房地產是灰犀牛？坐擁高資產的窮人才是真正的黑天鵝！

前言：

金融工作會議召開後，《人民日報》第二天就發表了一篇評論員文章，稱既要防"黑天鵝"，也要防"灰犀牛"。

話音未落，當大家迷迷糊糊還沒搞明白「灰犀牛」到底指的是什麼的時候，周一股市一開盤先跪了，創業板大跌 5.11％，滬深兩市超過 500 只個股跌停。

很多人都心存疑慮，市場到底在怕什麼？資本到底在躲什麼？究竟什麼才是「灰犀牛」？

灰犀牛生長於非洲草原，體型笨重、反應遲緩，你能看見它在遠處，卻毫不在意，一旦它向你狂奔而來，憨直的路線、爆發性的攻擊力定會讓你猝不及防，直接被撲倒在地！所以危險並不都來源於突如其來的災難、或者太過微小的問題，更多只是因為我們長久地視而不見。

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金融工作目標與風險防範任務

對於金融工作會議與國內「灰犀牛」和「黑天鵝」的討論，網上有很多解讀，筆者也看了很多券商宏觀團隊和金融研究機構的報告，但是普遍誤解很多。

特別是天風宏觀劉煜輝團隊，上來首當其衝把中國房地產泡沫當成最大的「灰犀牛」：從全國居民收入增速低於全國房產市值增速、中國居民資產鍾房產比重過高、中國居民房貸比重過高、家庭槓桿率過高等一眾指標來看空房地產。

對於這些分析，筆者的看法當然是：

以上全錯！

首先，筆者要定個調，本次會議，對於當局來講，有幾個任務是要堅決穩定維護的：

第一，保護人民幣匯率穩定和外匯儲備，這個放在首要位置；

第二，保護一線和部分二線城市主城區房價，收緊房貸的同時，繼續鎖死成交量，防止房價下跌；

第三，繼續清理股市違規資金，防止股市全面上漲所帶來的風險；

第四，金融風險出清，銀行表外資金迴流表內；

第五，處理地方政府債務問題，堅決清理地方大型殭屍企業。

這五點，也是金融穩定發展委員會會全面掌控維穩的重點目標任務。

而一二線城市的房地產不僅不是當局打壓的對象，反而是重點保護對象，對於某些金融機構研究人員僅僅站在金融和數據的角度分析、誤解高層的想法，著實不懂國情！

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房價是否是灰犀牛？高房價背後到底是什麼？

我們思考分析一下中國房地產市場。特別是這一兩年的變化，房地產到底是不是「灰犀牛」？

首先，筆者堅決反對上來就拿整個中國房地產漲跌說事。

因為中國的房地產已經是個完全分化的市場，一二線城市有各種各樣的資源：有金融、權利、教育、醫療、摩天大樓、地鐵輕軌、有三百六十行的就業機會，而這些資源是三四五六線缺少甚至有些是沒有的！

所以，當你想來一二線城市佔有使用這些資源的時候，你就要掏出相應的資金代價！所謂價高者得！也就是我們常說的房價由有錢人決定，就是這個道理！

同時筆者經常講的一二線城市未來與三四五六線城市會一個天上一個地下，完全分化，也是這個道理！這些過去都說的太多，不想再多說！

所以，很多金融機構上來就拿全國各種數據一股腦生搬硬套的分析全國的房價趨勢漲跌，不合理！也著實愚蠢！

就好像王老漢有兩個女兒，大女兒長像Angelababy，小女兒長的像鳳姐，你問我王老漢的女兒好看不好看？只能說好看還是不好看二擇一！你讓我怎麼回答你？！

言歸正傳，這兩年，中國房地產的變化的確非常大也非常快，很多人到現在依舊不適應。

現在已經是2017年下半年了，我們好好想一想，看看最近一兩年身邊都是誰在買房子？到底是誰把房子給買下來了？單純靠政府推高地價賣貴房子沒錯，但是沒人買你賣的貴有P用啊。

有人說是炒房團，但這僅僅是一小部分人。並且去年的930政策和今年的317政策出台後，炒房的基本絕跡，但是高房價下還是有人買！WHO？

在筆者眼裡，我所看到的是，隨著這一兩年全國主要一二線核心城市住宅商品房大幅上漲，所對應的真正中堅核心購買群體是改善性剛需家庭！

不是炒房團！不是海外熱錢！更不是什麼金融大鱷共濟會！

而一二線城市房價暴漲這一切背後的核心邏輯就是這些核心城市的房地產供需嚴重失衡。

其實早在兩三年前，這些一二線大城市的土地就已經面臨短缺，三四環以內的主城區可供開發的土地已經很少，很多城市甚至鮮有新樓盤推出。

但在這種背景下，15年年底中央大力提出了推進房地產去庫存方針，在降首付、寬房貸政策下，本應去庫存的三四五線城市庫存沒去下來，反而造就了一二線城市多年積累的強大改善需求一次性集中爆發。

所以，房地產泡沫的另一面，卻是真真切切實實在在的需求！

那麼當以真實需求為主要傳導過程的價格上漲，如何又會成為了「灰犀牛」呢？

有很多人會質疑：如果房價有支撐力，那為什麼保護一二線城市的房價卻成為了維穩的一個重要任務？如果房價沒有泡沫或者泡沫不大，那為什麼又要防止下跌呢？並且為什麼筆者你每次都念叨說保護房價就是保護匯率和外匯儲備呢？

