廣州新政引起轟動！「租購同權」會把高房價打下來嗎？

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在19大召開前，所有的工作重心必須是維穩，房地產市場也不例外。為了穩定房價，住房租賃市場發展進程不斷加快。

其實上海近期加大了租賃住房的發展力度！7月4日，上海市土地交易市場發布公告，首次推出兩幅租賃住房用地，涉及浦東張江、嘉定新城2幅國有建設用地出讓。值得關注的是，2幅土地出讓年限均為70年，但是土地用途為「租賃住房」，嚴格按照只租不售。詳細點擊上海新推宅地「禁售70年」！一個超級租房大時代已經到來

7月7日，上海最新發布住房發展「十三五「規劃。規劃提出，「十三五」期間，租賃住房將大力培育，租賃住房用地將推出1700萬㎡，約70萬套，還將盤活存量住房資源，新增代理經租房源30萬套（間）。

廣東省廣州市成為繼北京、上海之後，第三個發布加快住房租賃市場文件的城市，涉及入學、商改住等問題。7月17日晚，廣州市政府官方網站發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱「《方案》」），公布16條措施，加快構建租購併舉的住房體系，鼓勵發展現代住房租賃產業，規範住房租賃市場。

在具體措施中的第一條，提出中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購同權！並且，三類符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益等，包括：

具有本市戶籍的適齡兒童少年

人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生

符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女

文件主要亮點如下：

1、租房子女可就近入學。

具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

2、公積金租房提取額度上調。

提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過40％。

3、稅收優惠。

對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策。

4、增加租賃住房用地有效供應，租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。

以「招拍掛」方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。

5、商業用房可改造成住房出租。

經相關部門批准改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、電、氣價格按照居民標準執行。改建後的租賃住房，不得銷售。

6、成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名）。

負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。

說四點：

1，關於租購同權，報名入學的孩子超出招生人數，被踢出的是有房人家的孩子，還是租房人的孩子？

2，所有的政策都指向保房價平穩，不暴漲，也不暴跌，穩中略升的意思，怎麼跌？

3，深圳和廣州的房地產五年規劃，還沒出來，此時說太多都是多餘！

4，大量的城中村，才是廣州和深圳能發展起來的基礎之一，它們是城市生態中的沼澤地，是海綿城市的蓄水池。

廣州發展住房租賃市場猶如重磅炸彈！深圳或跟進

專家指出，廣州發展住房租賃市場猶如重磅炸彈，將深遠影響廣州房地產市場。

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉博士認為，廣州出台此文件，一方面是為了貫徹國務院39號文，另一方面是貫徹年初住建部發的文件。39號文發布之後，廣東省全國率先出台這個政策。目前來看，深圳跟進的可能性是非常大的。

「這對剛需租房有好處，」廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，「租購同權後，不是所有人都需要買房了，一部分人會轉向租賃市場。」

租購同權，學區房熱度大降

現在北京、上海等城市，房價貴的重要原因是附著在其上的優質資源，比如優質的學校，醫療等資源。

而這些資源往往具有獨佔性（即按片劃分的擇校體系），也就是說，只有買房子的人，擁有產權的人才能夠享受。稀缺就會導致溢價，因此最貴的房子往往是所謂的學校房，醫療房。

不少所謂的地產專家或者推銷者，也常常會把這種獨佔性和稀缺性當做是推薦房源的最重要理由，也是這個道理。據分析，最貴學校房的上漲邏輯中可能有三分之一都是因為擁有教育等資源的獨佔性。

這種獨佔性還導致一個問題就是擁有房產的人和租房的人之間存在著一條無形的身份落差和階層鴻溝。

現在，按照廣州的規定，租房可以和購房享受同樣的資源，那麼無形中就等於把租房的價值提高了許多，讓租房和購房者擁有同樣的權利。

這麼一來有幾個好處：

第一：大大的緩解了人們的買房熱情。據悉，有為數眾多的人買房和換房的目的是為了孩子的教育，既然不要買房就可以享受到教育了，那可比買房呢？

第二：進一步確立租房體系的地位。租房的價值不差於買房，那麼在存量房為主體的一線城市，這些存量資源就可以發揮其作為租賃房資源的重要性。

第三：對於人才來說可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少懷揣夢想的南漂、北漂因為無法給孩子一個好的教育資源而出走呢？一旦，租房確權，那麼對於人才的吸納將是顛覆性的影響。

如果其他城市不跟進，恐怕廣州未來將一騎絕塵。

不過這裡還有一個隱憂，就是這種擁有好教育資源的地塊，房租方面，可能因為供求關係的變化，有較大幅度的提高。因為大量想給孩子良好教育資源的父母會紛紛去擁有優質教育資源的地塊租房，而不是買房。

總之，這一舉措對於降房價有積極的正面意義，對於租賃體系的建立一樣有關不可估量的影響，暴哥希望廣州政府及後續跟進的城市，要在上述存在優質資源的地區，控制房租的上漲。

