真正的剛需客戶總是脆弱的，對於地域幾乎沒有任何選擇的空間

討論房價，一定要清楚他的構成，現在廣義來說房價=地價+建安成本+利潤。

拿地模式+拆遷賠償政策的改變使濟南的地價越來越高，取得預售證的方式改變使得建安成本越來越高，利潤咱們就不說了，市場越好利潤要求越高。

相信用不了幾年，我大濟南規劃的五四三二一房價就會實現。

具體五四三二一相信會以奧體CBD和泉城廣場為雙中心延空間距離遞減。

最近全國各地房價開始回落的聲音越來越濃烈，尤其是以北上廣深為代表的二手房價和商辦物業。

好多朋友反應限購政策有用么？

現在濟南好像是越限制越上漲啊！

限購政策的出台是政府意志的體現，從歷次調控來看效果是顯而易見的，那是絕對有用，而且相當有用的，限購的結果沒有一次不是降價，因為老實從業不久，只經歷過兩次調控，上次調控到2014年六月份濟南樓市幾乎完全崩潰，各個售樓處維權事件比比皆是。

完全的市場經濟條件下一般是供求關係決定價格的漲落，我國的市場經濟是中國特色下的不完全市場經濟，一隻無形的手真正的決定價格的漲落，所以在全國重點城市都在加碼限購政策的情況下，市場熱度降低，價格回落是大概率事件。

此次濟南房價上漲的原因主要基於以下三點，相信濟南的重點區域（主城區）房價的穩定性是有保障的。

跟漲

一線城市漲，二線城市一定跟漲，三四線城市可能漲，去年1月份開始北上廣深房價全面暴漲，六七月份開始二線城市全面暴漲，限購政策開始加碼後重點三線城市暴漲。

補漲

濟南是山東省（全國第三大經濟強省，擁有九千多萬人口）省會，多年來房價一直不溫不火（和城市建設很匹配），主城區均價八九千極度不符合他的省會地位，這也是為什麼去年濟南湧入那麼多投資客戶的主要原因。

不得不漲

王書記主政後帶來的翻天覆地的變化，不論是政策（拿地+補償+落戶）上還是配套（高架+輕軌+教育）跟進，招商引資（招商促進局）上都取得了長遠且不可逆的巨大進步，帶來的濟南房價必漲，拆違建促使商鋪房價必漲。

整個上半年，濟南的市場還是一如既往的好，感覺絲毫沒有受到調控的影響，只要推盤幾乎都會清盤，這還是開發商極其低調的情況下，比如昨天晚上綠地城洋房開盤，好多業內人士都不知道就這麼清盤了，前幾天重汽翡翠雅郡洋房開盤八九千的價格也順利被搶了。

我們在驚嘆濟南群眾購買力的同時，也不得不感嘆真正的剛需客戶總是脆弱的，對於地域幾乎沒有任何選擇的空間。

有人說西客站漲大了，一萬三四的房源都被搶了！

為什麼幾年前很多人明明不看好西客站，最終卻買了西客站？

那時候他的房價只有五六千，高新區不過八九千。

有人說唐冶房價漲大了，一萬二三的房源都被搶了！

為什麼很多人明明不看好唐冶，最終卻選擇了唐冶？

那時候他的房價只有四五千，高新區不過八九千。

有人說華山漲大了，御山首府一萬都搶不上了！

為什麼很多人明明不看好北部，最終卻選擇了華山?

那時候他的房價只有五六千，高新區不過八九千。

我所說的不看好是在不考慮信息對稱情況下的大規劃，大發展前提下，不可否認現階段的西客站缺少就業機會，唐冶缺少人氣，華山交通還不十分便利。

通過對客戶進行調研，80%以上客戶最關注的真的只有價格。

開發商品牌重要麼？

現在十強開發商都已經入住濟南了，品牌的差距沒那麼大。

戶型重要麼？

能進入濟南的開發商的戶型肯定都是經得住市場考驗的。

交通重要麼？

交通總會好的，買得起才重要。

學區重要麼？

重要，但真正的優質學區沒幾個在新城區。

剛需客戶對價格的敏感程度絕不像我們說的那麼輕鬆。

濟南的房價可以說是暴漲，一年左右時間幾乎是全部翻倍了，你的收入幾乎沒怎麼增加，反而感覺錢是越來越難賺了，當然你是濟南拆遷戶除外。

也就是說剛需客戶們這一年的收入增加與房價的漲幅相比幾乎等於0.

現階段能買得起高新區與CBD主城區的能有幾個？

即使早上車入住主城區的有幾個賣了房子還能買得起主城區的？

一個城市發展會以中心向外擴散最後各個方位趨於平衡狀態。

當我們有一個價格標杆是三萬的時候，任何區域漲到一萬五都很正常，因為他墊墊腳只能夠到一萬五，跳起來也夠不到兩萬的位置。

開發商畢竟是商人，良心不是商人的座右銘。

萬達文旅城昨天終於摘牌了，預計十月份推出，朋友問：萬達文旅城值得投資么？

1、這個盤在主城區；

2、這個盤的開發周期聽說是十年，即使每年漲2千；

3、這個盤是濟南的明星項目；

4、這個盤是首開。

值不值得您自己看著辦即可。

我從來不推薦主城區以外的房子，是我相信凡事有主次，城市也一樣。

東部新城和西部新城規劃不一樣，定位也不一樣。

我從來不推薦體量小的房子，是我相信開發周期越長，增長空間越大。

魯能領秀城、中海國際社區是一個鮮明的例子。

二手房從來不會自己炒作，一手房的開發商集中炒作會告訴你這個片區值這個錢！

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