項目。萬科世玠則由萬科美景合作操刀。

一個後期改為會所（世玠），一個作為藝術館使用（另建會所）。

然而：幾乎是完全的異曲同工，老廠房、二層小樓、古老的法桐、紅牆青瓦。完全的姊妹篇，幾乎的兄弟盤，也可以像一對青年俊女就那麼突然來到了鄭州。而我最關注的還是第一條：這二個項目一個在金水，一個在中原，中間相距5.99公里。

見下圖：

黃色部分是鄭州的老城。

過去的鄭州，沒有東區，沒有惠濟，沒有高新沒有經開，甚至少提二七和管城，只有省府所在的金水以及市府所在的所謂西郊。而顯然，這2個項目即將統治這2個片區。

繁華的金水老城和悠久的中原老城並沒有拿得出手的好盤，一座都沒有，對老城有深深情懷的土豪佔比雖然不大，即使是1%，絕對數量也是驚人。很顯然，這2個樓盤，將承載金水老城和中原老城人情懷的最終歸宿，他們應該是一類童年在這裡長大的人，他們的年齡恰好在35歲和45歲之間。

這就是情懷客戶來源。

【5】情懷產品

二個項目都是大面積段的中高端改善產品，也剛好滿足了其所能對應的情懷客戶，對於房地產項目來說，產品是一塊很大的內容，我還是希望單獨來說。

【6】結語

萬科世玠尚未開售，目前認籌。

崑崙望岳同樣尚未開售，目前在會員招募，對於外界傳言的內購完了，完全是謠言。

二強相遇，只有惺惺相惜。崑崙望岳遇見萬科世階，沒有情懷之王，只有金三環情懷雙子座！

平心而論，我很喜歡這2個項目。

我竟然喜歡世玠……得知這結果，我都開始不喜歡自己了……

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