「租購同權」會把高房價打下來嗎？

1、租購同權，在價值觀上肯定是正確的。包括受教育權、養老保障等各項公民基本權利，不能因為有房無房就要區別對待，讓租房的人享受到同等國民待遇，這不僅是發達國家的普遍做法，也是我們國家的媒體呼籲了很多年的東西。廣州這一次明確提出「租購同權」，既是對高房價這個嚴峻現實的關切，也是吸引青年人才進駐的重要舉措，值得嘉許。

2、惠及的人群有限，「租購同權」不是無差別對待，只有「符合條件的承租人」才能享受到這一權益，具體來說，要麼你的子女得有廣州戶籍，要麼你得持有人才綠卡，要麼你得符合積分入戶上學的條件，而且這三類人在廣州都必須無房。再考慮到廣州的戶籍政策是比較傾向於人才引進的，那麼「租購同權」的最大受益者主要還是廣州需要的人才，不是一般的外來務工人員。而且即便能夠安排公辦學校，很可能也是學位不太緊張的普通學校，而非競爭激烈的名校。

3、租購同權，最大的衝擊是削弱了房屋的附加值，炒賣學區房的人要小心了。中國的房子之所以貴，一個重要原因就是附著在房子上的附加值太多，其中最具含金量的東西就是受教育權，如果「租購同權」能夠100%貫徹落實，那等於把房子的含金量大打折扣，理論上會減少很多人的購房熱情，學區房首當其衝會失去炒作的動力。我們之前一直強調學區房受政策波動的影響越來越大，購買一定要謹慎，也是這個意思。

4、關鍵還是在於如何貫徹落實。租購同權聽上去很美，但落實起來卻不容易，原因很簡單，優質教育資源稀缺的事實沒有因此改變。比如，廣州中心城區那些好學校，學位一直非常緊張，有房有戶口的人都不夠滿足，哪裡還有多餘的資源來滿足租戶？除非政府強制劃定一部分配額，固定給租戶一定量的學位，但這樣會進一步加劇學位緊張的氣氛，而且會給有房的戶籍居民帶來「反向歧視」的不良體驗，不利於和諧社會的建設。

優質稀缺資源一定會帶來高溢價，不體現為高房價，就會體現為高房租。做一個假設，如果某重點學校的學位分配100%實行「租購同權」，那麼這肯定會導致周邊房租的暴漲，70平米的房子漲到2萬元一個月也是有可能的，比你購買一套同地段學區房的月供還貴。優質資源「價高者得」的規律不會變，買不起學區房的人同樣也租不起學區房。而且，隨著租售比大幅提升，這個時候，大家的購房熱情會重新燃起，再次進入高房價的死循環。

所以，問題的關鍵還是要解決優質教育資源的短缺問題，只有讓教育資源豐富化、均衡化，人們的焦慮感才會實質性降低。因為，貴的不是房子，而是背後的受教育機會啊。

5、「租購同權」會把高房價打下來嗎？長遠來看，肯定會降低大眾的購房熱情，房屋炒作的素材和動力都會減少，房價會逐步回歸理性，但要注意，「理性」不代表便宜，不代表人人買得起。

房子除了可以用來住、用來上學，它還有強烈的資產屬性，這在全世界都一樣，美國英國這些發達國家，不買房也能享受到同等的國民待遇，但大部分人都還是有住房夢的。有恆產者有恆心，這既是普遍的人性，也是正常的經濟理性。你看新加坡，雖然這個國家的70%以上的居民都有公屋住，但它的商品房仍然位居全球最貴行列，你不能說新加坡的房價不理性。

所以，「租購同權」衝擊的是那些資產屬性不強的房子，比如二三線城市以及一線城市外圍區的房子，這些房子的稀缺性不強，買家的支撐面也不大，「租購同權」會讓這類房子的含金量大打折扣。但對於大城市核心區的房子來說，衝擊不會太大，畢竟這些地區的房子具備強烈的資產屬性，即便失去了「學位」這個巨大的附加值，仍然會有其他的附加值來補充，比如租金收入，比如資產保值的功能等等，這些也是高房價的支撐。

總體來說，讓房地產市場徹底回歸理性，需要一個長效的系統性的解決機制，僅僅靠「租購同權」肯定是不夠的，還需要教育資源的豐富化與均衡化，需要供求關係的結構性改善，需要整個社會對房地產心態的轉變。

6、鼓勵租賃住房正在成為普遍趨勢。此前，上海、廣州等城市在土地出讓時已經出現過「100%要求自持」的例子，土地拍賣「競自持」很可能會成為普遍現象，這表明國家對房地產的調控思路正發生深刻變化：解決高房價的思路不是降房價，而是大幅提升租賃住房的供應量，並賦予租賃住房與商品房同等的國民待遇。

根據廣州近日公布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，廣州還允許將商業用房按規定改造成租賃住房，這表明廣州租賃住房的供應量會大幅提升。對大量新進入廣州的年輕人來說，這是一個利好，高房價對人才的擠出效應也會相對減弱。

文件原文如下

穗府辦〔2017〕29號

廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知

各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設委反映。

廣州市人民政府辦公廳

2017年6月30日

廣州市加快發展住房租賃市場工作方案

為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）和《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）有關精神，結合我市實際，制定本方案。