因為，中國有一大批坐擁高額資產的窮人，這些人是中國最不穩定的黑天鵝！

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坐擁巨額資產的窮人才是真正的黑天鵝

新聞一出，一片喧嘩。一個大學教師，即便是清華北大的教授，薪資待遇怎麼會如此之高？

根據前幾年高等教育學會組織對部分高校教師收入調查顯示，年薪在10萬元以下的教師佔比將近一半，20萬元以上的佔比連5%都不到。

但為什麼這個被騙的老師會這麼有錢呢？

答案很簡單，就是剛剛賣了一套北京的房子。

2011年的時候清華大學曾給教師大規模分房，售價僅僅是市價的一半。所以當時享受到福利的老師現在基本上個個都是千萬富翁。

這僅僅是一個縮影，畢竟清華大學的老師在整個社會上也屬於高知分子，同時也是中高收入群體。但有另外一部分群體問題就比較大了。

中國早年搞福利分房，很多當地人其實都是有房子的，北京上海的老市民，誰家沒個房啊。

特別是中國這些年快速的城鎮化和大城市的迅猛發展。舊城改造、城中村拆遷、道路公園等等建設拆遷，拆掉了一大批老破舊房屋和村民的房產。還給他們的是閎宇崇樓和一大筆錢。

但是，擁有這些住房的人，卻有相當一大部分，依然是整個社會的中低收入群體。

你們去京滬一些老舊小區家屬院看看，電動車、十萬左右的汽車停的滿小區都是。大幾百萬甚至上千萬一套房產的業主，騎著兩三千的電動車，開十幾萬的本田大眾，放在別的城市怎麼看怎麼彆扭，但是京滬就是這麼合理！

那麼現在就出現了一個問題，過去，由於各種原因，有人在北京市中心分到一套住房，有人或者在東北長春市中心分到一套住房。

幾十年前這兩套房子價格基本一個樣。但是幾十年過去了，兩者估價能相差十倍。

看到這兒，你會發現中國有一個龐大的群體：坐擁高資產的中低收入人群！

那麼如果，這些城市擁有高資產的中低收入人群賣掉了他們的房子，一躍躋身國內高凈值人群，那麼請問如果他們一旦移民，對國內的衝擊有多大？

根據招商銀行發布的中國私人財富報告，中國個人可投資資產在1000萬以上（剔除自有居住住房）的人群有158萬，僅佔中國人口的千分之一。

但是，國內擁有千萬房屋資產的中低收入人群又何止百萬人？！

前兩天有個小密圈的圈友在微信里問了我一個問題：

這類人群的體量是非常大的。筆者一同學，家裡早些年城中村拆遷改造，賠了十六套房子和上百萬的賠款。這些年生活就是收房租、打牌和各種SPA。誰知最近向我諮詢，說房價漲這麼高，想把安置房轉出幾套出去，拿錢去澳洲置業，問去哪個城市較好？

各種看官看到這估計就明白為什麼國家要嚴加控制房屋交易量，並且防止房價下跌，而這背後又與保護匯率和外匯儲備的關係了吧。

因為國內最不穩定的黑天鵝就是這群人！

這些人有一個共同的特徵：就是除了房屋資產基本一無所有。社會競爭能力又處於整個社會的中下游，他們所仰仗的就是擁有的住房資產，而一旦住房有下跌的預期，就會不加思考的恐慌性拋售，而賣房所得的錢又無法像企業家或優秀投資者一樣有能力成為繼續賺錢的資本。他們中相當一部分人會選擇出國移民，一旦這個群體思想擴散，必定對國家外匯儲備造成衝擊，影響匯率穩定。

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防範成群黑天鵝，保護房價打消下跌預期

對於中國來講，只有兩件事是國家最為關心的，第一是國內就業問題，第二就是外匯儲備。

而房價問題又跟外匯儲備關係緊密。

為了保護外匯儲備和匯率穩定，就堅決要保護一二線城市的房價，鬆動可以，但是堅決不能有下跌的預期恐慌，更不能出現拋售潮。

因為群體的恐慌著實無依無據，一旦發生，就像火車頭啟動，想停下來是極為困難的。

歷史上有個群體恐慌的事件：1523年6月，在倫敦有個占星家預言泰晤士河將在次年2月猛漲，屆時整座倫敦城將會被洪水淹沒，成千上萬的房屋將被沖毀。

在預言發布後的幾個月里，所有盲從者都著了魂似的天天念叨這個預言，越來越多的人開始相信。於是一小部分民眾開始準備行李遷移，而這些人的遷移行動又加速了預言的傳播速度，終於，越來越多的人開始搬遷，大家成群結隊的到遙遠的村莊避難。

終於，整個倫敦城成了空城，所有人都認為倫敦是個註定要被洪水所毀滅的城市，但是到了次年二月，洪水並沒有暴漲，當憤怒的眾人找來占星預言家，準備將該人投入河水中時，預言家又想了一個脫身妙招：說自己計算錯了一個小數字，所以洪水的日期被弄錯了，提前了整整一個世紀。

但恰恰是這種一派胡言，反而在人群之中得到信任和傳播，而這種行為背後的原因，就是大家對恐懼的本能害怕而失去理性的行為。

所以，對於當局來講，必須保護一線和部分二線城市主城區房價，鎖死成交量，防止房價下跌，提前截斷可能發生的恐慌預期，把黑天鵝的翅膀打折，讓她飛不起來。而灰犀牛？呵呵，您還是先待在那兒歇歇吧！中國現在不需要你！

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