一、指導思想

積極支持租賃住房方式，加快構建租購併舉的住房體系；鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極；規範住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

二、總體目標

到2020年，形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體系，促進大、中、小住房租賃企業蓬勃發展；多層面支持住房租賃消費需求，實現租者幸福居住；建設市場規則透明、誠信體系完善、政府監管到位的住房租賃市場環境，充分激發市場活力。

三、具體措施

（一）保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。

1.賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）

2.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。具體實施細則由廣州住房公積金管理中心制定。（廣州住房公積金管理中心牽頭）

3.保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中划出一定比例，優先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。（市住房城鄉建設委牽頭）

4.落實稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支持。落實營改增關於住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的徵收率計算繳納增值稅。落實國家關於對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優惠政策。（市國稅局、地稅局牽頭）

5.保障承租人健康安全居住。加強租賃住房傢具、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準。（市住房城鄉建設委、公安消防局、質監局牽頭）

6.保護承租人的穩定居住權。通過對租期和租金依法進行規範，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩定的居住權益。（市住房城鄉建設委牽頭）

7.逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼並舉。對符合條件的群體給予租賃補貼，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。（市住房城鄉建設委牽頭）

（二）增加租賃住房供應，滿足新增住房需求。

8.增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。（市國土規劃委牽頭，市發展改革委配合）

9.允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規划行政主管部門批准改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建後的實際使用性質進行審批驗收。改建後的租賃住房，不得銷售。（市國土規劃委、公安局、發展改革委牽頭，市住房城鄉建設委、城管委、環保局，廣州供電局，市自來水公司，廣州燃氣集團公司配合）

10.允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房後出租。改造中，不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構、影響房屋安全；不得加建衛生間、廚房。租賃住房應當以原設計的「卧室」「起居室」為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低於本市人民政府規定的最低標準。具體標準由市住房城鄉建設委制定。（市住房城鄉建設委牽頭，市來穗人員服務管理局，各區政府配合）

（三）壯大現代租賃產業，形成新的經濟增長極。

11.扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。鼓勵供應主體多元化，搶佔發展廣州現代租賃產業總部經濟的先機。提升住房租賃規模化、集約化、專業化水平。住房租賃企業按生活性服務業執行相關政策。執行公租房租金標準的住房租賃經營機構，按照《財政部國家稅務總局關於公共租賃住房稅收優惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）規定享受相關優惠。（市住房城鄉建設委牽頭，市發展改革委配合）

12.發展「城中村」現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營「城中村」住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規範管理。鼓勵並扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、「城中村」和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。（市住房城鄉建設委牽頭，市財政局、城市更新局、來穗人員服務管理局、公安消防局，各區政府配合）

13.發展既有建築現代服務業。支持傳統物業服務企業向既有建築現代服務業轉型，拓寬服務領域，鼓勵開展「管家式」服務，為業主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務。（市住房城鄉建設委牽頭）

14.成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名）。負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。（市住房城鄉建設委牽頭，市發展改革委、財政局、國資委配合）

15.建立健全房屋租賃信息服務平台。推廣線上線下租賃服務一體化，實現現代租賃產業鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、各方信用透明。（市住房城鄉建設委牽頭，市來穗人員服務管理局配合）

16.充分發揮行業協會作用。指導租賃企業成立廣州市房地產租賃協會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。通過房地產中介行業協會、房地產租賃協會制定、完善房屋租賃中介行業執業規範和行為準則，強化行業自律，督促指導中介機構、住房租賃企業及時採集、上報租賃房屋、租住人員等信息。（市住房城鄉建設委牽頭，市來穗人員服務管理局配合）

四、工作要求

（一）切實提高認識。加快發展住房租賃市場是落實中央經濟工作會議精神的重要舉措。各單位要高度重視現代租賃產業這一新的經濟增長極的發展潛力，加快建設租購併舉的住房體系，促進我市經濟長久向好發展。

（二）強化組織領導。建立市住房租賃管理聯席會議制度。由分管副市長擔任聯席會議負責人，市教育局、國土規劃委、住房城鄉建設委、地稅局、來穗人員服務管理局，廣州住房公積金管理中心為成員單位，各成員單位有關負責同志為聯席會議成員。聯席會議辦公室設在市住房城鄉建設委，負責工作統籌協調、督促落實和信息溝通等日常工作。聯席會議原則上每半年召開一次，可根據工作需求臨時召集或邀請其他相關部門參加。

（三）加強統籌協調。市住房城鄉建設委負責住房租賃市場管理和相關協調工作，要牽頭繼續深化研究「保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式」的各項有力措施。各牽頭單位承擔主體責任，要按照任務分工制定相關政策措施，並會同配合單位形成齊抓共管的聯動機制。原則上各相關政策措施要於2017年8月底公布實施，並報聯席會議辦公室。

廣州市人民政府辦公廳秘書處 2017年7月10日印發

來源：孟祥遠、暴財經，鄧浩志地產經濟觀察陸家嘴金融圈等

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